Купить и сдать: насколько выгодно быть квартирным «спекулянтом»?

Статья по теме

Летом дешевле: стоит ли сдавать квартиру на время отпуска

В последнее время банальная перепродажа квартир перестала быть прибыльным бизнесом. Цены на столичное жильё упали с началом кризиса, в последующие два года росли, но очень медленно, а в последнее полугодие и вовсе остановились, о чём свидетельствуют данные аналитического центра ИРН. По оценкам экспертов, средний прирост долларовых цен с января по май 2011-го года составил около 10%; однако, если вычесть из этой цифры значение инфляции и разницу курсов валют, изменение окажется практически нулевым.

При этом платёжеспособность потенциальных покупателей так же упала. При всём желании мало кто из россиян может позволить себе столичное жильё даже при поддержке ипотечного кредита, поэтому спрос на покупку квартир остаётся низким, несмотря на относительное падение стоимости жилья.

Всё это привело к тому, что типичные жилищные спекуляции в краткосрочной перспективе стали просто бессмысленными. Если до кризиса счастливый обладатель крупной суммы денег мог приобрести жилплощадь и через полгода-год перепродать её с «наваром» в 25-40%, то сейчас он может рассчитывать разве что на сохранность своих «кровных»; или же на минимальную прибыль, которая, скорее всего, уйдёт на юридическое сопровождение подобной сделки. Поэтому популярность набирает другой вид квартирных спекуляций: богатые москвичи предпочитают покупать квартиры для последующей сдачи их в аренду, причём сами в это время могут преспокойно жить в Подмосковье или вообще за рубежом.

Кому — крах, кому — домик на побережье

Конечно, такой вид бизнеса был изобретён далеко не вчера. Например, давно и многостороннее его освоили американцы, для которых, благодаря дешёвой ипотеке, покупка сразу нескольких квартир не представляла особой трудности. Потенциальный домовладелец получал жилищный кредит под 0,6-1,5% годовых, покупал две-три квартиры и сдавал их в аренду, причём прибыль позволяла и оплачивать ипотеку, и при этом оставаться в приличном барыше.

Впрочем, в результате эта практика «дешёвых длинных денег» подорвала американскую банковскую систему и таким образом послужила косвенной причиной глобального кризиса. Нам такой исход пока не грозит: ипотека у нас обходится в 9-12% в среднем, а это исключает возможность получения хоть сколько-то ощутимой прибыли, по крайней мере, в течение лет 30 с момента покупки. В итоге российский вариант бизнеса арендных спекуляций не предполагает привлечения ипотечного кредита. Схема проста: купил — сдал — живёшь в деревне на доходы, качаясь в гамаке и «покуривая бамбук».

Кстати, ежемесячного дохода от аренды столичной жилплощади может хватить отнюдь не только на подмосковную халупу. К примеру, на 30–40 тысяч рублей (средняя цена московской двушки) можно припеваючи жить в Таиланде, Испании, Малайзии, Египте, Индии и ещё паре десятков жарких и не очень жарких стран. Правда, при таком раскладе «наварить» на спекуляции не получится: выгода от такой сделки будет не в финансах, а в возможности, не работая, пожить там, где вам мечталось.

Дорого и быстро

Чтобы получить от арендной спекуляции реальный доход, квартира должна быть подороже, а конкуренция на рынке, соответственно, пониже. Таким образом вы сможете быстро «отбить» потраченные на покупку деньги и наконец-то получать чистый навар. Плюс, к концу срока окупаемости (а он в среднем составляет 20-25 лет) ситуация на рынке недвижимости может измениться: если цены существенно вырастут, стоит задуматься и о перепродаже лишних жилых метров.

Но учтите: до того, как наступит этот чудесный момент, придётся ждать как минимум 14 лет. Именно таков минимальный срок полной окупаемости жилплощади в столице. Но это при условии, что сдать квартиру вам удастся по максимальной цене, то есть в ней придётся сделать приличный ремонт, поставить мебель и привлечь к поиску арендаторов агентство.

На рынке элитной недвижимости самым ликвидным районом Москвы эксперты называют Фрунзенскую набережную. В среднем цена аренды жилья здесь оставляет около 160 тысяч в месяц; правда, и на покупку квартиры придётся потратиться. Стоимость пока ещё свободного жилья на Фрунзенской колеблется между 24 и 27 млн. рублей. По расчётам РБК, эта сумма вернётся к владельцу в течение 13 лет и 9 месяцев.

Для тех, кто не располагает лишним миллионом долларов, пока ещё остаётся вариант жилья эконом-класса в Юго-восточном и Южном округах Москвы. По данным центра ИРН, средняя цена квадратного метра здесь составляет 4200-4500 долл. за кв. метр, таким образом, однокомнатную квартиру можно купить за 4-5 миллионов рублей. Средняя цена аренды при этом колеблется на уровне 25-35 тыс. рублей в зависимости от удалённости района, его транспортной доступности и инфраструктуры. То есть окупиться такая сделка опять же примерно за 14 лет.

Существенный минус сегмента дешёвого жилья состоит в том, что здесь крайне высокая конкуренция. Причём, как со стороны агентств, которые работают с более качественным жильём ценой в 25-35 тысяч, так и со стороны частных арендодателей, которые готовы сдать жильё за 20, а иногда и за 15 тысяч рублей и таким образом создают серьёзный демпинг. В элитном сегменте частные предложения практически не встречаются, плюс, объём предложения здесь сравнительно мал. На той же Фрунзенской, например, на данный момент сдаётся всего около 60 квартир.

Смотрите также:

• Торгуйтесь: спрос на аренду московского жилья идет на убыль →
• Объем сдаваемого в аренду жилья в 3 раза превысил спрос →
• Коттедж по цене сарая: как сэкономить на летнем отдыхе →