Инвестиции в займы под залог недвижимости: прибыльность, условия, риски

Тема инвестиций в последние несколько лет приобрела необычайную популярность среди частных лиц, при этом многие из них по ряду причин хотят приумножить капитал не только классическим способом — на фондовой бирже, — но ищут альтернативные способы выгодных вложений. Как это можно сделать безопасно и выгодно, расскажем в нашей статье.

Как можно инвестировать в займы

Один из способов вложения средств — инвестиции под залог недвижимости. При этом используется простая и понятная схема. Предположим, у человека есть определенная сумма, которую он хочет выгодно и при этом безопасно вложить. Вкладываться в биржевые документы готовы не все — это достаточно рискованная сфера. Банковский депозит более надежен, но, к сожалению, доходность таких вкладов не самая высокая. Инвестиции в займы под залог недвижимости позволяют получить неплохой и при этом стабильный доход. Речь идет о займах, возврат которых заемщик гарантирует не просто справкой о заработной плате, но тем, что он оставляет инвестору в залог свою недвижимость. Обычно такие условия делают заём стопроцентно возвращаемым.

Как именно работают инвестиции в займы под залог квартиры или иной недвижимости? Все достаточно просто. Инвестор выдает частному лицу заём под залог недвижимого имущества, и при оформлении договорных обязательств договор в обязательном порядке регистрируется в соответствующих органах, а на квартиру или дом накладывается обременение до полного погашения заемщиком долга. Договор займа и залога заключается в соответствии с законом[1], следовательно, вклады под залог недвижимости легальны и этим законом защищены, что гарантирует инвестору возврат вложенной суммы.

Заемщик выплачивает проценты по займу ежемесячно в течение всего срока заключенного договора. По истечении срока заемщик может либо полностью погасить заём, либо продлить договор по согласованию сторон.

В том случае, если заемщик нарушает свои обязательства по выплате ежемесячных взносов, ему начисляются пени за просрочку, а если выплаты не возобновляются, то инвестор имеет право обратить на объект залога взыскание и недвижимость будет продана через суд. При этом инвестору вернут всю сумму займа с процентами, штрафами и неустойкой.

Каковы условия инвестирования в займы под залог квартиры или дома? Стать инвестором может практически любой желающий, имеющий накопления. Для начала нужно обратиться в одну из компаний, оказывающих услуги такого рода, — это может быть кредитно-потребительский кооператив (КПК), управляющая или брокерская компания, банк и т. д. В разных компаниях установлены различные суммы для входа, но совершенно очевидно, что для того, чтобы инвестировать в недвижимость, 100 000 рублей будет недостаточно.

Следующий шаг после выбора компании — поиск заемщика и заключение договора. Инвестору не нужно искать клиента самостоятельно, за него это сделает посредник. Договор регистрируется официально в Росреестре с соблюдением всех норм законодательства. После оформления сделки инвестор предоставляет заемщику оговоренную сумму любым удобным для обеих сторон способом, а заемщик выдает инвестору расписку в получении денег. Как видите, ничего сложного в этой процедуре нет и для того, чтобы инвестировать в займы, не требуются специальные знания. Но в некоторых нюансах разбираться все же нужно.

Доходность и риски

Вполне естественно, что потенциального инвестора кроме надежности и безопасности сделки интересует еще и доход, который он может получить от размещенных денежных средств.

Поскольку инвестирование ведется через посредника, то размер дохода зависит от величины процентной ставки, которую компания предлагает. В среднем размер процентной ставки составляет от 8% до 11% в год. И вот здесь кроются риски, поскольку в интернете можно найти рекламу компаний, предлагающих заоблачные доходы при небольших суммах вложений. Не стоит слепо доверять таким обещаниям: проценты выше среднерыночных и бонусы, которые сулят некоторые организации за привлечение новых инвесторов, могут оказаться признаками финансовой пирамиды[2].

Допустим, вы решили инвестировать в заём 1 500 000 рублей под 13% годовых сроком на три года. Соответственно, ежемесячно вы будете получать 16 245 рублей, годовой доход составит 194 940 рублей, а доход за весь срок инвестирования — 584 820 рублей.

Если вы располагаете большей суммой, например, 3 200 000 рублей, то, соответственно, сможете заработать 34 667 рублей в месяц, 416 000 рублей в год и 1 248 000 рублей за три года.

Но вернемся к рискам. Все риски инвестирования в займы под залог квартиры связаны с квалификацией и порядочностью компании-посредника. В сфере инвестиций из-за ее популярности работает немало недобросовестных компаний и даже мошенников, преследующих только свои корыстные интересы. Некоторые недобросовестные компании, например, вступают в сговор с заемщиком и неадекватно оценивают объект залога, не доводят сделку до конца, берут предоплату за поиск объекта залога и просто исчезают — вариантов обмана масса. Поэтому поиск компании-посредника — едва ли не самый ответственный этап операции.

Если вам удалось найти профессионала, то все риски практически сводятся к нулю. Ваш деловой партнер даст исчерпывающие консультации по всем сложным вопросам, поможет подобрать объект залога и добросовестного заемщика и заключить сделку по всем требованиям закона. По сути, посредник должен взять на себя всю работу по сопровождению сделки.

Чтобы не ошибиться в выборе, стоит прежде всего поинтересоваться наличием у компании официальных документов, дающих ей право на подобную деятельность. Например, кредитно-потребительские кооперативы в своей работе руководствуются Федеральным законом от 18 июля 2009 года № 190-ФЗ «О кредитной кооперации»[3], нормативными актами Банка России[4] и Уставом КПК. Брокеры[5] и управляющие компании[6] должны иметь соответствующую лицензию.

Кроме того, стоит обратить внимание на то, какие есть гарантии сохранности капитала инвесторов и застрахована ли деятельность компании. Отсутствие такой страховки — повод усомниться в качестве услуг.

Еще один важный нюанс: если компания гарантирует клиенту высокий доход — это тоже повод насторожиться. По закону гарантию доходности не имеет права давать ни одна кредитная или финансовая организация[7].

Если вы решили стать инвестором, то в любом случае вам не помешает получить хотя бы элементарные знания в этой области. Человек, осознающий риски и понимающий, как их можно избежать, с большей вероятностью добьется успеха, чем тот, кто действует наобум. Знания могут помочь и в выборе компании-партнера.