Ключевое понятие во взаимоотношениях арендатора и арендодателя — арендуемая площадь (rentable area). Для арендатора это один из основных параметров центра издержек: в зависимости от сферы бизнеса затраты на аренду в среднем составляют от 10 до 30 процентов от суммы всех затрат компании. Для арендодателя — основа доходной части. Поэтому метод расчета арендуемой площади крайне важен. Но выбор по большому счету невелик: американский стандарт BOMA или отечественный БТИ.
Восток — Запад, ВОМА — БТИ
За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться.
Согласимся со многими экспертами рынка в том, что особой проблемы в существовании двух систем измерения нет. На наш взгляд, оба метода неплохо дополняют друг друга. Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.
Основные положения стандарта
Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).
Чтобы рассчитать коэффициент loss factor применяется следующая формула: отношение полезной площади (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади) к общей площади, предполагаемой для аренды (rentable area/usable area — R/U).
Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:
— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;
— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).
И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.
Мифы о ВОМА
Существует множество мифов на рынке об измерении площади по стандартам BOMA. Рассмотрим, насколько правдивы наиболее популярные среди них.
Первый миф. Стандарт BOMA разработан владельцами зданий и служит для получения сверхдоходов от аренды.
Действительно, впервые стандарт BOMA был разработан в 1915 году американской ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (Association of Building Owners and Managers).
Однако разработанный документ преследовал совсем другие цели: структурировать рынок офисных зданий, создав систему измерения, позволяющую сравнивать разные строения. Разработанные правила способствовали созданию строгого и понятного регламента, в результате соблюдения которого выдается единообразная стандартная форма результатов расчета.
Вполне логично взимать арендную плату с арендатора не только за те квадратные метры, где расположены мебель и компьютеры, но и за то пространство, которое он повседневно использует: санитарные узлы, ресепшн и лобби на первом этаже, лифтовой холл, коридоры, курительные комнаты, помещения кофе-поинт и другие. Причем плата за эти помещения распределяется пропорционально между всеми арендаторами здания.
Что касается сверхдоходов, то, например, в Москве в большинстве случаев доходность бизнеса арендаторов превышает доходность бизнеса владельца их здания. Девелоперский бизнес — очень сложный, рискованный процесс, доходность которого в среднем до финансового спада составляла 20-25% (по данным ежегодных исследований компании Praedium Oncor International за 2007-2009 годы). Хотя справедливости ради надо сказать, что это значение гораздо выше средней доходности девелопмента в западных странах.
Второй миф. Стандарты BOMA позволяют измерять только офисные помещения.
В действительности это не так. Да, изначально стандарты BOMA создавались для измерения офисного пространства. Однако еще в 2004 году был разработан отдельный стандарт специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов.
Безусловно, данный стандарт отличается от техники измерения офисного пространства, однако общие подходы и положения сохранились. В России складской стандарт BOMA широкого применения не нашел. Попытки неоднократно предпринимались некоторыми крупными складскими девелоперами (PNK, Raven), однако в большей степени это помогло только повысить известность их объектов. Но подавляющее число сделок на складском рынке проходит по классической системе расчета.
Что касается торговых помещений, то в целом офисный стандарт BOMA применим для измерения площади в торговых центрах. Однако правила расчета арендуемой площади в ритейле не предполагают наличия общих зон. Единственное, что оплачивает арендатор в торговом центре — это операционные платежи за содержание и уборку мест общего пользования. В подавляющем большинстве случаев эти цифры просто «размываются» в общем операционном платеже.
Третий миф. Использование стандарта BOMA не требует специальной подготовки, это достаточно тривиальный алгоритм расчета.
Это заблуждение, которое, к сожалению, бытует на рынке. В положениях стандарта BOMA существует масса сложных нюансов, которые непрофессионал может не учесть. В результате будет получен неверный результат. А ведь неверный результат в измерении площади приводит к денежным потерям.
Сегодня на рынке присутствуют компании, профессионально занимающиеся расчетами здания по стандартам BOMA. Стоимость их услуг вполне соответствует объему выполняемой работы: 3-5 рублей за один квадратный метр (срок выполнения 3-4 дня).
Четвертый миф. По стандартам BOMA измеряют только офисные здания класса А.
Когда рынок только начинал развиваться, применение стандартов BOMA в высококлассных зданиях носило скорее необходимый характер — часть арендаторов были иностранцы, которые понимали только такой подход к расчету. Однако в настоящее время и во многих объектах класса В также используются стандарты BOMA при расчете площади. Класс здания влияет не на возможность применения стандартов BOMA, а на целесообразность его применения.
Если говорить про географию распространения стандарта BOMA на территории РФ, то в силу сложившегося экономического и политического моноцентризма в нашей стране наибольшее распространение американский стандарт получил на московском рынке. Последние годы стала заметна тенденция применения стандартов BOMA на рынке Санкт-Петербурга. Однако в других регионах РФ по-прежнему подавляющее большинство собственников воспринимают только один метод измерения — по БТИ.
Пятый миф. В связи с разными результатами вычисления метод БТИ более подходит для арендаторов, а BOMA — для собственников.
Несоответствие расчетов по БТИ и BOMA происходит не потому, что один метод лучше другого, а по причине принципиально разных подходов и методик расчета. Если рассматривать вопрос в юридической плоскости, то принципиально именно значение арендуемой площади, которое фигурирует в договоре аренды, а не метод его расчета. Соответственно, вопрос о том, каково значение арендуемой площади, решается между арендатором и арендодателем за столом переговоров, как, собственно, и значения арендной ставки, срок договора и т. д.
Нам известна только одна реально применяемая в России альтернатива стандарту BOMA — измерение полезной площади помещения по БТИ (что будет, конечно, несколько больше, чем по BOMA, так как не будут учитываться колонны и т. д.) и увеличение полученного значения на некий очень субъективный «коридорный» коэффициент. И если BOMA позволяет получить полную прозрачность в формировании коэффициента потерь, то значение «коридорного» коэффициента собственник вычисляет, как говорится, «на глаз». Случаев, когда «коридорный» коэффициент отсутствовал и расчет арендуемой площади сводился к расчету полезной площади по БТИ, очень и очень мало.
Шестой миф. В некоторых городах РФ местные власти стали учитывать стандарт BOMA.
Официально в нашей стране действует только одна измерительная система помещений — система БТИ. Эта система используется для регистрации в органах местного управления, то есть все архитектурные (строительные) планы при сдаче здания на утверждение и регистрацию в органы должны содержать штамп и данные БТИ. При каждом изменении планировки здания необходимо обращаться в Бюро технической инвентаризации. Данные БТИ — это официальные данные конкретного здания, используемые при его регистрации и заключении договора аренды с арендатором.
Методика проведения обмеров и расчета площадей БТИ строго регламентирована и законодательно закреплена в СНиП 31-05-2003 и СНиП 2.0801-89. Однако методы измерения и подсчета площади для объектов коммерческой недвижимости (с точки зрения сдачи их в аренду) законом не ограничены.
Предположим, арендатор подписал договор, по условиям которого для определения границ арендуемых площадей используются данные БТИ, а при расчете суммы арендной платы размер площадей рассчитывается исходя из стандартов BOMA. В этом случае может возникнуть несколько весьма весомых юридических вопросов.
Как быть с налоговой базой по налогу на прибыль? Может ли арендатор уменьшать налогооблагаемую прибыль на суммы арендных платежей, рассчитанных исходя из размера арендуемых площадей, определенного по стандартам BOMA? Ведь размер площадей, определенный по стандартам BOMA, в некоторых случаях может превосходить размер площади, определенной в соответствие с документами БТИ, на 10-25 процентов.
В свое время, когда стандарт BOMA начинал применяться все активнее в офисных зданиях Москвы, ответ на этот вопрос дал Минфин России. Опираясь на статьи 614 ГК РФ и 264 НК РФ, финансовое ведомство указало: компания вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на арендную плату, рассчитанную исходя из условий договора аренды, в том числе с использованием механизмов расчета платы на основе размера арендуемых площадей, отличных от данных БТИ (письмо Минфина России от 24.09.2004 № 03-03-01-04/4/8).
Полную версию статьи читайте в журнале «Недвижимость. Строительство. Право.» № 4, 2009.
