Рынки недвижимости процветали, и банки почти что уговаривали покупателя взять ипотеку едва ли не на всю стоимость покупаемого дома.
Казалось, банки ничем не рисковали. Цены упорно росли, и в случае неуплаты недвижимость можно было перезаложить или, на худой конец, просто перепродать с прибылью. Но тут грянул кризис, который, как известно, начался именно с ипотечных долгов в США и заметно повлиял на рынки недвижимости почти во всех развитых странах. Ситуация на европейских рынках ипотечного кредитования изменилась.
Ставка рефинансирования Европейского Центрального банка снизилась с предлагаемых два года назад 5,36% до 1,33% годовых в июле 2010 г. Это было сделано, чтобы оживить экономику дешевыми деньгами—в частности, спасти рынки недвижимости, а заодно и строительную отрасль Европы.
Снижение ставки рефинансирования повлияло на показатели средневзвешенной европейской межбанковской ставки предложения европейских банков EURIBOR. Как результат—во многих европейских странах размер ставки ипотечных кредитов «ушел» вниз и теперь балансирует на грани своего многолетнего минимума, колеблясь в последние месяцы лишь на доли процента.
Низкие кредитные ставки, бесспорно, привлекают потенциальных покупателей жилья. Специалисты компании Lowell Finance утверждают, что россияне и жители стран СНГ в первой половине 2010 г. проявляли большой интерес к кредитованию покупки недвижимости за рубежом. Согласно внутренней статистике Lowell Finance, более 60% клиентов фирмы имеют депозиты в российских банках на суммы, достаточные для приобретения недвижимости без привлечения ипотеки. Зачем же им ипотека? Оказывается, платя низкий процент по зарубежному кредиту и получая высокий процент на банковский вклад в России, люди попросту экономят свои средства.
Но если с привлекательностью таких займов все ясно, то с их доступностью все не так однозначно. «Ипотечная карта» Евросоюза, как оказалось, очень неоднородна, и в каждой из стран Объединенной Европы имеется своя специфика.
Так ли все просто?
Частный риэлтор и финансовый консультант из Мюнхена Людмила Белых подтверждает, что ситуация на западноевропейском кредитном рынке в последние годы изменилась весьма существенно, и приводит пример, наглядно это демонстрирующий. В качестве «опытного образца» предлагается взять объект стоимостью €500 тыс. с годовым доходом от аренды в €25 тыс. евро или 5%; на 70% ( €350 тыс.) банк предоставил кредит.
Итак, если бы ставка кредита оставалась на уровне 6%, как было в течение многих лет до кризиса, то за десять лет было бы погашено 15,6% его стоимости за счет прибыли от аренды. Актуальная на сегодняшний день процентная ставка 3,7% позволяет при прочих равных условиях погасить 41,6% за тот же срок.
Аналогичный пример с жилой недвижимостью, не приносящей прибыли от аренды, будет менее эффектным—кредит в этом случае будет погашаться из личных средств владельца. Но пропорции, тем не менее, останутся такими же, позволяя покупателю недвижимости существенно экономить.
Однако, как предупреждает эксперт, из того факта, что кредиты существенно подешевели, совсем не следует, что любой покупатель может автоматически их получить: «Банки стали намного консервативнее в выдаче кредитов и хотят получить в залог дополнительные активы на территории Германии, которых инвесторы из России часто не имеют. Кроме прочего, банки повысили процентную ставку для тех кредитов, которые относятся к категории «рисковых»—при этом степень риска определяет сам банк».
Если речь идет о нерезидентах, которые не могут предоставить банку в залог ничего, кроме покупаемого объекта, и не имеют доходов на территории Германии, то финансирование строится только на базе дохода от аренды. Банк делает «поправку на риск», после чего определяется часть стоимости, которую инвестор может получить в виде кредита. Понять заранее, будут ли это пятьдесят, шестьдесят или восемьдесят процентов от стоимости объекта, невозможно.
Как утверждает Людмила Белых, из бесед с россиянами, вкладывавшими средства в недвижимость Германии или Австрии в последние годы, выясняется, что они зачастую использовали при покупке 100% собственного капитала. Причем это касается не только мелких инвесторов, но и тех, кто приобретал объекты стоимостью порядка €10 млн. А ведь многие из них могли бы использовать «кредитный рычаг», то есть значительно увеличить прибыль, добавив к собст венному капиталу заемное финансирование.
В погоне за «длинным» евро
Особенности ипотечного кредитования имеются не только в разных странах или регионах, но даже в банках, принадлежащих к одной и той же банковской системе. Людмила Белых анализирует собственный опыт работы на рынке германской недвижимости: «Из переговоров с банками понимаешь, насколько разнится их политика в отношении нерезидентов из России и стран СНГ. Если в Баварии, в том числе в ее столице, Мюнхене, без особых проблем можно найти подходящий банк, то в небольших городах земли Баден-Вюртемберг на таких инвесторов, скажем так, смотрят косо, они—экзотика. И долгие переговоры, как правило, заканчиваются безрезультатно.
Дело в том, что руководство каждого банковского филиала определяет собственную финансовую политику. Если, например, Deutsche Bank даст вам без проблем кредит в Мюнхене, то филиал того же самого Deutsche Bank в 100 км от Мюн хена, может быть, и разговаривать с вами не станет. Так что до вопроса о доле собственного капитала разговор может и не дойти.
При таком подходе важен не столько сам объект, сколько отношения клиента с банком. Если инвестор или его представитель не обладают достаточным опытом и связями, чтобы «достучаться» до банкира, то его шансы равны нулю».
Ладе Нерсисян, работающей в московском представительстве крупной германской компании, невольно пришлось проверить эти тезисы на практике. Лада, прекрасно владеющая немецким языком, сперва решила заниматься покупкой жилья в Германии самостоятельно. Имея сравнительно небольшой (около €40 тыс.) собст венный капитал, она предполагала присмотреть себе небольшую квартирку в Берлине. Но, приехав на место и сориентировавшись в ситуации, Лада открыла весомые плюсы ипотечного кредитования. У молодой женщины появилась возможность не только не ограничивать свой выбор Берлином, который, по ее словам, вовсе не относится к самым дорогим и престижным городам Германии, но и расширить диапазон «на запад», до Мюнхена, Штутгарта и обожаемого Ладой Кельна.
Но воплотить идею в жизнь оказалось непросто. Как рассказывает сама Лада, все уперлось в кредитную историю. В тех банках, куда она обращалась, один из ключевых (и часто первых) вопросов звучал так: «А у вас есть счет в нашем банке? ». Получив отрицательный ответ, клерк терял к посетительнице всякий интерес и заученно-вежливо сожалел, что сотрудничество невозможно. Тот факт (легко проверяемый, кстати), что потенциальная заемщица работает в крупной немецкой фирме, также не пробуждал в банковских служащих ни малейшего интереса.
Лада обратилась за помощью в несколько риэлторских агентств. Появились варианты, из которых покупательница, не особо надеясь на положительный исход дела, все же выбрала для себя наиболее подходящий. К ее удивлению, банк дал «добро» на ипотеку под 3,52% годовых на 10 лет (Лада говорит, что была возможность получить кредит сроком до 33 лет, но она сознательно выбрала более короткий срок). При этом банк был готов профинансировать 80% от стоимости объекта.
В итоге при минимальных личных вложениях предприимчивой россиянке удалось за €150 тыс. купить очень ухоженную трехкомнатную квартиру площадью 83 кв. м на третьем этаже кирпичного дома в исторической части города Кельна, недалеко от знаменитого Кельнского собора.
Лада Нерсисян объясняет это так: «Конечно, любой банк—это далеко не благотворительная организация. В моем случае, думаю, решающую роль сыграли два фактора: профессионализм и наработанные связи агента, а также то, что квартира в этой части города высоколиквидна. Стоимость такого жилья даже по самым осторожным оценкам будет расти на 3,5% в год, что легко перекрывает расчетную инфляцию (2,5%). А агентство, в которое я обратилась, сотрудничает с банком не первый год—безусловно, это тоже имеет большое значение. Таким образом, банковский кредит оказывается защищенным дважды: риэлтор не станет терять наработанную годами репутацию на одной сомнительной сделке, да и сама по себе растущая в цене квартира—вполне надежная гарантия».
Расходы по сделке оказались такими: первоначальный взнос (20% от стоимости покупки)— €30 тыс., маклерские комиссионные, налог на приобретение земли, оформление права собст венности и услуги нотариуса—€12,8 тыс. Кроме того, в течение десяти лет нужно будет ежемесячно выплачивать €1,18 тыс. банку в счет погашения кредита. Как говорит Лада (отмечая, что вообще-то продавать эту квартиру не собирается), с учетом роста цен, характерного для этого района, разница за десять лет должна покрыть не только выплаты по кредиту, но и принести хозяйке заметную «виртуальную» прибыль в €15–20 тыс.
У нас в Испании
Примерно такой же суммой, как и в предыдущем случае ( €40 тыс.), располагал Николай из Санкт-Петербурга, когда приехал с женой весной этого года в Испанию, чтобы купить квартиру на средиземноморском побережье. Супруги изначально планировали взять ипотечный кредит и купить квартиру за €100 тыс., но их знакомые, живущие в Испании, посоветовали ориентироваться на меньшую сумму, предполагая, что это упростит получение кредита. Поэтому супруги выбрали на вторичном рынке квартиру с двумя спальнями в городе Торревьеха (Torrevieja) на побережье Коста Бланка за €87 тыс.
Как говорит Николай, он просто зашел «в первый попавшийся по пути» банк—им оказался банк Bancaja. Комплект документов, необходимый для оформления ипотеки, собрать было несложно: потребовались справка с основного места работы о доходах за последний год (форма 2-НДФЛ из бухгалтерии, которую даже не пришлось заверять в налоговой инспекции), выписка со сберегательного счета за последние три месяца, копия свидетельства о собственности на квартиру в Санкт-Петербурге. Банк запросил также справку из Кредитного бюро РФ об отсутст вии ипотеки в России, которой у покупателя при себе не было, но оказалось, что ее можно запросить через интернет. Такие же документы предоставила и жена Николая. Перевод на испанский обошелся в €150.
Затем все документы отправили на рассмотрение, и через две недели банк дал разрешение. Ипотека была оформлена на 60% от стоимости объекта под 3,95% годовых на срок 25 лет.
Заграница в кредит. Вчера и сегодня
Можно сделать вывод, что в докризисное время во многих европейских странах можно было оформить ипотеку на всю (или почти на всю) стоимость покупаемой недвижимости. Кроме того, залогом выступал сам объект кредитования, а «подтверждением» кредитоспособности покупателя часто служила лишь сомнительного происхождения справка о доходах заемщика.
Очевидно, что ситуация изменилась. Даже с учетом того, что проценты по ипотеке в большинстве стран никогда еще в обозримом прошлом не были такими низкими, воспользоваться ими могут только те инвесторы, состоятельность которых не вызовет у заграничных банкиров ни малейшего сомнения. А времена игроков рынка недвижимости с «нулевыми» финансовыми активами, похоже, уходят в историю.
Говорят эксперты:
Кипр
Кириакос Манучарян, маркетинг-директор компании CyprusHolidayVillas, говорит, что на Кипре получение кредита на покупку недвижимости для российских граждан обычно обходится без затруднений. Но если до кризиса можно было взять кредит до 90% от стоимости недвижимости, то сейчас—только до 70%.
По решению ЦБ Кипра все коммерческие банки предоставляют кредиты при покупке недвижимости в основных мировых валютах: евро, долларах США, швейцарских франках, фунтах стерлингов и др. Большинство риэлторских агентств официально сотрудничают с кипрскими банками, используя совместно разработанные схемы кредитования.
Исходя из практики Кириакоса Манучаряна, в некоторых случаях кредиты могут выдаваться на сумму до 80% от стоимости жилья со ставкой 3% годовых: кредит выдается при условии его оформ ления в швейцарских франках (валюта с очень низкой ставкой LIBOR). Срок—до 30 лет, но по окончании выплаты кредита возраст заемщика не должен превышать 70 лет.
От кредитополучателя требуется предоставить банку ксерокопию паспорта, сведения о доходе, рекомендации от банка, где есть счета, банковские выписки за последние 3 месяца, договор купли-продажи и, возможно, некоторые другие документы на усмотрение банка.
Для покупки недвижимости на Кипре и для получения ипотечного кредита также требуется разрешение от местных властей, а также открытие счета в кипрском банке. Но все это крупные компании делают для своих клиентов самостоятельно.
Нана Василиади, компания L.Con stan tinou&Co.Ltd (Лимассол), считает, что если раньше банк подтверждал кредит едва ли не всем желающим, то сейчас каждый случай рассматривается индивидуально. При этом не делается различий между киприотами и жителями других стран, а основное внимание уделяется платежеспособности клиента.
Испания
Юрий Константиновский, заместитель генерального директора агентства недвижимости Leanga Costablanca S. L., отмечает, что в испанских банках вообще‑то легче дают кредит испанцам и жителям Евросоюза. Иногда этот приори тет выражается в большей сумме кредита или более длительном сроке кредитования. Но процентная ставка от гражданства заемщика, как правило, не зависит.
В случае если банки не выступают в роли продавца недвижимости, отобранной у несостоятельных плательщиков, то они дают россиянам кредит в размере до 50–60% от стоимости покупки (гражданам Испании могут дать до 70%) на срок до 25 лет (испанцам до 30–35 лет) с возможностью досрочного погашения. Ставка составляет примерно 4% годовых.
Но бывает, что строительные компании, находящиеся в тяжелых условиях, помогают в переоформлении взятых ими кредитов на покупателя. Комиссия за оформление подобного кредита меньше: если брать кредит «с нуля», банк взимает примерно 2%, а если переоформлять сделку с одного заемщика на другого, то комиссия составит около 1%, и годовой процент может быть ниже общепринятого. Банк Bancaja, в свою очередь, сейчас предлагает купить у него жилые объекты, которые он получил от разорившихся строительных компаний, с кредитом на 80% от стоимости и сроком до 25 лет по ставке около 4% годовых. К тому же предоставляется трехгодичная отсрочка платежа, причем не только процентов, но и самого «тела» кредита. В подобных случаях все зависит от того, насколько сильно желание банка избавиться от непрофильных активов.
Если говорить именно о покупателях из России, то в последние годы испанские банки ужесточили свои требования, прежде всего, к предоставляемым бумагам. Например, в последнее время часто требуют справку об отсутствии кредитов в России, а все предоставляемые документы просят переводить у переводчика, имеющего официальную лицензию.
Становится все больше покупателей из России, приобретающих недвижимость у банка в кредит. Дело в том, что россияне, как правило, хотят получить кредит на максимально возможную сумму, а если продавцом выступает банк, то он может продать свои объекты, выдав кредит на сумму до 80–90% от их стоимости.
Франция
Ирина Сидорова, адвокат парижской коллегии, также отмечает, что российские покупатели французской недвижимости стали обращаться в банки за кредитами гораздо чаще, чем несколько лет назад. Но далеко не каждый банк согласен выдавать кредиты нерезидентам. Лишь в нескольких банках Франции существуют специализированные отделы, которые работают с иностранными клиентами: к ним относятся, например, HSBC, Socit Gnrale, Crdit foncier de France.
Граждане Франции и резиденты Евросоюза могут претендовать на получение кредита в размере около 80% от стоимости объекта, в то время как для нерезидентов Евросоюза эта сумма, как правило, не превышает 50% стоимости. Кроме того, нерезиденты обязательно должны предоставить твердые гарантии—чаще всего другую имеющуюся во Франции недвижимость.
Каждую просьбу о предоставлении кредита в индивидуальном порядке рассматривает специальный комитет банка. Так, если клиент имеет существенный и стабильный доход и предоставляет в банк документы с указанием своих доходов в стране резиденции, то сумма выделяемого кредита может достичь и 60–70% от стоимости покупки.
Сейчас процентные ставки по кредитам стабилизировались и достигают в среднем 3,3% при кредитовании на 10 лет, 3,5%—на 15 лет и 3,6%—на 20 лет. Но здесь возможны варианты: многое зависит от условий договора с клиентом. Некоторые заемщики пользуются низкими процентными ставками, чтобы перекредитоваться на более выгодных условиях. Однако для нерезидентов Евросоюза успех подобной операции достаточно проблематичен.
Тем не менее, в общих чертах схема такова. Как правило, поисками банка с более выгодными условиями кредита занимается специальный брокер, у которого имеются собственные соглашения с банками: именно они позволяют брокеру предлагать клиентам такие варианты кредитования, которые они не смогли бы получить, обратившись в банк самостоятельно. Тот же брокер договаривается об условиях выкупа кредита между банками и просчитывает разницу, которую выиграет клиент, как по срокам кредитов, так и по процентным ставкам.
Важно учесть, что для оптимального перекредитования уже при получении первого кредита следует оговорить такой момент, как досрочный выход из договора. Если удастся настоять на отсутствии штрафов при выходе или на минимальной штрафной санкции—все в порядке. Если нет, то перекредитование, скорее всего, окажется невыгодным: слишком высоки будут издержки.
Чехия
Роман Дуденков, директор пражского агентс тва недвижимости Rona Invest, говорит, что ипотечные кредиты иностранцам активно выдавались и раньше – несмотря на то, что частные иностранные покупатели получили официальную возможность приобретать чешскую жилую недвижимость лишь с мая 2009 г. Тогда оформлялся трехсторонний договор, где недвижимость регистрировалась на специально создаваемую для этой цели фирму, а доходы декларировал ее владелец. Часто российские покупатели подписывали договор, считая, что главное – купить, а там разберемся. Нередко брались кредиты, платежи по которым оказывались неподъемными. Как результат – увеличение количества русских продавцов недвижимости, взятой в кредит.
Сегодня кредитные условия в Чехии в общем и целом остались прежними. Но банки прекратили практику выдачи 100% ипотеки, строже стало отношение к справке о доходах.
Когда нерезидент обращается в чешский банк, от него требуется указать источник доходов на территории ЕС и предоставить либо поручительство лица с доходами в ЕС, либо гарантию в виде другой жилой недвижимости в странах Евросоюза (ликвидность коммерческих объектов часто ставится под сомнение). Если заемщик получает свой доход за пределами Евросоюза, то такой источник проходит по статье «неподтвержденный источник доходов».
Если банк работает с нерезидентами, они получают кредит на общих основаниях, и на тех же основаниях им может быть отказано в кредите. Дополнительные требования могут появиться на этапе оформления конкретной ипотеки—могут, например, попросить справку о несудимости или задействовать в кредитном договоре фирму, собственником которой является кредитополучатель.
Тем не менее, интересные возможности для нерезидентов на чешском рынке имеются, и они связаны с особыми условиями, которые предлагают некоторые банки по договоренности с застройщиками. Для многих иностранцев это—единственный возможный вариант использования ипотеки в Чехии.
