Разработка проекта перепланировки: требования и особенности

Любому человеку хотелось бы жить в максимально комфортных условиях. Увы, расположение помещений в квартирах не всегда соответствует представлениям жильцов об удобстве. Поэтому у многих появляется желание усовершенствовать свое жилище: к примеру, разделить одну большую комнату на две или наоборот — одним словом, изменить планировку квартиры. Но сразу браться за ремонтно-строительные работы нельзя — перед этим нужно разобраться, какие именно манипуляции можно отнести к перепланировке и что необходимо для ее проведения.

Для чего нужен проект перепланировки квартиры

Для начала определимся с основным понятием. Перепланировка жилья в многоквартирном доме представляет собой изменение конфигурации помещения, требуещее отражения в техническом паспорте. Именно такое пояснение можно встретить в Жилищном кодексе РФ[1].

Разработка проекта перепланировки

Поскольку изменения нужно внести в техпаспорт квартиры, у ее хозяина, пожелавшего сделать что-нибудь из перечисленного на законных основаниях, сразу приступить к работам не получится. Чтобы закрепить изменения в техпаспорте помещения, планируемый ремонт нужно согласовать.

Согласование изменения планировки часто путают с узакониванием. Смысл у процедур, по сути, один и тот же — получение разрешения на ремонт. Между тем согласовывают перепланировку до начала работ. Но бывает иначе: работы уже выполнены, а разрешения от госорганов нет. Тогда перепланировку нужно узаконить, для чего понадобится техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ.

Узаконивание уже выполненных работ сопряжено с некоторыми рисками и может обойтись дороже, поэтому лучше согласовать ремонт заранее. Для этого потребуется не только техническое заключение о возможности перепланировки, а достаточно большой пакет документов, в том числе проект. Далее разберемся, какие есть требования к проекту перепланировки жилого помещения, как его получить, где можно заказать проект перепланировки квартиры и сколько это будет стоить.

Необходимые документы для проекта

Необходимость согласования ремонта органами местного самоуправления обозначена в ЖК РФ[2]. Там же можно найти список всех документов, без которых в данном случае не обойтись. Инициатором перепланировки жилого помещения может выступать собственник или его представитель. Подготовить нужно:

  1. заявление о перепланировке. Оно заполняется по определенной форме, которая утверждена постановлением Правительства РФ № 266 от 28 апреля 2005 года[3];
  2. правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и так далее. В настоящее время вместо свидетельств в Росреестре собственникам выдают выписки из ЕГРН. В принципе орган власти, рассматривающий заявление, может и сам запросить такую выписку. Но лучше предоставить ее сразу, чтобы не затягивать процедуру. На выписке должна быть синяя печать;
  3. технический паспорт на квартиру. Это документ, содержащий техническую и иную информацию о помещении, — его составляют в БТИ или в других организациях, занимающихся технической инвентаризацией жилья[4];
  4. проект перепланировки квартиры. Его можно заказать в проектном бюро — организации, состоящей в СРО проектировщиков. В проект включается пояснительная записка, планы и экспликации помещений до ремонта и после, схема размещения сантехнического оборудования с разводкой труб и многое другое. Чтобы в бюро могли приступить к разработке проекта перепланировки, владелец должен передать им техпаспорт квартиры, а также выкопировку из поэтажных планов для квартир, находящихся выше и ниже;
  5. заявление о том, что все члены проживающей в квартире семьи собственника этого жилья или нанимателя (если оно арендовано по соцнайму) согласны на ремонт. Подписывается это заявление в МФЦ. Можно заранее оформить доверенность на одного из членов семьи у нотариуса. Также по доверенности подавать заявление разрешается представителю компании-проектировщика;
  6. техническое заключение на перепланировку (а точнее, о техническом состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ[5]) от автора проекта дома. Этот документ нужен, если будут затронуты несущие конструкции или если в доме деревянные перекрытия;
  7. договор на авторский надзор. Он заключается всегда и входит в стандартный набор документов для проекта перепланировки. Согласно договору представители проектного бюро обязуются выехать и освидетельствовать скрытые работы по проекту, то есть работы по шумоизоляции, гидроизоляции полов, а также усилению проемов металлоконструкциями. Составляются акты скрытых работ, без которых квартиру не примут после перепланировки. Не все компании предупреждают об этом важном моменте и потом берут дополнительную плату за составление договора и за каждый акт скрытых работ.

Как только все документы собраны, можно обращаться в уполномоченный орган. В Москве перепланировки согласовывает Мосжилинспекция (МЖИ).

Это важно
Напрямую бумаги в МЖИ подавать нельзя. Туда их отправляют либо через МФЦ, либо в электронном виде через портал госуслуг[6]. После этого собственнику в МФЦ выдают расписку с указанием перечня документов и даты их получения.

В течение месяца с момента подачи документов они находятся на рассмотрении, затем принимается решение о согласовании перепланировки квартиры или об отказе. Но срок, по истечении которого будет вынесен вердикт, может увеличиться. Такое возможно, к примеру, если дом, где находится квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры. Тогда понадобится заключение Департамента культурного наследия о допустимости проведения перепланировки.

Если жилинспекция решила дать добро на ремонт, владельцу выдается заветный документ — решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, которое считается действительным один год. Именно за это время хозяину жилья нужно выполнить все работы. Если же собственник не успел в срок, то придется заново подавать документы и ожидать разрешения.

Решение госоргана может быть и отрицательным. Если Мосжилинспекция отказала в возможности проведения ремонта, заявитель вправе опротестовать данное решение в судебном порядке. Обжаловать отказ разрешается в течение трех месяцев со дня, когда о нем стало известно собственнику квартиры.

Если же все проходит удачно и на руках у владельца жилья оказывается решение о согласовании перепланировки, можно приступать к работам. После их завершения хозяин снова обращается в жилищную инспекцию — на этот раз для проверки состояния помещения. После осмотра квартиры владельцу выдается акт приемочной комиссии: на его основании БТИ и обновляет технический паспорт жилья. Не стоит забывать, что изменения необходимо зафиксировать в Росреестре, документы можно подать через МФЦ.

Конечно, указанные сроки весьма условны. Занимаясь согласованием самостоятельно, довольно легко наделать массу ошибок: забыть про какой-то документ, неверно заполнить заявление, не успеть обжаловать отказ, если решение МЖИ оказалось отрицательным… А любая оплошность, скорее всего, затормозит весь процесс. Поэтому относиться максимально ответственно следует к каждому этапу процедуры согласования, в том числе к выбору подрядчика.

Нюансы выбора исполнителя

Как видно, согласование перепланировки — дело непростое и специфическое. И сбор документов можно назвать наиболее сложным этапом процедуры. Но если составить заявление, принести выписку из ЕГРН и заказать техпаспорт владелец квартиры способен самостоятельно, то с проектом все обстоит иначе. Мы уже отметили выше, что его разработкой занимаются специализированные бюро. Поэтому задача собственника жилья, который планирует согласовать ремонт, — найти надежного исполнителя для разработки проекта.

В законодательстве строго прописаны условия и порядок проведения работ. В профессиональных проектных организациях знают, как сделать все, не нарушая установленные нормы и правила. Но как выбрать такую фирму?

На что обратить внимание при поиске исполнителя:

  • является ли компания членом СРО. Согласно статье 55.8 ГрК РФ, исполнитель должен быть членом саморегулируемой организации, соответствующей его профилю, и иметь свидетельство о допуске к таким работам[7];
  • готовы ли сотрудники бюро выехать на объект для осмотра и проведения обмеров помещения. Если да, то и вся ответственность за возможные нарушения в проекте ложится на плечи исполнителя. Ведь в этом деле есть большое количество нюансов, о которых сам заказчик попросту может не знать;
  • есть ли у организации свой проектный отдел. Его наличие говорит о том, что компания в состоянии подготовить проектную документацию в сжатые сроки, без лишних затрат и на профессиональном уровне.

Если хозяину квартиры удастся сделать правильный выбор и обратиться в заслуживающую доверия организацию, проект может быть разработан довольно быстро — менее чем за пять дней.

Сколько может стоить составление проекта перепланировки

Цены на проект перепланировки квартиры могут значительно отличаться в разных организациях, что неудивительно. Ведь это зависит от многих факторов: объема работ, их сложности, а значит, и сроков разработки проекта, а также ценовой политики выбранного бюро.

Стоимость услуги составления проекта перепланировки квартиры в специализированной организации может варьироваться от 15 000 до 25 000 рублей. Как было сказано выше, если во время ремонта планируется затрагивать несущие конструкции, помимо проекта потребуется еще и техническое заключение от автора дома. В нем прописываются дополнительные меры для обеспечения безопасности при эксплуатации объекта. За техническое заключение, разумеется, нужно будет доплатить: на комплект документов, включающий техническое заключение и собственно проект, придется потратить примерно 60 000 рублей.

Проект перепланировки — это юридически значимый документ, и к нему не стоит относиться пренебрежительно. Многие, впрочем, все равно выбирают исполнителя по принципу «чем дешевле, тем лучше», забывая обращать внимание на действительно важные факторы.


Чтобы в квартире провести перепланировку, ее перед этим нужно согласовать. Владельцу придется позаботиться о составлении заявлений, о сборе документов. А еще — заняться поисками проектного бюро, ведь согласование перепланировки попросту невозможно без проекта. Если правильно выбрать компанию-исполнителя, можно в итоге получить качественный проект, в кратчайшие сроки разработанный с учетом всех требований законодательства.

** Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2020 года.

документы

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

Куда можно обратиться?
архитектор

Некоторые компании могут предложить услуги по согласованию перепланировки под ключ.

Заказать услугу...
деньги

Стоимость услуг по разработке проекта перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Узнать цену...
fh[bntrnjh]

Для разработки проекта перепланировки стоит обращаться к квалифицированным специалистам, имеющим значительный опыт в данной сфере.

Куда можно обратиться?
план

Специализированные компании могут разработать проект перепланировки квартиры с возможностью объединения или разделения комнат.

Заказать проект...
инжениер

Задать специалисту вопрос по проекту перепланировки можно в WhatsApp.

Задать вопрос...

Мнение редакции

Собст­вен­ни­ку, ре­шив­ше­му вы­пол­нить пе­ре­пла­ни­ров­ку без со­гла­со­ва­ния, нуж­но быть го­то­вым к то­му, что та­кие дейст­вия мо­гут при­вес­ти к не­при­ят­ным по­следст­ви­ям. На­при­мер, об­на­ру­жив на­ру­ше­ние, Мос­жи­л­ин­спек­ция впра­ве обя­зать вла­дель­ца упла­тить штраф и уза­ко­нить из­ме­не­ния. А если вы­яс­нит­ся, что это не­воз­мож­но, хо­зя­и­ну жилья при­дет­ся вер­нуть все в та­кой вид, ка­кой был до ре­мон­та.