Как купить квартиру в Дубае россиянину: покупка на первичном и вторичном рынке
По статистике в Дубае проживают 300 000 россиян — наши соотечественники составляют 10% населения этого крупнейшего города ОАЭ. Спрос на покупку недвижимости в эмирате у граждан России с марта 2022 года резко возрос — по сравнению с данными за предыдущий год рост составил 40%[1]. Причем если несколько лет назад покупатели в основном приобретали жилье для сдачи внаем, то в последнее время 75% недвижимости покупают «для жизни сейчас»[2]. Расскажем о том, как купить квартиру в Дубае, а также об особенностях арабского рынка недвижимости и ценах на жилье в разных районах мегаполиса.
Содержание статьи:
Рынок недвижимости в Дубае
В 2022 году на рынке недвижимости Дубая случился небывалый подъем. По данным Земельного департамента эмирата, уже в первый месяц года было зарегистрировано на 75% больше сделок, чем в январе 2021 года, а по итогам первого полугодия рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 84%. Вместе с количеством сделок существенно увеличилась их общая стоимость и цена квадратного метра[3].
Всплеск активности на рынке является следствием возросшего интереса к дубайской недвижимости иностранных покупателей, среди которых множество россиян. Причин такой заинтересованности несколько:
- открытые границы ОАЭ во время пандемии и антироссийских санкций;
- льготная система налогообложения, вызвавшая релокацию некоторых компаний в Дубай;
- возможность получить резидентство в Дубае при покупке квартиры стоимостью от 250 000 $ (или 14,525 млн рублей)[4];
- разрешение на оплату сделок альтернативной валютой, в том числе криптоденьгами.
Спрос у российских граждан на недвижимость в Дубае подогревается высоким ROI и ценами на жилье.
ROI (return on investment — с английского «возврат инвестиций») — это финансовый аналитический показатель, который оценивает рентабельность инвестиций[5].
Окупаемость квартир и апартаментов в Дубае в два раза выше по сравнению с недвижимостью в Москве. Аренда позволяет получать 7–11% годовых в качестве пассивного дохода[6].
Стоимость 1 м2 площади квартир и апартаментов в ОАЭ сопоставима с ценой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи[7]. Беспроцентная рассрочка от застройщиков на приобретение недвижимости на этапе строительства — так называемого off-plan-жилья — стимулирует инвесторов вкладывать деньги в строящиеся квартиры. А растущий спрос покупателей подстегивает девелоперов увеличивать объемы строительства.
Аналитики прогнозируют дальнейший рост транзакций и цен на рынке недвижимости Дубая. Этому способствует государственная политика, направленная на привлечение зарубежных инвесторов в страну.
Процедура покупки недвижимости в Дубае
Купить квартиру в Дубае русскому человек несложно, так как процедура очень похожа на ту, к которой мы привыкли в России.
Условия покупки квартиры в Дубае
При выборе недвижимости важно учитывать, что иностранцы неарабского происхождения могут приобрести квартиру или виллу в Дубае в так называемых свободных зонах[8]. В таких Free Zone недвижимость становится безусловной собственностью покупателя. Freehold позволяет иностранным собственникам не только владеть купленной недвижимостью, но и распоряжаться ею по своему усмотрению: сдавать, продавать, дарить, завещать.
Freehold — это эксклюзивное право владения недвижимостью в ОАЭ.
На подготовительном этапе сделки в Дубае оформляются Меморандум о взаимопонимании, иначе Контракт F, и Сертификат NOS. Первый является аналогом российского предварительного договора о намерениях покупки и фиксирует, помимо внесения задатка, основные условия будущей сделки:
- стоимость недвижимости;
- порядок расчета;
- срок действия договора;
- распределение расходов между сторонами.
Сертификат NOS подписывается в офисе застройщика и подтверждает факт отсутствия финансовой задолженности продавца перед девелопером[9].
Контракт F и NOS не нужны при покупке строящегося жилья. Вместо них заключается Первичный договор о продаже (Initial Contract of Sale), который сначала регистрируется во временном реестре и перезаключается после завершения строительства.
Договор купли-продажи подписывается на арабском и английском языках. Обязательного нотариального заверения он не требует. Основные моменты договора такие же, как при продаже недвижимости в России, но форма договора унифицирована в соответствии с требованиями Земельного департамента Дубая[10].
Подтверждением факта регистрации права собственности является Титул собственника (Title Deed), который выдается покупателю Земельным департаментом Дубая[11].
Необходимые документы при покупке недвижимости в Дубае
Требования к документам при покупке квартиры в Дубае минимальны. Покупатель должен предоставить только заграничный паспорт, визу и подтверждение адреса проживания в стране. Законом разрешены сделки по доверенности и удаленные сделки.
Удостоверение доверенности на территории ОАЭ происходит в нотариальной конторе. Если доверенность выдана в другом государстве, необходимо сделать ее перевод на арабский язык и легализовать документ в посольстве и МИДе[12].
Удаленные сделки, которые стали возможны с мая 2020 года благодаря развитию online-сервисов, не требуют от покупателя и его представителя личного присутствия в стране, что позволяет сэкономить время и деньги[13].
Как купить квартиру в Дубае в ипотеку?
Купить квартиру в Дубае в ипотеку возможно не только для граждан ОАЭ, но и для иностранцев. Основные условия получения кредита одинаковы для всех:
- возраст заемщика — от 21 года до 65 лет;
- срок ипотечного кредита — до 25 лет;
- расчет размера кредита с учетом доходов заемщика (не более 50% от дохода на оплату всех кредитных обязательств и не менее 950 долларов (или 55 195 рублей) на каждого члена семьи после выплат[14].
Отличия заключаются в сумме выдаваемого кредита и в размере процентной ставки. Для нерезидентов максимальная сумма ипотеки — 50%, а для резидентов — 80% от стоимости объекта. По ставке, которая может быть фиксированной, понижающей и плавающей, соответственно, 4,5–5,5% — для иностранцев и 3,5–4,5% — для граждан ОАЭ[15].
Список документов для одобрения ипотеки аналогичен существующему в России. Кроме заявки на выдачу средств, заемщику необходимо подтвердить свое трудоустройство и платежеспособность. Для этого в банк предоставляются:
- справка о доходах за последние шесть месяцев с указанием информации о работодателе;
- справка о движении денежных средств на расчетном счете в банке за тот же период;
- справка о составе семьи.
Индивидуальным предпринимателям придется также предъявить результаты аудиторской проверки за последний год[16].
Кроме ипотеки, в Дубае можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой от застройщика при покупке строящегося жилья. Поэтапная оплата финансово более выгодна, так как можно сэкономить на процентах за пользование банковским кредитом и сборе за регистрацию ипотеки[17].
Что нужно учесть при покупке недвижимости в Дубае?
Несмотря на то что в ОАЭ принято соблюдать закон, покупка квартиры в Дубае связана с определенными рисками, которые необходимо учитывать иностранцам. Речь не о мошенничестве, случаи которого в стране крайне редки, а о подводных камнях для тех, кто не разбирается в юридических тонкостях местного законодательства. Российским покупателям дубайской недвижимости следует знать следующее:
- Получение визы и ее статус напрямую зависят от стоимости купленного жилья. Если цена недвижимости окажется недостаточной для ваших планов, вы рискуете либо не получить визу совсем, либо получить ее не на меньший срок, чем вы планировали. Чтобы получить визу на три года, необходимо купить жилье стоимостью не меньше 250 000 долларов, или 14,525 млн рублей.
- Выбор локации для покупки должен определяться не только бюджетом сделки, но и целью приобретения. Чтобы купить квартиру с максимальной выгодой, надо хорошо разбираться в особенностях районов города и сегментах местного рынка недвижимости. Например, район Dubai Marina идеально подходит для инвестиций в арендное жилье. А вот для постоянного проживания семей с детьми он не столь удобен: в районе нет школ и детских садов, к тому же довольно шумно из-за большого числа туристов.
- При принятии решения о покупке, кроме оформительских расходов по предстоящей сделке, необходимо учитывать ежегодные траты на обслуживание жилья — в среднем они составляют 14,6–58,7 долларов за 1 м2 (848–3410 рублей)[18].
- Излишнее доверие рекламе без глубокого анализа актуальных цен может привести к переплате и невыгодной сделке.
- Перед выходом на сделку во избежание ее срыва следует убедиться в доступности банковских переводов. В сегодняшних условиях возможны дополнительные требования банка для подтверждения валютного перевода из России.
- Гражданин РФ обязан уведомить налоговую службу России об открытии счета за пределами страны и обо всех операциях по нему[19].
Покупка коммерческой недвижимости в Дубае не дает права на получение визы.
Для защиты интересов всех участников рынка и предотвращения мошенничества в Дубае запрещено проводить сделки без участия посредников. Агентство по регулированию недвижимости (RERA) и Земельный департамент Дубая (DLD) контролируют деятельность риэлторов эмирата. Все агентства по продаже жилья в целом и каждый риэлтор в отдельности обязаны иметь лицензию и соблюдать профессиональные и этические стандарты деятельности в соответствии с дубайскими законами.
Оказывать брокерские услуги можно только после получения утверждения через систему Trakheesi согласно циркуляру, выпущенному Агентством по регулированию недвижимости в 2016 году. Такая политика государства позволяет свести к нулю риски иностранных покупателей недвижимости в Дубае[20].
Варианты недвижимости в Дубае
Жилая недвижимость Дубая представлена в двух основных вариантах: квартиры и виллы. Они могут продаваться как жилье, готовое для проживания, или как строящееся — в этом случае пользоваться недвижимостью можно будет после завершения строительства.
Исходя из критерия степени готовности к проживанию, дубайский рынок представлен тремя сегментами:
- недвижимость от застройщика;
- рынок новостроек;
- вторичный рынок[21].
Купить квартиру в Дубае недорого без ожиданий и отложенных сроков сдачи можно на вторичном рынке. Здесь продавцами выступают физические лица, с которыми можно договориться о дисконте. Стоимость готовой недвижимости на первичном рынке, где продавцами являются юридические лица, фиксированная, без возможности торга.
Купить квартиру в Дубае с котлована от застройщика гораздо выгоднее, чем на вторичном и первичном рынке. На стадии строительства цены ожидаемо ниже, чем на готовые квартиры. Девелоперы предоставляют беспроцентную рассрочку и компенсируют расходы по сделке. Можно сэкономить на комиссионном вознаграждении риэлтора, которое в этом случае оплачивает застройщик.
Приобретение недвижимости на стадии проекта или на начальном этапе строительства в ОАЭ называется off-plan. В отличие от российского участия в долевом строительстве, покупка строящегося жилья в Дубае безопасна. Все стройки сертифицированы. Наличие сертификата можно проверить через приложение Земельного департамента[22].
Районы Дубая
Различия в стоимости жилья определяются не только сегментом рынка и площадью квартиры, но и местоположением недвижимости. В огромном Дубае более 200 районов, которые по-разному удалены от центра города, моря и всемирно известных достопримечательностей. Эти локации условно делятся на туристические и коммерческие, для семейного проживания и для холостяков, на более престижные и для людей среднего достатка. Есть районы вилл, районы апартаментов и смешанные варианты.
Стоимость недвижимости в разных районах Дубая
Название района | Особенности района | Средняя цена за 1 м2 |
|---|---|---|
Даунтаун Дубай (Downtown Dubai) | Туристический район знаменитых Бурж-Халифа и Дубай Молл | 5000 $ (290 500 руб.) |
Дубай Марина (Dubai Marina) | Элитный курорт со множеством мировых туристических достопримечательностей | 4200 $ (244 020 руб.) |
Бизнес Бэй (Business Bay) | Деловой центр Дубая, где строятся высококлассные офисные помещения и апартаменты | 3500 $ (203 350 руб.) |
Пальм Джумейра (Palm Jumeriah) | Элитный район на одном из трех искусственных островов | 9400 $ (546 140 руб.) |
Мотор Сити (Motor City) | Район малоэтажной застройки, связанный с автоспортом | 1700 $ (98 770 руб.) |
Дискавери Гарденс Вилладж (Discovery Gardens Village) | Новый район малоэтажных многоквартирных домов рядом с морем на юге Дубая | 2900 $ (168 490 руб.) |
Источники: Dxbinteract.com[23], Lenta.ru[24].
У русских покупателей в приоритете те локации Дубая, где проживают их соотечественники.
Пальм Джумейра (Palm Jumeriah)
Искусственный остров в составе Пальмовых островов: инженерное сооружение, выполненное в виде пальмы, которое видно даже из космоса. С материком связан монорельсом.
Здесь находится знаменитый на весь мир отель Burj Al Arab в виде паруса, гигантский «поющий» фонтан, внесенный в Книгу рекордов Гиннеса, аквапарк Aquaventure. Недвижимость представлена в основном квартирами, студиями и апартаментами с видом на город. Вилл меньше, но каждая из них имеет собственный выход к морю.
Дубай Марина (Dubai Marinа)
Район расположен недалеко от метро в западной части города на берегу крупнейшей в мире искусственной гавани для яхт. Здесь находятся: бесплатный пляж, колесо обозрения Dubai Eye, дайвинг-центр, третий по высоте небоскреб Дубая со 101 этажом Princess Tower, огромное количество фешенебельных ресторанов, магазинов и других туристических достопримечательностей.
Это место проживания считается престижным, в районе большой спрос на покупку и аренду. Несмотря на высокий уровень шума, частые пробки на дорогах и высокую стоимость, недвижимость здесь покупают целыми этажами и даже зданиями.
Особого внимания заслуживают апартаменты Emaar Beachfront. Новый жилой комплекс на первой береговой линии состоит из 27 зданий, имеющих прямой доступ к пляжу. Вместе с элитными квартирами с видом на море можно приобрести место на яхтенном причале.
Джумейра Вилладж Серкл (Jumeriah Village Circle)
Тихий район с радиальной застройкой в центральной части нового Дубая. Удобен для проживания, так как здесь нет туристов и шумных променадов, зато много школ, детских садов, продуктовых магазинов и парков.
Район имеет хорошую транспортную развязку и находится всего в 20 минутах езды от главных дубайских достопримечательностей. Цены на недвижимость здесь ниже, чем в Dubai Marinа и Palm Jumeriah, что наряду с прочим привлекает большое количество инвесторов.
С учетом разнообразия локаций, ценовой политики, сегментов рынка и способов оплаты в Дубае можно подобрать квартиру с оптимальным соотношением цена-качество под конкретные цели покупателя. Благодаря строгим нормам дубайских законов, которым подчиняется деятельность застройщиков, риэлторов и других участников рынка, процесс покупки недвижимости можно назвать безопасным, прозрачным и простым.
