В России ужесточили условия для ипотеки с господдержкой. Теперь желающие воспользоваться программой должны найти на первоначальный взнос не 15%, а минимум 20% собственных средств. Эксперты жилищного рынка посчитали, что таким образом государство стремится избежать надувания ипотечного пузыря. Сделает ли мера квартиры менее доступными для россиян, aif.ru узнал у экспертов.
Спрос откорректировали
На конкурентном рынке игра спроса и предложения определяет цены. Поэтому когда рынок перегревается, единственной эффективной возможностью его охладить у государства становится влияние на эти два фактора: вместе или по отдельности. Попытка ужесточить условия ипотеки относится к воздействию на спрос. Можно предположить, что тем самым удастся урезонить растущие цены на жилье.
«С марта количество регистрационных действий по сделкам купли-продажи жилья в Москве колебалось на уровне 15 тысяч в месяц. Величина относительно стабильная, хотя в августе произошел всплеск. Когда Банк России поднял ставку, люди поторопились обзавестись жильем. Опять же те, кто мог воспользоваться прежними ставками. Следом банки их подняли», — рассказывает aif.ru почетный член Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.
Панический скачок не будет иметь продолжения, уверен эксперт, поскольку финансовые возможности населения такого повода не дают. Собеседник aif.ru замечает, что август давно не является месяцем затишья на жилищном рынке, как было ранее. Самойлов утверждает, что ярко выраженной сезонности в сфере недвижимости давно уже нет.
«Можно сказать, август даже стал в 2023 году месяцем пикового спроса. Люди изо всех сил старались успеть заскочить в уходящий поезд. За прыжком теперь наступит откат. Кредиты стали менее доступными», — говорит эксперт.
Собеседник aif.ru отмечает, что горячий спрос был исчерпан. Более умеренный спрос в текущем моменте не подкреплен финансово и будет отложен. Хуже, если заемщикам придется брать под первоначальный взнос более дорогостоящий потребительский кредит.
«В итоге кредитная нагрузка граждан возрастет, увеличится и риск неплатежей. Понятно, что чем выше первоначальный взнос, тем сложнее клиенту его накопить и выйти на сделку. Сейчас средний срок накопления взноса — примерно 3 года», — отмечает руководитель подразделения управления продажами застройщика «Брусника» Иван Соболев.
Застройщик даже предложил клиентам выкупать у них прежнее жилье: средства можно использовать на первоначальный взнос. В компании предполагают, что рост сделок с выкупом и обменом в итоге достигнет 20% к концу 2023 года по всем регионам присутствия. Тем, кто хочет успеть оформить ипотеку с первоначальным взносом в 15%, Соболев напомнил, что сделку надо одобрить до 20 сентября.
Рынок альтернатив
Эксперты по-разному смотрят на будущее рынка жилой недвижимости. Некоторые говорят о наступлении долгой паузы, в течение которой запрос на покупку квартир будет заметно ниже, чем был до этого.
«Будет достаточно долгое затишье. Пока была возможность, покупали жилье. После поднятия ставки, ужесточения ипотечных условий, пространство для маневров сократилось», — замечает aif.ru вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ» Евгений Шлеменков.
Эксперт прогнозирует паузу до конца года. Примерно о таких же сроках высказывается Самойлов. Оба специалиста указывают на сегмент арендного рынка. Он может получить новые стимулы.
«И это нормально. Население в странах с развитыми экономиками выбирает арендное жилье. Это не так дорого и удобно. А если предложение будет расширяться, то цена найма пойдет вниз. Добавьте к этому экономию за счет мебели, бытовой техники: квартиру ты снимаешь обычно уже обставленной», — анализирует Шлеменков.
Он приводит статистику, которую собирал некоторое время назад. По данным эксперта, в Германии — 55% съемного жилья, причем не только в многоквартирных домах, часто экспонируются индивидуальные. Количество снимающих в США доходит до 64—66%, во Франции — до 50%.
Ценовой сдвиг
В условиях дорогого жилья и более жестких требований к заемщикам возможен еще один путь. Люди будут покупать квартиры с меньшей площадью. Эксперты говорят о тенденции, которая наблюдается давно. Новые факторы способны ее поддержать.
«Полноценное жилье все труднее покупать. В жилье меньшей площади люди заезжают вынужденно. Поэтому студии и однокомнатные квартиры имеют стабильный спрос», — говорит специалист.
У застройщиков есть большой опыт подогрева интереса к строящимся «квадратам» за счет собственных программ. В последние полтора — два года было заложено много проектов, которые необходимо реализовать. В активе ГК «ФСК» есть, например, ипотека с субсидированными ставками от застройщика или рассрочка. Ряд программ может появиться со стороны банков.
«В связи с повышением минимального первоначального взноса может сократиться выдача ипотечных кредитов, особенно в первые месяцы. Однако снижения спроса на новостройки мы не ожидаем, поскольку девелоперы предложат покупателю альтернативные инструменты для поддержания спроса и улучшения условий покупки», — прогнозирует коммерческий директор ГК «ФСК» Ольга Тумайкина.
Однако и финрегулятор дремать не станет. Если увидит, что решения об увеличении ключевой ставки и первоначального взноса не дают ожидаемого эффекта, последуют другие меры воздействия.
Но что в этой связи делать человеку, который давно мечтал улучшить жилищные условия? Как всегда в таких случаях, эксперты говорят о том, что единого рецепта нет. Если заемщик соответствует критериям одной из госпрограмм, то воспользоваться дешевым кредитом по-прежнему выгодно. На это обращает внимание Самойлов. Платить за взятые у банка деньги придется всего 8% вместо 15% рыночной ставки. В то же время, отмечает Шлеменков, перекос цен в сторону первичного жилья позволяет искать на вторичном рынке и находить объекты, которые реализуются с дисконтом до 20% к цене «первички».
