Инвестиции в недвижимость Дубая: стоимость и ликвидность объектов
Приобретение недвижимости за границей как один из вариантов инвестирования довольно популярно у жителей стран СНГ. Разбираемся в деталях покупки недвижимости в Дубае — на землях близ Персидского залива.
Содержание статьи:
Сегодня Дубай является одной из самых привлекательных локаций для покупки квартир, апартаментов и вилл среди россиян. И нынешняя ситуация на мировой арене только увеличивает спрос на жилье в Объединенных Арабских Эмиратах. По мнению специалистов, спрос в этой стране превышает предложение. На то имеется множество причин: есть выгодный покупателю налоговый режим и гибкость визовой системы, а ограничительных мер в отношении россиян на фоне спецоперации нет. В данной статье выясним, почему стоит инвестировать в дубайский рынок недвижимости и как получить из этого максимальную выгоду.
Кто, почему и зачем покупает недвижимость в Дубае
С начала 2022 года, по данным BBC, доля российских покупателей недвижимости в Дубае увеличилась на 67%[1]. А с момента введения антироссийских санкций, когда под контроль и запрет попали многие зарубежные активы и счета наших соотечественников, количество желающих приобрести жилье именно в Дубае заметно возросло. В итоге Россия поднялась с седьмого места на пятое в рейтинге самых активных инвесторов на рынке недвижимости Дубая[2].
Покупателей интересуют как виллы, так и квартиры, ведь у каждого из них свой мотив. Жилая недвижимость в прибрежной зоне привлекает тех, кто заинтересован в получении дохода с квартиры, переданной внаем. Пользуется спросом и элитное жилье. Так, весной 2022 года была зарегистрирована самая дорогостоящая покупка виллы на острове Palm Jumeirah, которая была продана за 280 млн дирхамов (75,5 млн долларов, или более 4,56 млрд рублей)[3]. Многие обеспеченные люди заинтересованы в покупке недвижимости премиального сегмента в Дубае, ведь это дает возможность получить вид на жительство, при условии, что стоимость жилья превышает 1 млн дирхамов (267 000 долларов, или 16,3 млн рублей). Однако при минимальных вложениях вид на жительство будет действовать всего шесть месяцев либо два года. По крупным вкладам регламентированы две инвестиционные опции с более выгодными условиями. Для многих инвесторов весомым аргументом стал тот факт, что рейтинг окупаемости инвестиций в недвижимость Дубая, так называемый ROI, значительно вырос с начала 2022 года.
В последние годы Дубай является площадкой для проведения многих бизнес-форумов и мероприятий. В период крупных выставок, например Expo и Arab Health, существенно возрастает количество приезжающих в эмират. Это возможность для владельцев недвижимости получить дополнительный доход с краткосрочной аренды жилья, потому что доходность квартир в ближайших к месту проведения выставок районах (например, Dubai Sports City) резко возрастает. Политика ОАЭ всячески способствует привлечению зарубежных инвестиций, поэтому в покупке недвижимости заинтересованы деловые люди со всего мира.
Рынок недвижимости Дубая
Для иностранцев, которые решили вложить свои средства, доступны практически все виды недвижимости, от небольших студий до шикарных вилл. Ниже представлены наиболее популярные проекты, все они попадают в категорию freehold, где иностранцам разрешено оформлять безусловное право собственности.
Freehold — зоны, в которых покупатель недвижимости и/или земли приобретает полные права на нее и может распоряжаться своей собственностью, как пожелает: перепродавать, сдавать в аренду, передавать в дар наследникам и т. д.[4]
Виллы:
- Mohammed bin Rashid City,
- Dubai Hills Estate,
- Dubai Land,
- Nadd al Sheba,
- Green Community.
Апартаменты и квартиры в районах:
- Business Bay,
- Jumeirah Village Circle,
- Jumeirah Lakes Towers,
- Dubai Marina,
- Downtown Dubai.
Последние два, кстати, показывают наиболее высокие показатели ROI.
Помимо этого, подобрать подходящий вариант можно в районах:
- Arabian Ranches,
- Dubai Creek Harbour,
- Dubai South,
- Emaar Beachfront.
Выбор района, застройщика и типа жилья зависит от цели покупки недвижимости в Дубае, а также от бюджета.
Стоимость недвижимости в Дубае
Людям, не интересующимся стоимостью жилья, может показаться, что покупка недвижимости за рубежом, в частности в Дубае, — это обязательно запредельные суммы. Однако это не совсем так. Как и везде, типовые жилые объекты (квартиры и виллы) по цене можно разделить на три сегмента: эконом, комфорт и премиум. Эксперты называют Дубай одним из самых доступных рынков недвижимости премиум-класса в мире[5].
Стоимость недвижимости в Дубае в первую очередь зависит от расположения. Согласно местным законам, иностранцам разрешается оформлять безусловное право собственности только в определенных районах. На итоговую стоимость жилого помещения влияют метраж, вид из окна, отделка и другие детали.
Диапазон цен в популярных локациях Дубая
|
Сегмент |
Эконом |
Комфорт |
Премиум |
|---|---|---|---|
|
Начальная стоимость |
От 128 000 долларов за студию 45 м², или около 7,7 млн рублей. |
От 360 000 долларов, или около 21,8 млн рублей, за квартиру с двумя спальнями, 80 м². |
Свыше 900 000 долларов, или около 54,4 млн рублей, за апартаменты с двумя спальнями, 165 м². |
Информация из открытых источников.
Если говорить о конкретных районах, то в Business Bay минимальная цена на недвижимость — 190 000 долларов (11,5 млн рублей). Именно этот район в 2018 году принес самые высокие дивиденды владельцам недвижимости в Дубае.
Стоимость однокомнатных квартир у Персидского залива не слишком отличается от цен на недвижимость во многих российских городах России. За 7 млн рублей покупатель может приобрести небольшую квартиру за МКАД в Новой Москве или недвижимость в солнечном Дубае — крупнейшем финансовом, транспортном и туристическом центре Объединенных Арабских Эмиратов. Цена за квадратный метр, как в центре, так и за его пределами, в Дубае в два раза ниже, чем в Москве[6]. При этом климат, отношение к законам, безопасность на улицах и даже просто вид за окном различаются колоссально.
Для сравнения: в районе Downtown Dubai апартаменты с видом на башню Бурдж-Халифа стоят от 410 000 долларов (порядка 25 млн рублей). А вилла с четырьмя спальнями в районе The Palm Jumeirah обойдется уже в 2,7 млн долларов, (больше 163 млн рублей). За эти деньги, конечно, можно купить сопоставимую по площади квартиру в районе Третьего транспортного кольца в Москве, но качество жизни будет не в пользу российской столицы.
Бонусом к такой покупке идет возможность одеваться в любимых брендовых магазинах, ушедших из России, пить кофе в дубайском Starbucks и использовать любые зарубежные сервисы, заблокированные в России.
В ОАЭ есть такая особенность: чем больше площадь недвижимости, тем ниже стоимость 1 м2. То есть, приобретая маленькую квартиру в центре города, придется заплатить за «квадрат» больше, чем при покупке загородной виллы.
Доходность и окупаемость недвижимости в Дубае
В настоящее время 70% покупателей приобретают недвижимость для проживания, остальные — ради инвестиций. Всего несколько лет назад наблюдалась другая тенденция: для себя приобретали квартиры и виллы только треть покупателей[7]. На какой доход может рассчитывать обладатель недвижимости в Дубае?
Самый популярный вариант — сдавать свою собственность в аренду. По разным данным, в этом случае инвестор может рассчитывать на доходность от 5 до 13%. Точные суммы зависят от типа жилья, сроков и условий аренды, а также от расположения объекта недвижимости. С посуточной арендой немного сложнее, так как собственнику необходимо получить лицензию на осуществление гостиничной деятельности. Тем не менее ОАЭ остаются одним из самых лояльных государств по отношению к иностранным гражданам, владеющим имуществом на территории Дубая, поэтому рента привлекает многих инвестировать в недвижимость.
Учитывая тот факт, что ROI популярных категорий жилья может достигать порядка 12–28%, а средний коэффициент окупаемости инвестиций редко бывает ниже 7%, владеть дубайской недвижимостью хотят многие. Например, один из самых подходящих для семей проект Damac Lagoons приносит 8–10%[8]. Особенно высокий ROI у недвижимости off-plan.
Off-plan — приобретение недвижимости до завершения строительства, на начальных этапах или даже на стадии проекта[9].
Перепродажа недвижимости в Дубае тоже пользуется спросом. Приобретение off-plan жилья с дальнейшей перепродажей приносит приличный доход. Но стоит обратить внимание на то, что для этих сделок требуется соответствовать требованиям застройщика. Каждый девелопер вправе установить собственные условия для перепродажи. Например, застройщик может позволить владельцу продать свою off-plan недвижимость другому лицу, только если он выплатил более 40% от ее стоимости.
Что дает недвижимость в Дубае?
Далеко не все приобретают недвижимость в Дубае с инвестиционной целью. Рассмотрим, какие преимущества открываются тем, кто покупает жилье «для жизни». Во-первых, покупателям off-plan недвижимости доступны как рассрочка платежа, так и ипотека на выгодных условиях. К примеру, ведущий в Дубае застройщик Emaar Properties предлагает рассрочку под 0% на пять лет[10]. Риски минимальны, потому что законы ОАЭ обязывают застройщика нести максимальную ответственность перед государством и покупателями. Поэтому нередко бывает так, что очередной проект полностью выкупается уже на этапе котлована.
Во-вторых, одним из главных преимуществ владения недвижимостью в Дубае для иностранцев является возможность получить вид на жительство. Точнее, в ОАЭ оформляется резидентская виза. Так, на трехлетнюю визу можно претендовать при покупке недвижимости стоимостью выше 204 000 долларов (чуть больше 12,2 млн рублей). Важно, чтобы квартира была достроена и расположена во freehold-зоне. Стать резидентом можно даже с ипотечной недвижимостью. При этом процентная ставка по ипотеке в Дубае не превышает 4%.
Что дает статус резидента ОАЭ?
- возможность быстрее оформлять популярные визы (шенгенская, виза в США, Великобританию);
- равные права с местными жителями;
- возможность свободно путешествовать самой безопасной авиакомпанией Emirates[11], в то время как маршрутная карта российских авиакомпаний значительно сократилась;
- возможность открывать счета в банках ОАЭ и свободно снимать с них валюту. Такой вариант особенно удобен россиянам, работающим в международных компаниях;
- возможность существенно увеличить свой доход, т. к. среднемесячная заработная плата в Дубае на 200% выше московской[12].
В-третьих, Дубай является подходящим местом для семей с детьми, поскольку все проекты в зонах freehold имеют развитую инфраструктуру: школы расположены в шаговой доступности и работают по образовательным программам разных стран и на разных языках, включая русский. В большинстве жилых комплексов есть хорошие детские сады. Элитные закрытые комьюнити оборудованы всем необходимым: больницы, магазины, спортзалы.
В-четвертых, Дубай входит в десятку самых безопасных городов мира[13]: уровень преступности здесь вдвое ниже, чем в Москве[14]. Государство выделяет значительную часть бюджета на охрану порядка. Сами граждане и даже мигранты беспрекословно следуют строгим законам, поэтому у страны такой высокий индекс безопасности. Недаром именно в Дубае приобретают недвижимость отечественные и зарубежные звезды, ученые, банкиры.
Покупая недвижимость в Дубае, можно получить бизнес-лицензию на три года с правом ее продления. Перспектива открыть компанию на территории свободной экономической зоны с гибкой системой налогообложения прельщает многих бизнесменов.
Условия и особенности процесса покупки недвижимости в Дубае
Процесс приобретения жилья в эмирате с некоторых пор стал проще за счет того, что Земельный департамент Дубая одобрил удаленное проведение сделок с недвижимостью. Помимо этого, стало возможно дистанционное оформление сертификата об отсутствии возражений (NOC), необходимого для продажи любой недвижимости в стране. Однако по-прежнему на плечи будущего владельца жилья ложится необходимость проверки качества недвижимости, открытия банковского счета, оформления всех требующихся документов в соответствии с местными законами. Многие инвесторы прибегают к помощи консалтинговых компаний, которые могут посоветовать, как правильно пройти все этапы сделки. Сложности могут возникнуть как в момент перевода средств из России, так и на этапе получения прибыли от сдаваемого в аренду имущества. Имеются и особенности подписания договора купли-продажи. В Дубае вместо него оформляется соглашение — Меморандум о взаимопонимании (MoU). Обеим сторонам — и застройщику, и покупателю — нужен агент по недвижимости для заключения корректной сделки. В остальном процедура покупки стандартная и состоит из следующих шагов:
- подбор объекта недвижимости;
- подписание договора купли-продажи;
- внесение задатка (10% от стоимости жилья);
- оформление разрешения от застройщика на продажу своей недвижимости (NOC);
- регистрация недвижимости (новым собственником) в Земельном департаменте;
- расчет с продавцом.
Как только на руках у владельца оказывается свидетельство, удостоверяющее право собственности (Title Deed), сделка считается завершенной.
Что учесть при покупке недвижимости в Дубае?
С учетом того что недвижимость приобретается в другом государстве, на любом этапе сделки могут возникнуть сложности. В законодательстве ОАЭ есть требование о том, что все сделки с недвижимостью, в том числе покупка-продажа земельных участков, должны совершаться с привлечением посредников[15]. Чаще всего покупатели обращаются в давно существующие на рынке агентства недвижимости, чтобы сделку провели «от и до» профессионалы, хорошо разбирающиеся в национальном законодательстве и знакомые с особенностями процедуры оформления недвижимости в собственность. В Дубае 47 зон freehold, и грамотный агент по недвижимости может подобрать подходящий вариант. Альтернативное решение — арендовать объект недвижимости на срок до 99 лет (leasehold), но только в определенных районах Дубая. У каждой из этих сделок — свои плюсы и минусы.
Для тех, кто задумался о покупке недвижимости за рубежом, ОАЭ — неплохой вариант. Преимущества инвестиций в дубайскую недвижимость неоспоримы, так как речь идет о существенном увеличении дохода, высоком уровне жизни и широких возможностях, которые открывает статус резидента Эмиратов. Остается подобрать подходящий объект недвижимости в Дубае и оформить сделку в соответствии со всеми требованиями.
* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости указана для ознакомления и актуальна на сентябрь 2022 года.
** Эквивалент в рублях приведен по курсу ЦБ РФ на 13 сентября 2022 года.
