Долганов Сергей Сергеевич Основатель ГК «ФинЦентр»
ПрофильГде и на каких условиях можно оформить кредит под залог квартиры?
Кредит под залог квартиры — удобный вариант для тех случаев, когда нужно получить крупную сумму в сжатые сроки. Его преимуществами являются длительный срок кредитования, выгодная процентная ставка и сниженный ежемесячный платеж. К тому же сумма, которую можно получить при таком кредите, может быть весьма существенной (в зависимости от оценочной стоимости залогового имущества). Расскажем обо всем, что необходимо знать о получении средств под залог недвижимости: на каких условиях можно получить деньги, какие требования предъявляются к заемщику, в чем преимущества и недостатки такого финансового инструмента.
Содержание статьи:
Для начала разберемся в понятиях: заём под залог квартиры — что это? От обычного он отличается выгодной процентной ставкой, продленным сроком кредитования и за счет этого сниженным ежемесячным платежом[1]. Сумма займа при этом может доходить до нескольких десятков миллионов рублей — в зависимости от оценочной стоимости залогового имущества. Предметом залога выступает жилье заемщика, а потому требования к нему гораздо более лояльные. Так, взять заём не помешают ни плохая кредитная история, ни отсутствие официального дохода, ни другие факторы, указывающие на неблагонадежность заемщика.
Плюсы и минусы кредитования под залог квартир
Заблаговременное прогнозирование расходов и создание финансовой подушки — разумный, но не всегда возможный способ управления личным бюджетом. Никто не застрахован от непредвиденных крупных трат: болезнь, авария, внезапная потеря дохода могут нарушить все планы. Необходимость в деньгах бывает вызвана и приятными событиями: возможностью купить квартиру или автомобиль по выгодной цене, неожиданной заграничной поездкой, потребностью в расширении бизнеса… Что делать, если ближайшее финансовое поступление ожидается еще не скоро, а деньги нужны уже сейчас?
Первое, что приходит на ум в такой ситуации, — взять кредит в банке. Но получить крупную сумму не так просто: нужно предоставить доказательства своей платежеспособности. Клиентам с неидеальной кредитной историей и тем, у кого уже есть непогашенные задолженности, банки часто отказывают в одобрении займов. И даже если все документы в полном порядке, процесс их проверки требует времени — на это может уйти от нескольких дней до двух недель, а то и больше. А как быть, если деньги нужны срочно?
МФО выдают займы гораздо быстрее и охотнее, чем банки. Но, во-первых, размер микрокредита обычно ограничен, а во-вторых, подобные организации выдают средства под очень большие проценты. Поэтому опытные люди такой способ кредитования даже не рассматривают.
Однако есть третий путь — взять кредит под залог квартиры. В чем суть процедуры? Если кратко, то это заём с обеспечением, в роли которого выступает принадлежащее заемщику имущество. Финансовая организация выдает требуемую сумму в обмен на залог недвижимости, которая и служит гарантией возврата средств. Если заемщик не сможет погасить долг, кредитор вправе продать его квартиру и таким образом вернуть свои деньги[2].
Получается, что залоговый заём — это комбинация обычного потребительского кредита и ипотеки. Договор залога заключается заранее (до выдачи денег). А в дальнейшем отношения между заемщиком и финансовой организацией строятся по классическому сценарию: ежемесячные выплаты части долга с процентами в течение установленного срока.
Чем удобен кредит под залог квартиры?
Вот главные плюсы для заемщика:
Высокая вероятность одобрения. Поскольку это кредит с обеспечением, для финансовой организации не столь важно подтверждение платежеспособности заемщика. Банк (или другая организация) ничем не рискует, ведь в течение всего срока действия договора в его распоряжении находится закладная на квартиру. К слову, стоимость заложенной недвижимости всегда больше, чем сумма займа. Так что, если квартиру действительно придется продать, кредитная организация ничего не потеряет. Остаток суммы, вырученной от реализации имущества, после погашения долга банк вернет заемщику.
Быстрота оформления. При выдаче потребительских займов финансовым организациям требуется много времени, чтобы проверить документы. Получить кредит под залог квартиры иногда можно уже в день обращения.
Длительный период погашения. Кредиты под залог недвижимости выдаются на срок до 15–20 лет[3]. Поэтому суммы ежемесячных платежей получаются не слишком крупными и условия погашения комфортны для заемщиков. При желании можно взять деньги в кредит под залог квартиры и на короткий срок.
Возможность получить крупную сумму. Размер потребительского кредита без обеспечения обычно ограничен несколькими миллионами рублей. Сумма, выдаваемая под залог недвижимости, зависит от стоимости последней. Например, если в собственности имеется квартира за 50 млн рублей, ее можно заложить и получить на руки до 30 млн рублей (в среднем максимальный размер кредита составляет 60–70% от оценочной стоимости имущества[4]).
Выгодные процентные ставки. Часто они ниже, чем по обычным потребительским кредитам без обеспечения[5].
Отсутствие необходимости в поручителе. Поскольку заём обеспечивается недвижимостью, банку не нужны дополнительные гарантии третьих лиц. Так что финансовые организации выдают кредиты под залог квартиры без поручителей.
Удобно и то, что взятые в кредит деньги можно тратить на любые цели. Покупка еще одной квартиры, машины, расширение бизнеса, обучение, ремонт — варианты ограничены только предпочтениями заемщика.
Заложенная квартира остается в собственности заемщика: он может пользоваться ею на свое усмотрение, но не имеет права продать. После погашения кредита закладная утратит силу и все ограничения будут сняты. Если квартира является единственным жильем заемщика, это не является препятствием для выдачи займа, так же как и факт прописки несовершеннолетних[6].
Риски оформления кредита под залог квартиры
Плюсов без минусов, конечно, не бывает. С какими же подводными камнями можно столкнуться при оформлении кредита под залог квартиры? Сразу скажем, что деятельность эта абсолютно легальна, с точки зрения законодательства интересы заемщиков защищены. Но, как и при любом другом способе кредитования, некоторые риски существуют. Вот основные из них:
Недобросовестные кредитные организации. К сожалению, такие до сих пор существуют. Чтобы не стать жертвой мошенников, тщательно выбирайте, кому доверить квартиру. Сотрудничайте только с проверенными организациями, у которых есть опыт, репутация и документы, подтверждающие право заниматься этой деятельностью.
Потеря квартиры из-за невозможности расплатиться по кредиту. Подобные ситуации возникают очень редко, поскольку финансовым организациям невыгодно заниматься продажей квартиры. Самый худший вариант нельзя исключать полностью, но можно свести риск его возникновения к минимуму. Прежде чем оформить кредит под залог квартиры, оцените свои финансовые возможности, рассчитайте сроки и приемлемую сумму ежемесячного платежа, постарайтесь предусмотреть вероятные расходы.
Физическая утрата объекта залога. Нельзя сбрасывать со счетов и форс-мажорные обстоятельства. Защитить имущество от последствий пожара, взрыва и других бедствий можно лишь одним способом — застраховать его. Это важно сделать при оформлении кредита: если с квартирой что-то случится, вы по крайней мере получите страховую премию.
Можно ли получить кредит под залог квартиры без справок
Условия предоставления кредита зависят от финансовой организации. В разных банках они могут незначительно различаться — например, в отношении пакета документов для оформления, — но в целом похожи. Итак, каким требованиям нужно соответствовать, чтобы взять кредит наличными под залог квартиры?
- Возраст от 18 до 65 лет. Некоторые банки выдают займы только лицам старше 21 года[7].
- Гражданство РФ и наличие регистрации на территории России.
- Постоянный источник дохода и хотя бы минимальный трудовой стаж[8]. Это требование вполне объяснимо: если у человека нет стабильной работы, он не сможет вносить ежемесячные платежи. Впрочем, справка, возможно, не потребуется: некоторые организации действительно выдают кредит под залог квартиры без подтверждения доходов.
На заметку
Для оформления кредита понадобится минимум бумаг. Из обязательных — только паспорт и документ, подтверждающий право собственности на квартиру (сейчас это выписка из ЕГРН). Также кредитная организация может запросить СНИЛС и справку о доходах. Если заемщик не единственный владелец квартиры, нужно будет предоставить нотариально заверенное согласие на сделку других собственников[9].
Еще один момент, о котором стоит упомянуть, — кредитная история. Если в прошлом у клиента были проблемы с возвратом задолженности, получить потребительский кредит становится практически невозможно. С залоговыми займами все проще. Финансовые организации, которые предоставляют эту услугу, иногда готовы работать с клиентами, чья кредитная история небезупречна. Но, конечно, рассчитывать на это не стоит: прежде чем подавать документы на оформление займа, нужно как минимум погасить все просроченные задолженности.
И наконец о главном: где взять кредит под залог квартиры? Можно обратиться в банк, предварительно убедившись, что предоставление залоговых займов входит в перечень его услуг. Но это не единственный возможный вариант. Кроме банков, кредитованием под залог недвижимости занимаются кредитные потребительские кооперативы (КПК).
КПК — это некоммерческая организация, работающая по принципу кассы взаимопомощи. Члены кооператива — пайщики — делают взносы, из которых формируется паевой фонд общества. Из этих денег выдаются кредиты другим участникам организации. Членами КПК могут быть как физические, так и юридические лица[10].
У КПК есть два важных отличия от банка. Во-первых, капитал организации формируется не из внешних источников, а из средств самих пайщиков. Во-вторых, поскольку деятельность КПК некоммерческая, прибыль распределяется между членами кооператива и частично вносится в резервный фонд (а не достается собственникам организации, как в банке).
Деятельность КПК подчиняется закону № 190-ФЗ «О кредитной кооперации». За соблюдением законодательства следит ЦБ РФ, он же ведет реестр потребительских кооперативов и устанавливает для них финансовые нормативы — например, размер резервного фонда, максимальные и минимальные сроки выдачи кредитов, соотношение инвестиций и займов и др. КПК в обязательном порядке должен состоять в СРО[11].
Условия получения займа под залог недвижимости в КПК могут быть более привлекательными, чем в банке, ведь это основное направление деятельности таких организаций. Оформить кредит в потребительском кооперативе проще и быстрее, отношение к заемщикам лояльнее.
Кредит под залог недвижимости выручит, когда срочно нужна крупная денежная сумма. Главные преимущества этого способа кредитования: высокая вероятность одобрения, быстрота оформления, выгодные процентные ставки. Условия выдачи и требования к заемщикам зависят от конкретного банка или КПК.
