Разработка проекта перепланировки: требования и особенности

Любому человеку хотелось бы жить в максимально комфортных условиях. Увы, расположение помещений в квартирах не всегда соответствует представлениям жильцов об удобстве. Поэтому у многих появляется желание усовершенствовать свое жилище: к примеру, разделить одну большую комнату на две или наоборот — одним словом, изменить планировку квартиры. Но сразу браться за ремонтно-строительные работы нельзя — перед этим нужно разобраться, какие именно манипуляции можно отнести к перепланировке и что необходимо для ее проведения.

Для чего нужен проект перепланировки квартиры

Для начала определимся с основным понятием. Перепланировка жилья в многоквартирном доме представляет собой изменение конфигурации помещения, требуещее отражения в техническом паспорте. Именно такое пояснение можно встретить в Жилищном кодексе РФ[1].

Поскольку изменения нужно внести в техпаспорт квартиры, у ее хозяина, пожелавшего сделать что-нибудь из перечисленного на законных основаниях, сразу приступить к работам не получится. Чтобы закрепить изменения в техпаспорте помещения, планируемый ремонт нужно согласовать.

Согласование изменения планировки часто путают с узакониванием. Смысл у процедур, по сути, один и тот же — получение разрешения на ремонт. Между тем согласовывают перепланировку до начала работ. Но бывает иначе: работы уже выполнены, а разрешения от госорганов нет. Тогда перепланировку нужно узаконить, для чего понадобится техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ.

Узаконивание уже выполненных работ сопряжено с некоторыми рисками и может обойтись дороже, поэтому лучше согласовать ремонт заранее. Для этого потребуется не только техническое заключение о возможности перепланировки, а достаточно большой пакет документов, в том числе проект. Далее разберемся, какие есть требования к проекту перепланировки жилого помещения, как его получить, где можно заказать проект перепланировки квартиры и сколько это будет стоить.

Необходимые документы для проекта

Необходимость согласования ремонта органами местного самоуправления обозначена в ЖК РФ[2]. Там же можно найти список всех документов, без которых в данном случае не обойтись. Инициатором перепланировки жилого помещения может выступать собственник или его представитель. Подготовить нужно:

1. заявление о перепланировке. Оно заполняется по определенной форме, которая утверждена постановлением Правительства РФ № 266 от 28 апреля 2005 года[3];
2. правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и так далее. В настоящее время вместо свидетельств в Росреестре собственникам выдают выписки из ЕГРН. В принципе орган власти, рассматривающий заявление, может и сам запросить такую выписку. Но лучше предоставить ее сразу, чтобы не затягивать процедуру. На выписке должна быть синяя печать;
3. технический паспорт на квартиру. Это документ, содержащий техническую и иную информацию о помещении, — его составляют в БТИ или в других организациях, занимающихся технической инвентаризацией жилья[4];
4. проект перепланировки квартиры. Его можно заказать в проектном бюро — организации, состоящей в СРО проектировщиков. В проект включается пояснительная записка, планы и экспликации помещений до ремонта и после, схема размещения сантехнического оборудования с разводкой труб и многое другое. Чтобы в бюро могли приступить к разработке проекта перепланировки, владелец должен передать им техпаспорт квартиры, а также выкопировку из поэтажных планов для квартир, находящихся выше и ниже;
5. заявление о том, что все члены проживающей в квартире семьи собственника этого жилья или нанимателя (если оно арендовано по соцнайму) согласны на ремонт. Подписывается это заявление в МФЦ. Можно заранее оформить доверенность на одного из членов семьи у нотариуса. Также по доверенности подавать заявление разрешается представителю компании-проектировщика;
6. техническое заключение на перепланировку (а точнее, о техническом состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ[5]) от автора проекта дома. Этот документ нужен, если будут затронуты несущие конструкции или если в доме деревянные перекрытия;
7. договор на авторский надзор. Он заключается всегда и входит в стандартный набор документов для проекта перепланировки. Согласно договору представители проектного бюро обязуются выехать и освидетельствовать скрытые работы по проекту, то есть работы по шумоизоляции, гидроизоляции полов, а также усилению проемов металлоконструкциями. Составляются акты скрытых работ, без которых квартиру не примут после перепланировки. Не все компании предупреждают об этом важном моменте и потом берут дополнительную плату за составление договора и за каждый акт скрытых работ.

Как только все документы собраны, можно обращаться в уполномоченный орган. В Москве перепланировки согласовывает Мосжилинспекция (МЖИ).

В течение месяца с момента подачи документов они находятся на рассмотрении, затем принимается решение о согласовании перепланировки квартиры или об отказе. Но срок, по истечении которого будет вынесен вердикт, может увеличиться. Такое возможно, к примеру, если дом, где находится квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры. Тогда понадобится заключение Департамента культурного наследия о допустимости проведения перепланировки.

Если жилинспекция решила дать добро на ремонт, владельцу выдается заветный документ — решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, которое считается действительным один год. Именно за это время хозяину жилья нужно выполнить все работы. Если же собственник не успел в срок, то придется заново подавать документы и ожидать разрешения.

Решение госоргана может быть и отрицательным. Если Мосжилинспекция отказала в возможности проведения ремонта, заявитель вправе опротестовать данное решение в судебном порядке. Обжаловать отказ разрешается в течение трех месяцев со дня, когда о нем стало известно собственнику квартиры.

Если же все проходит удачно и на руках у владельца жилья оказывается решение о согласовании перепланировки, можно приступать к работам. После их завершения хозяин снова обращается в жилищную инспекцию — на этот раз для проверки состояния помещения. После осмотра квартиры владельцу выдается акт приемочной комиссии: на его основании БТИ и обновляет технический паспорт жилья. Не стоит забывать, что изменения необходимо зафиксировать в Росреестре, документы можно подать через МФЦ.

Конечно, указанные сроки весьма условны. Занимаясь согласованием самостоятельно, довольно легко наделать массу ошибок: забыть про какой-то документ, неверно заполнить заявление, не успеть обжаловать отказ, если решение МЖИ оказалось отрицательным… А любая оплошность, скорее всего, затормозит весь процесс. Поэтому относиться максимально ответственно следует к каждому этапу процедуры согласования, в том числе к выбору подрядчика.

Нюансы выбора исполнителя

Как видно, согласование перепланировки — дело непростое и специфическое. И сбор документов можно назвать наиболее сложным этапом процедуры. Но если составить заявление, принести выписку из ЕГРН и заказать техпаспорт владелец квартиры способен самостоятельно, то с проектом все обстоит иначе. Мы уже отметили выше, что его разработкой занимаются специализированные бюро. Поэтому задача собственника жилья, который планирует согласовать ремонт, — найти надежного исполнителя для разработки проекта.

В законодательстве строго прописаны условия и порядок проведения работ. В профессиональных проектных организациях знают, как сделать все, не нарушая установленные нормы и правила. Но как выбрать такую фирму?

На что обратить внимание при поиске исполнителя:

• является ли компания членом СРО. Согласно статье 55.8 ГрК РФ, исполнитель должен быть членом саморегулируемой организации, соответствующей его профилю, и иметь свидетельство о допуске к таким работам[7];
• готовы ли сотрудники бюро выехать на объект для осмотра и проведения обмеров помещения. Если да, то и вся ответственность за возможные нарушения в проекте ложится на плечи исполнителя. Ведь в этом деле есть большое количество нюансов, о которых сам заказчик попросту может не знать;
• есть ли у организации свой проектный отдел. Его наличие говорит о том, что компания в состоянии подготовить проектную документацию в сжатые сроки, без лишних затрат и на профессиональном уровне.

Если хозяину квартиры удастся сделать правильный выбор и обратиться в заслуживающую доверия организацию, проект может быть разработан довольно быстро — менее чем за пять дней.

Сколько может стоить составление проекта перепланировки

Цены на проект перепланировки квартиры могут значительно отличаться в разных организациях, что неудивительно. Ведь это зависит от многих факторов: объема работ, их сложности, а значит, и сроков разработки проекта, а также ценовой политики выбранного бюро.

Стоимость услуги составления проекта перепланировки квартиры в специализированной организации может варьироваться от 15 000 до 25 000 рублей. Как было сказано выше, если во время ремонта планируется затрагивать несущие конструкции, помимо проекта потребуется еще и техническое заключение от автора дома. В нем прописываются дополнительные меры для обеспечения безопасности при эксплуатации объекта. За техническое заключение, разумеется, нужно будет доплатить: на комплект документов, включающий техническое заключение и собственно проект, придется потратить примерно 60 000 рублей.

Проект перепланировки — это юридически значимый документ, и к нему не стоит относиться пренебрежительно. Многие, впрочем, все равно выбирают исполнителя по принципу «чем дешевле, тем лучше», забывая обращать внимание на действительно важные факторы.

Чтобы в квартире провести перепланировку, ее перед этим нужно согласовать. Владельцу придется позаботиться о составлении заявлений, о сборе документов. А еще — заняться поисками проектного бюро, ведь согласование перепланировки попросту невозможно без проекта. Если правильно выбрать компанию-исполнителя, можно в итоге получить качественный проект, в кратчайшие сроки разработанный с учетом всех требований законодательства.

** Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2020 года.