…Что нужно знать об изъятии жилья? Права «выселенцев»
Кого могут расселить?
- Жильцов дома, который подлежит сносу, переводится в нежилое помещение или признается непригодным для жилья (аварийным).
- Жильцов дома, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции.
- Владельцев участков и недвижимости на участках земли, по следующим причинам.
- необходимость выполнения международных обязательств РФ (например, строительство магистрального трубопровода);
прямое указание на необходимость изъятия участка, не являющегося собственностью жильцов, в законе РФ или законе субъекта РФ;
- необходимость размещения объектов государственного/муниципального значения, например, энергосистем, атомных объектов, объектов обороны и безопасности, транспортных объектов и путей сообщения или связи, объектов космической деятельности, объектов электро-, газо- и водоснабжения, автотрасс;
- необходимость нового строительства, развития территорий в соответствии с Генпланом Москвы, планами развития округов или реализации городских программ субъектов федерации, требующих сноса жилых домов;
- использование земельного участка не по назначению или способами, которые приводят к существенному снижению плодородия земель или ухудшению экологической обстановки;
- реквизиция в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных ситуаций.
Жителей неприватизированных квартир могут выселить, если они в течение длительного срока (более 6 месяцев) не оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Это не означает, что людей оставят без крыши над головой – их могут переселить в другое жилое помещение, как показывает практика - хуже того, за которое жители не платили (ст. 90 ЖК).
| На заметку | |
|---|---|
| Выселить из квартиры собственника также можно, если он использует помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей или допускает разрушение жилых помещений. В таком случае органы местного самоуправления могут обязать собственника отремонтировать помещение, а в противном случае, уже в судебном порядке, жилье может быть продано с публичных торгов, а средства, вырученные от продажи, будут выплачены собственнику. | |
Есть еще довольно спорный вариант с выселением по требованию соседей, в том случае, если помещение вы используете не по назначению (например, если вы организовали в своей квартире производство, которое мешает жить вашим соседям).
Как расселяют?
Если ваше жилье находится в собственности, то выселение происходит только по согласию с собственником квартиры – составляется соглашение, где оговариваются сроки, цена выкупаемого жилья, иные значимые условия по соглашению. 
Государство может выкупить ваше жилье. В таком случае, компенсируется его рыночная стоимость, убытки, связанные с изменением места жительства и некоторые другие издержки, как, например, расходы на переезд, на поиск другого жилья и оформление права собственности на новое жилье, расходы на временное пользование съемным жильем до приобретения постоянного.
Также предусмотрена возможность предоставления жилого помещения взамен изымаемого с зачетом стоимости. Это означает, что государство может предложить вам новое жилье, цена которого будет выше цены на имеющуюся квартиру, при этом вам предложат доплатить разницу.
Согласно Жилищному кодексу, минимальный размер площади предоставляемого жилья устанавливается органами местного самоуправления. Так, в Москве норма предоставления жилой площади составляет 18 квадратных метров на человека. (ст. 20 Закона г. Москвы №29 от 14.06.2006) Региональные нормы устанавливаются органами местного самоуправления.
Допустим, вас не устраивает район, в который вас хотят переселить, или само жилое помещение, то следует помнить о своем праве на отказ от предлагаемого жилья и денежную компенсацию от продажи помещения по рыночной стоимости.
Если же собственник квартиры отказывается покинуть жилое помещение в доме, который администрация города расселяет, то, скорее всего, будет назначено судебное разбирательство, на основании которого могут принять решение о принудительном выселении из прежней квартиры.
Если вы не являетесь собственником жилья и проживаете в квартире по договору социального найма, то, согласно статье 89 Жилищного кодекса России, при выселении должно быть предоставлено другое жилое помещение, равное по общей площади ранее занимаемому, с тем же количеством комнат. При этом, помещение должно быть благоустроенным, отвечать установленным требованиям и находиться в пределах данного населенного пункта.
| Справка | |
|---|---|
| В Москве переселить имеют право только в пределах района проживания, в том же самом административном округе. Район проживания – это территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению | |
Важно, что предоставляемое помещение должно соответствовать техническим и санитарным нормам, чтобы проживание было возможно без вреда для здоровья. При этом в ст. 58 обозначается, что заселение комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, разрешается только с их согласия, а значит, при наличии разнополых детей можно претендовать на дополнительную комнату. Если вы не являетесь собственником жилья, то государство имеет право выселить вас без обязательного вашего на то согласия.
Если у вас был земельный участок?
Допустим, у вас в собственности был земельный участок с домом, и вам пришло извещение от органов власти, что участок полностью или частично изымается для государственных или муниципальных нужд. В таком извещении должны быть четко обозначены даты выселения (не ранее, чем через год после получения извещения), причины выселения, факт государственной регистрации решения об изъятии земельного участка.
Затем заключается соглашение о согласии с предстоящим изъятием и об условиях, на которых участок передается государству.
Собственники земельного участка могут выбирать между выплатой выкупной цены участка и предоставлением иного жилья.
В соглашении определяется выкупная цена участка, сроки выплат, возмещение убытков, связанных с выкупом недвижимости и другие условия.
Стоимость выкупа определяется через определение рыночной стоимости участка вместе с расположенными на нем постройками, которая прибавляется к размеру убытков, причиненных жильцам изъятием участка (в том числе считается упущенная выгода).
Если возникают разногласия и споры, то дело может рассматриваться в судебном порядке. Интересно, что иск о выкупе земельного участка не будет удовлетворен в том случае, если орган власти подаст его до истечения года после извещения владельца участка об изъятии, либо по истечении 2-х летнего срока после получения владельцем извещения (ст.282 ГК РФ).
Бремя доказательств в суде необходимости изъятия участка и недвижимости у владельца ложится на орган, представивший иск.
Также, взамен утраченного участка, государство может предложить собственникам земли другой земельный участок либо жилую площадь, размер которой определяется нормативами, действующими на территории субъекта федерации (владельцам недвижимости)
Если жильцы выбирают участок, то стоимость его засчитывается в выкупную цену. Государство также компенсирует и стоимость построек, находившихся на изъятой территории, с тем, чтобы владельцы могли отстроиться на новом месте.
Если жильцы хотят получить жилплощадь в многоквартирном доме, то они могут договариваться о предоставлении квартиры непосредственно с органами, принявшими решение об изъятии участка. В таком случае, если предлагаемая квартира будет дешевле по стоимости, чем рыночная цена изымаемого имущества, то собственнику компенсируют разницу деньгами. 
После согласования всех нюансов выкупа объекта собственности происходит госрегистрация перехода права собственности на объект недвижимости к субъекту Федерации.
Если же собственником земли является государство, то жители имеют право требовать предоставления равноценных земельных участков и компенсации стоимости построек, находящихся на изымаемой площади. Получить денежную компенсацию за землю в таком случае не получится.
Расселение не равно улучшению жилищных условий
Улучшение жилищных условий семьи не попадает под действие правил, распространяющихся на выселенцев. При этом, даже если вы «стояли в очереди» на расширения жилья, это не повлияет на процедуру расселения. За вами сохранится очередь на увеличение метража квартиры, уже на новом месте после переселения.
Иначе выглядит ситуация, если вы состоите на учете на расширение жилья, но ваши жилищные условия признаются непригодными для постоянного проживания. В таком случае, новое жилье вам полагается вне очереди, согласно нормативам, установленным государством (ст. 57 ЖК).
