Порядок согласования перепланировки: этапы и стоимость процедуры

Стремление собственников квартир к улучшению своих жилищных условий нередко заканчивается активными работами по внесению серьезных изменений в конфигурацию помещения — объединяются уборная и ванная, сносятся несущие перегородки, прорубаются новые двери в стенах… Законна ли такая перепланировка и какие работы можно проводить, а какие категорически запрещены?

Для чего нужна перепланировка и зачем ее согласовывать

Жилищный кодекс РФ, в частности его четвертая глава, определяет перепланировку квартиры как изменение ее конфигурации, результаты которого вносятся в технический паспорт[1]. Не стоит путать перепланировку с переустройством, которое предполагает лишь замену, перенос или установку инженерных сетей, электрооборудования, ванн, раковин.

В процессе перепланировки, если она проведена грамотно, улучшаются условия проживания и повышается функциональность квартиры, но все изменения в обязательном порядке должны быть согласованы в жилищной инспекции. Зачем? Чтобы самовольно произведенные перепланировочные работы не повлекли за собой нарушение конструкции здания или ухудшение состояния остальных квартир в доме. Согласования требуют несколько видов перепланировочных мероприятий, а именно:

• изменения в несущих стенах: заделка проемов в них или, наоборот, обустройство новых;
• перенос санузлов, уменьшение или увеличение их площади;
• перенос кухни на новое место или обустройство кухни-ниши;
• изменения конструкции пола;
• монтаж лестниц с изготовлением проемов в перекрытиях;
• обустройство новых межквартирных проемов для объединения квартир;
• возведение перегородок в квартире в многоквартирном доме;
• обустройство антресоли (при условии, что ее площадь занимает не более 40% от площади помещения, в котором она будет располагаться, то есть комнаты или санузла, если же площадь больше, согласовать антресоль не получится);
• возведение перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Для проведения некоторых работ согласование не требуется, например, это касается установки встроенных шкафов или замены остекления на балконе. Само собой, не нужно согласовывать косметический ремонт, поскольку в плане квартиры это не отображается.

В то же время монтаж и демонтаж перегородок, их перенос можно согласовывать в упрощенном порядке — не по проекту, а по эскизу. Это возможно, если стены не несущие, в доме бетонные перекрытия, не передвигается газовая плита, то есть нет таких работ, которые обязательно согласовывать по проекту.

Но далеко не все работы могут быть узаконены, и их перечень тоже нужно знать, чтобы принимать решение о перепланировке. Нельзя согласовать:

• объединение комнаты и кухни, если последняя газифицирована;
• демонтаж несущих конструкций (он возможен лишь частично после обследования);
• объединение жилой комнаты и неотапливаемого помещения, например лоджии;
• вынос батареи отопления на лоджию или балкон;
• демонтаж общедомовой вентиляции;
• объединение жилых помещений и чердака;
• снос переливного порога в ванной и уборной: этот порог защищает прочие помещения от возможного затопления;
• расширение так называемых «мокрых» зон за счет площади жилых комнат.

Запрет на эти «преобразования» обусловлен тем, что они могут не просто создать проблемы для жильцов соседних квартир, но и отрицательно сказаться на общей устойчивости конструкции здания.

Порядок подачи документов для согласования

Для согласования перепланировки жилого помещения понадобится собрать немало документов:

• заявление о согласовании — заполняется в МФЦ или онлайн;
• правоустанавливающие документы на квартиру: договор социального найма или документы о праве собственности, в частности выписка из ЕГРН;
• технический паспорт помещения или поэтажный план и экспликация на квартиру из БТИ;
• проект перепланировки и техническое заключение (если работы производятся по типовому проекту, в заявлении необходимо указать его номер);
• согласие всех собственников квартиры или членов семьи нанимателя, заверенное у нотариуса;
• гражданский паспорт заявителя или иной документ, удостоверяющий его личность.

В проект перепланировки, который можно заказать в строительной организации, имеющей свидетельство о допуске к этому типу работ и зарегистрированной в СРО, обычно входят три части:

1. текстовая часть: договор на осуществление авторского надзора и пояснительная записка;
2. графическая часть: план помещений и их экспликации до всех работ, план возводимых или демонтируемых конструкций, план квартиры после перепланировки, а также, если есть необходимость, схемы водоснабжения, отопления, расположения дверей;
3. приложение: в нем обычно содержатся ссылочная нормативная база, допуски СРО и информационная справка.

В самом заявлении указываются фамилия, имя, отчество заявителя, адрес, по которому находится квартира, упоминание о наличии проекта перепланировки.

После сбора и подачи документов для согласования перепланировки в жилищную инспекцию начинается процесс согласования.

Этапы согласования перепланировки жилого помещения

После получения заявления и всех необходимых документов жилищная инспекция зарегистрирует запрос и приступит к проверке информации. Если для перепланировки используется типовой проект, то, скорее всего, потребуется обследование помещения, чтобы определить, возможно ли в нем проведение работ. С заявителем будут согласованы дата и время такого обследования, по его результатам соответствующее заключение поступит в жилищную инспекцию.

Решение по заявлению должно быть принято в срок не более чем 45 рабочих дней с даты его подачи[2]. Если принимается положительное решение, то вместе с ним заявителю могут выдать журнал производства работ, в котором отражается вся технологическая последовательность, сроки работ, их качество и условия производства. Если несущие стены затрагиваются, журнал работ выдается в обязательном порядке. Но, если перепланировка не связана с несущими конструкциями, журнал могут и не выдать, соответственно, его заполнять не нужно — это не обязательный документ для перепланировки. Срок действия решения — год с даты принятия. В отдельных случаях допускается его продление на срок не более шести месяцев.

Однако получением решения само согласование не ограничивается. После проведения всех работ придется вызвать инспектора из жилинспекции и техника из БТИ. Этот процесс выглядит примерно следующим образом:

1. Подписание актов на скрытые работы с выполнявшей перепланировку строительной организацией и заполнение журнала ремонтно-строительных работ.
2. Подача заявления в жилищную инспекцию на вызов инспектора (например через тот же МФЦ).
3. Осмотр квартиры инспектором: производится в течение 10 рабочих дней после подачи заявления. К этому времени в квартире обязательно должен быть сделан чистовой ремонт. При отсутствии замечаний к произведенной перепланировке инспектор составляет соответствующий акт согласования перепланировки квартиры в четырех экземплярах, который затем подписывают сам инспектор, собственник квартиры и представитель проектной организации, выполнявшей работы по перепланировке. Один экземпляр акта получает собственник, один остается в жилищной инспекции, один направляется в БТИ, а еще один — в Росреестр.

4. Обращение собственника в БТИ с заявлением на вызов техника для получения нового техпаспорта на квартиру. Процесс получения документов обычно занимает около трех недель.

После оформления нового техпаспорта производится сравнение площади квартиры с первоначальной. Если будут обнаружены отличия, то придется внести эти изменения в Росреестр. Для этого подготавливается технический план помещения, который затем подается в Росреестр через МФЦ. В течение двух недель, если специалистов в Росреестре все устроит, собственник получает новую выписку из ЕГРН, в которой будет указана измененная площадь и скорректирована графическая часть. На этом этапе процесс согласования завершается.

Стоимость услуг по согласованию проекта

Еще до начала всего процесса следует четко усвоить, что создание проекта перепланировки и ее последующее согласование — достаточно дорогостоящее мероприятие. Вот что обычно влияет на итоговую цену:

• общая площадь помещения, в котором планируются работы;
• количество элементов, подвергаемых изменениям;
• тип здания.

Стоимость проекта самой несложной перепланировки без затрагивания несущих конструкций составляет примерно 15 000 рублей[3]. К этой сумме также необходимо прибавить расходы на согласование. В специализированной организации услуга согласования перепланировки без затрагивания несущих конструкций вместе с документами обойдется в 70 000–80 000 рублей[4].

При демонтаже несущих стен цена согласования с подготовкой проектной документации возрастает до 120 000 рублей[5]. Объединение или разделение квартир обойдется примерно в такую же сумму, причем на стоимость повлияет необходимость внесения изменений в несущие конструкции помещения.

Некоторые собственники жилья в попытке сэкономить обращаются к частным специалистам, объявления которых можно без труда найти в интернете. Цены на их работу на первый взгляд бывают намного привлекательнее, чем в профессиональных организациях, и начинаются, как правило, от 5000 рублей, но не следует забывать, что в этом случае нет никаких гарантий. Их компетенцию нельзя проверить, к тому же они чаще всего не имеют возможности оказать услугу под ключ, а значит, собирать весь пакет документов и ходить по инстанциям придется собственнику. Стремление к экономии часто оборачивается серьезными дополнительными тратами: если в процессе согласования будут выявлены ошибки в проекте или нарушения во время работ, придется платить штрафы и приводить квартиру в соответствие с первоначальным планом — а это новые, иногда весьма существенные расходы.

Согласование перепланировки квартиры — процесс трудоемкий, требующий знания множества нюансов, и рядовому гражданину зачастую сложно довести его до конца. Поэтому лучше сразу обращаться в специализированные компании. Они качественно и грамотно разработают проект перепланировки и помогут его согласовать в сжатые сроки.

* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2020 года.