Федеральные власти рассчитывают сделать участие органов опеки в любых сделках с недвижимостью, где прописаны несовершеннолетние, обязательным. Инициатива серьёзно усложнит и без того непростой сценарий заключения договоров купли-продажи при наличии среди собственников и зарегистрированных в ней несовершеннолетних. Сложнее всего станет покупать квартиры в строящихся домах.
В ближайшем будущем для продажи квартиры, в которой проживают дети, возможно, придётся получать разрешение от органов опеки. Соответствующее изменение в гражданском кодексе может появиться по инициативе Министерства образования и науки. Подготовленный проект уже был одобрен правительственной комиссией по законопроектной деятельности, говорится на официальном сайте кабинета министров. Федеральные власти полагают, что подобная реформа позволит обеспечить более эффективную защиту прав несовершеннолетних. Сейчас же, говорится в пояснительном сообщении, чиновникам не всегда удаётся отстоять права детей. По сути, сейчас органы опеки могут запретить продавать лишь квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние, родители которых умерли или лишены прав.
Формально, с принятием поправки социальные учреждения получат право накладывать мораторий на все сделки на вторичном рынке с квартирами, в которым прописаны несовершеннолетние. На самом деле ничего принципиально нового в документе нет. Подобная норма уже действовала сначала в законодательстве СССР, а затем и в российском. Но в 2004 году правило было отменено соответствующим постановлением правительства. Тогда федеральные законодатели сошлись на том, что органы опеки слишком сильно вмешиваются в сделки и часто выдают необоснованные отказы. Мнение было подкреплено многочисленными судебными разбирательствами, где оспаривался отказ в праве совершения сделки с недвижимостью.
Мотивируя необходимость возврата нормы, авторы законопроекта ссылаются на постановление Конституционного суда, утвержденное ещё летом 2010 года. Тогда разбирательство началось по инициативе жительницы города Котлас Архангельской области: бывший муж продал квартиру, в которой была прописана общая дочь. Низшие инстанции признали сделку законной, а в Конституционном суде дело отправили на пересмотр, сославшись на несоблюдение конституционных прав девочки.
Согласно действующим сегодня нормативам, на сделку по продаже квартиры может быть наложен мораторий, если ребенок – собственник одной из долей. Такие ситуации часто возникают при приватизации жилья, когда права в равной мере оформляются на всех прописанных. Продавая такую квартиру, взрослым собственникам придётся получить разрешение районной комиссии по делам несовершеннолетних и защите их прав. Главное условие – доказать, что жилищные условия детей не будут ухудшены. Формально придётся предоставить не такой большой пакет документов: паспорта и свидетельства о рождении всех владельцев квартиры, подтверждение права собственности, копии документов на новую квартиру, выписку из домовой книги, справку из БТИ о балансовой стоимости недвижимости и личное заявление ребёнка, в случае если ему уже исполнилось 14 лет. Оценивать качество новой квартиры точно так же предстоит органам опеки. Риелторы уверены: выявить закономерность решений в подобных ситуациях нельзя, в каждом случае подход оказывается сугубо индивидуальным.
Сложности могут возникнуть и при заключении договора купли-продажи, если ребёнок просто прописан. В частности, несовершеннолетнего нельзя выписывать в никуда – родителям придётся сразу же зарегистрировать детей по новому месту жительства. Заинтересоваться наличием нового жилья у ребёнка может заверяющий сделку нотариус – ведь если дети останутся без прописки, восстановить её можно будет через суд. Чаще всего проблемы возникают при продаже старого жилья для покупки квартиры в новостройке, когда семье приходится некоторое время жить на съёмной квартире, где получить прописку ещё невозможно. В случае, если прописать ребёнка на время оказывается некуда – родителям придётся обратиться в районную комиссию по делам несовершеннолетних и защите их прав, где придётся доказать, что в будущем жилищные условия детей не будут ухудшены. Впрочем, чётко регламентированных правил переселения детей в России всё равно не существует.
Смотрите также:
- 15 вопросов нотариусу. Как получить и поделить наследство и можно ли его продавать →
- Тонкости приватизации. Кто может вас «обделить» и как от этого защититься →
- Выселяют с детьми. Что делать? →