Как новая льготная ипотека повлияет на рынок жилья и стоимость квартир?
Месяц назад Центральный банк России в два раза повысил ключевую ставку — с 9,5 до 20 п.п. Это исторический максимум. Ключевая ставка является ориентиром для ставок по вкладам и по кредитам, в том числе ипотечным. Практически сразу после решения регулятора банки начали отменять предварительно одобренные жилищные кредиты под 10-11-12% годовых и пересматривать условия по ипотечным программам. В итоге проценты выросли до 21-25% годовых, ипотека стала неподъемной для многих граждан, планировавших, но не успевших взять кредит на старых условиях.
Государство пересмотрело программу льготной ипотеки — ставка выросла с 7% до 12% годовых. При этом выросла и сумма кредита — до 12 миллионов рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 миллионов рублей для других регионов. Ранее эта сумма была ограничена 3 миллионами рублей. Действуют новые условия с 1 апреля до 1 июля. Распространяются они на покупку жилья на первичном рынке.
Сохранились ставки по семейной ипотеке (6%), сельской (3%) и дальневосточной (2%).
По словам финансового эксперта, консультанта инвестиционного холдинга Оксаны Покровской, после повышения ключевой ставки до 20% будущее ипотечного кредитования выглядело туманным.
«Напомню, что после сокращения лимитов до 3 миллионов в 2021 году льготная ипотека занимала малую нишу в городах с традиционно дорогой недвижимостью, таких как Москва, Санкт-Петербург или Сочи, поскольку 3 миллиона — слишком малая сумма для покупки дорогой недвижимости. После повышения ключевой ставки рыночная ипотека стала фактически недоступной, а льготная ипотека из-за малых лимитов была востребована скорее на периферии, чем в крупных городах-миллионниках», — рассказывает эксперт.
Тем не менее, по данным крупнейшего банка страны, в первые три недели марта интерес к льготной ипотеке у заемщиков вырос более чем в полтора раза (по сравнению с февралем 2022 года).
Впрочем, по словам Покровской, гарантии, что интерес к ипотечному кредиту под 12% вместо 7% сохранится на том же уровне, нет. С другой стороны, кредитный лимит был увеличен до 12 миллионов рублей, что позволяет включить в число заемщиков по льготной ипотеке жителей крупных городов, где стоимость квадрата намного выше. Те же 12 миллионов для Москвы — это однушка.
«Новые условия льготной ипотеки — это попытка поддержать строительный рынок, не дать ему уйти в стагнацию. В целом комплекс мер для поддержки отрасли смотрится неплохо: это и снижение административно-бюрократической нагрузки, снижение контроля за строительством, субсидирование оборотных средств. И да, это может вызвать временный интерес к новостройкам, но удержать его долго, если социально-экономический климат не наладится, вряд ли получится. Потому что главный фактор — это все же не доступ к льготной ипотеке, а платежеспособность покупателей, которая в этом году оказывается под большим вопросом. Отсутствие платежеспособного спроса может поставить на паузу строительную отрасль, которая неплохо чувствовала себя в последние годы. Сохранить объемы введения новых жилых площадей на уровне 2020-2021 гг. в этом году не получится точно», — полагает эксперт.
А что будет со вторичным рынком?
Почти два года интерес к новостройкам поддерживался льготной ипотекой. Вторичный рынок с небольшой задержкой реагировал на рост цен на первичном рынке и поддерживался невысокими ипотечными ставками (напомним, в 2020 году ключевая ставка Центрального банка РФ была на историческом минимуме, да и в 2021 году можно было взять жилищный кредит с однозначной ставкой).
Сейчас, по словам Покровской, на вторичный рынок могут зайти только покупатели с т. н. живыми деньгами, поскольку взять ипотеку при ключевой ставке в 20% могут себе позволить единицы.
«В настоящий момент на вторичном рынке возникла пауза, мы наблюдаем картину одновременного дефицита и спроса, и предложения. Недоступность дешевых денег порождает кризис спроса, ценовые ожидания продавцов подогревают кризис предложения. Но в конце концов кризис может разрешиться тем, что вторичка столкнется с дефицитом покупателей, вынужденно снизит цены, значительно увеличив люфт между ценой за квадрат в новостройке и на вторичном рынке, вернув себе покупателя с живыми деньгами за счет более выгодного предложения. В перспективе отток покупателей в сторону подешевевшей вторички не лучшим образом скажется на застройщиках», — не исключает эксперт.
