Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения

Переустройство или перепланировка жилого помещения — это отличная возможность сделать пространство более удобным. Благодаря современным ремонтно-строительным технологиям можно воплотить в жизнь даже самые дерзкие дизайнерские решения. Однако изменять планировку квартиры можно только после согласования с жилищными органами. Разберемся, что менять разрешено, а к чему лучше не прикасаться, в чем различия между терминами «переустройство» и «перепланировка» и куда обращаться, если нужно сделать проем в несущей стене.

Как должно происходить согласование: что диктует закон

Казалось бы, квартира принадлежит собственнику, любые изменения на его жилой площади — личное дело хозяина. Вроде бы захотел человек совместить кухню с гостиной — и можно приступать к ремонту. Однако не все так просто. Прежде всего ему нужно выяснить, понадобится на такие работы разрешение жилинспекции или нет.

Согласование нужно, если изменения вносятся в план квартиры, который указан в ее техническом паспорте. Закон выделяет здесь два понятия — переустройство и перепланировка. Рассмотрим, чем они отличаются и что означают для хозяина квартиры.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса РФ, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования[1]. Таким образом, если владелец квартиры меняет газовую плиту на электрическую, устанавливает душевую кабину, переносит унитаз — все это будет относиться к переустройству.

Перепланировкой называется комплекс строительных работ, которые также отражаются в техническом паспорте объекта, между тем при перепланировке жилого помещения меняют его конфигурацию, то есть разрушают или строят стены, объединяют комнаты или квартиры. Если хозяин расширяет жилую комнату за счет площади коридора, переносит проемы, делает окна в пол между комнатой и лоджией, значит, он выполняет перепланировку.

Как видно из определений, это разные процессы, а значит, у каждого из них будут свои особенности. Однако и в первом, и во втором случае запрещено нарушать эксплуатационные характеристики, прочность и устойчивость зданий, а все изменения, как мы уже обозначили выше, отражаются на плане квартиры. Часто задуманный ремонт подразумевает работы и по переустройству, и по перепланировке — согласовывать их нужно в одном и том же порядке.

Также важно, чтобы любые работы проводились с учетом строительных норм и требований безопасности. Поэтому и переустройство, и перепланировка требуют серьезного подхода — грамотных инженерных расчетов и профессионально выполненных строительных работ.

Конечно, есть некоторые виды ремонтных и отделочных работ, которые можно выполнить без согласования переустройства квартиры. Это, например:

• монтаж нового напольного покрытия (если не затрагивается внутренняя конструкция пола);
• установка дополнительного освещения (если не меняется конфигурация помещения);
• модернизация инженерных коммуникаций без изменения расположения основных их узлов;
• замена проводки без демонтажа перегородок и так далее.

Однако более глобальные вмешательства должны соответствовать строительным и санитарным нормам (в частности СП 54.13330.2016)[2]. Основным нормативным актом, регламентирующим все процессы переустройства и перепланировки квартиры, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Главные положения по этой теме содержатся в главе 4. В Москве также действует административный регламент о согласовании переустройства и (или) перепланировки, утвержденный Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года[3].

Порядок действий для согласования переустройства и перепланировки жилого помещения выглядит следующим образом:

• Обратиться в проектную организацию и заказать там проект перепланировки.
• Получить план БТИ.
• Получить положительное техническое заключение от автора проекта дома, если при перепланировке будут затрагиваться несущие конструкции, например, если запланировано устройство проема в несущей стене.
• Получить разрешение от Мосжилинспекции (МЖИ) — уполномоченного органа, осуществляющего согласование переустройства и перепланировки жилья в Москве. В других субъектах РФ это комитеты строительного надзора или органы архитектуры и градостроительства местной администрации. Разрешение на ремонтные работы выдается обычно в течение 20 рабочих дней.
• Выполнить ремонт.
• После ремонта пригласить инспектора МЖИ для оформления приемки квартиры. Получить новый план БТИ.
• Заказать кадастровому инженеру технический план помещения и подать его в Росреестр, чтобы изменения были внесены в ЕГРН.

Как согласуется перепланировка несущих стен в домах разных типов

Несущие стены играют важнейшую роль — они передают на фундамент нагрузку от перекрытий и от собственного веса, поддерживают иные конструкции — перекрытия, балконные плиты, лестницы. И при перепланировке, и при переустройстве вопрос часто «упирается» в несущие стены. Сложилось мнение, будто затрагивать их нельзя. Однако это верно только отчасти: так, при перепланировке запрещен снос несущей стены, при этом устроить в ней дверной проем можно. Если такую стену снести, это ухудшит эксплуатационные качества здания и, вполне возможно, станет причиной аварийного состояния квартиры или всего дома. В то время как правильно сделанный проем никак не скажется на прочности всей конструкции дома. Правда, в большинстве случаев потребуется усилить данный проем с помощью металлоконструкций, если там не предусмотрены проектные ниши.

Согласование перепланировки несущей стены также проходит по обозначенному выше алгоритму. Граждане, которые намерены провести перепланировку с затрагиванием несущих стен, должны получить техническое заключение от автора проекта о состоянии строительных конструкций здания и о возможности или допустимости работ. Кто автор проекта, можно узнать из технического паспорта БТИ.

В Москве за многие проекты домов отвечает МНИИТЭП — Московский научно-исследовательский и проектный институт типологии, экспериментального проектирования. Еще можно выделить ЦНИИЭП жилых и общественных зданий — Центральный научно-исследовательский институт экспериментального проектирования. Если дом старый и компании, которая разрабатывала проект дома, уже нет или автор дома неизвестен, нужно обращаться в специальную организацию — ГБУ «Экспертный центр».

Все эти вопросы стоит обсудить на моменте подготовки проекта перепланировки — компания, которая делает проектную документацию, может взять согласование изменений на себя.

Кстати, перед тем как обращаться за получением разрешения на создание проема в несущей стене, следует узнать у соседей сверху и снизу, есть ли такие же проемы в их квартирах. Если это так, то уполномоченный орган может отказать в согласовании.

Перепланировка несущей стены имеет свои особенности в зависимости от типа дома, в котором она будет проводиться.

Монолитный дом. В таких домах перегородки чаще всего выполнены из пеноблоков. Перегородки тоньше 20 см, скорее всего, не несут дополнительной нагрузки. Однако толщина — это не главный показатель, ведь более толстые перегородки в монолитных домах также могут быть не несущими. В любом случае нужно изучить проект и убедиться, что это так. Обращаться за проектом следует к застройщикам или в управляющую компанию.

Кирпичный дом. В кирпичных домах несущими являются наружные стены, на которых лежат плиты перекрытия. Иногда несущей может быть «средняя» стена, разделяющая две квартиры, если она толще 30 см. Перегородки внутренних стен, как правило, не несущие, то есть на них нет нагрузки. Их толщина обычно не превышает 12 см.

Исключение составляют старые дома, где есть деревянные перекрытия, — так называемые «сталинки». В домах подобного типа есть разгружающие перегородки. Это означает, что стена может быть тонкой, но частично нести нагрузку. В таких стенах разрешается делать новые проемы только по согласованию с автором проекта дома. Можно сформулировать такое правило: если перекрытия в кирпичном доме в виде бетонных плит, то ни одна стена внутри квартиры не будет несущей, а если же перекрытия деревянные, то стоит сомневаться по поводу любой перегородки и обращаться к автору проекта дома.

Блочный дом. Возводится он из готовых бетонных блоков — они толще, чем панели, из которых строят «панельки». В блочных домах несущих стен немного, что может значительно упростить процесс согласования перепланировки. Между тем есть и нюансы: так, в домах из блоков несущие стены достаточно толстые — из-за этого устроить проем в них будет сложнее.

Панельный дом. Как и блочный, собирается из готовых, но более тонких конструкций — панелей. В таких домах большое количество несущих панелей внутри квартиры, обычно их можно определить по толщине — она должна быть от 12 см. Надежнее проверять эту информацию в проекте дома. Распространено мнение, что именно в квартирах «панелек» планировка самая неудобная — владельцы нередко прибегают к перепланировке помещений. Им нужно учитывать, что в таких домах огромное количество несущих стен, поэтому согласование может затянуться.

В Москве проектированием почти всех домов данного типа занимался АО «МНИИТЭП». Есть проекты «панелек» и других авторов, но те уже давно не выдают техзаключения. Иногда автора проекта дома найти не удается — тогда обращаться, опять-таки, нужно в упомянутый уже ГБУ «Экспертный центр».

Вопрос сроков и стоимости

Дверной проем нельзя просто сделать там, где заблагорассудится. Сперва нужно провести инженерные расчеты: измерить габариты, определить нагрузку, узнать, понадобится ли усиление проема. Если легкомысленно отнестись к этому этапу, во время выполнения работ может треснуть или прогнуться стена либо обрушиться перекрытие, которое она поддерживает.

Столь серьезными расчетами должны заниматься профессионалы, а это удовольствие не из дешевых. Проект перепланировки следует заказывать в проектной организации, которая состоит в СРО. Без такого проекта и без выписки из реестра СРО проектировщиков о том, что выбранная компания действительно в ней состоит, уполномоченные органы не примут документы для согласования.

К тому же при капитальном ремонте, в ходе которого планируется устроить проем в несущей стене, понадобится техническое заключение от автора проекта дома. Оно оформляется примерно месяц и, конечно же, не является бесплатным. Чтобы составить проект перепланировки или переустройства с техническим заключением, придется потратить около 90 000 рублей.

Устройство самого проема и его усиление обойдутся в сумму порядка 50 000 рублей, хотя стоимость зависит от сложности работ и особенностей проекта. Весь процесс перепланировки, при которой затрагиваются несущие стены, может занять около пяти месяцев. Разумеется, в зависимости от сложности запланированных вмешательств в несущую конструкцию стоимость проектной документации, как и самих работ, может варьироваться.

Собственник может преобразить свою квартиру, прибегнув к перепланировке или переустройству. Это ответственные процедуры, которые затрагивают права не только собственников, но и других жильцов дома, а потому требуют разрешения уполномоченных органов. Чтобы не нарушать действующее законодательство и не терять много времени, можно воспользоваться услугами организаций, специализирующихся на согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения.