Константин Цицин: «Сегодня жилой фонд изношен на 60 процентов»

- Чем занимается Фонд содействия реформированию ЖКХ?

- Он создан в первую очередь для обеспечения безопасного и комфортного проживания граждан. Вторая задача - чтобы рынок, наконец, вошел в отрасль ЖКХ. Третья, самая важная, - создание ответственного и делового собственника своего жилья. Те задачи, которые были поставлены, сегодня достаточно неплохо решаются в 78 регионах страны. Конечно, не обходится и без просчетов, и без вопросов, которые приходится решать с колес. Но достаточно большие объемы средств, которые направлены были, сегодня работают практически в каждом регионе. Без вашего участия невозможно проведение всей реформы, которая направлена на наши задачи. Поэтому чем активнее вы будете участвовать, тем быстрее мы найдем правильные пути решения и станем все вместе жить лучше.

- Почему растет квартплата?

- Объективными причинами роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги являются:

процесс увеличения стоимости жилищно-коммунальных услуг тесно связан с изменением цен и тарифов в других отраслях экономики, товары и услуги которых используются в производстве и реализации услуг сферы жизнеобеспечения; повышение уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг населением. Достаточное финансирование произведенных организациями комплекса затрат на производство и реализацию услуг может быть обеспечено путем осуществления принципа полного (100%) возмещения затрат каждым потребителем услуг. Установленный же уровень возмещения населением оплаты жилищно-коммунальных услуг существенно ниже данного показателя.

- Не повлияет ли финансовый кризис на программу « капитальный ремонт жилого фонда»?

- Финансовый кризис, конечно, вносит коррективы во всю экономику страны, принимаются правительством определенные решения. На сегодняшний день все программы, которые работают, будут финансироваться в том же объеме. Средства, которые сегодня в управлении фонда, достаточно надежно защищены от инфляции в первую очередь. Мы надеемся, что все планы, выстроенные субъектами РФ, будут выполнены. Это говорит о том, у нас сегодня на рассмотрении две заявки - от Татарстана и Башкирии, которые собираются в этом году выбрать весь свой лимит средств, которые им предоставлены до 11-го года. Программы действуют и будут продолжаться.

Они хотят освоить двухлетний свой лимит за один год. В фонде действуют две программы – капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилья. Поэтому в данном случае субъект выбирает ,куда направить основные усилия. Татарстан решил все средства направить на капитальный ремонт многоквартирных домов. Причем они приняли очень ответственное решение для себя – у них была возможность уменьшить долю субъекта, но было принято в конце года решение долю оставить на уровне 2008 года. Поэтому достаточно беспрецедентная сумма будет осваиваться, почти 10 млрд рублей на ремонт многоквартирных домов. В Башкирии другая ситуация, они средства направляют как на капитальный ремонт многоквартирных домов, так и на переселение граждан из аварийных домов.

- Скажите, пожалуйста, кто должен контролировать целостность использования выделенных средств и качество проводимых работ?

- Принимают решение о составе работ, согласовывают сметную стоимость и принимают участие в приемке работ представители собственников помещений. В процессе капитального ремонта контроль за качеством выполняемых работ осуществляется в соответствии со статьей 53 Градостроительного Кодекса РФ подрядной организацией и заказчиком.

В целях контроля качества и объемов работ Фонд рекомендует утверждать собранием собственников «Акт ввода в эксплуатацию законченного капитальным ремонтом дома».

В договоре подряда должны быть указан гарантийный срок, в течение которого подрядчик обязан устранить выявленные недоработки. Если срок не установлен договором подряда, то в соответствии со статьей 756 «Гражданского Кодекса Российской Федерации» подрядчик должен устранить недоработки, выявленные в течении пяти лет.

- Если в доме стоят газовые колонки, ещё старого образца, могут ли жильцов заставить поставить счётчики на воду?

- Если Вы являетесь собственником жилого помещения, то приборы учета потребления коммунальных ресурсов (к их числу относятся «счетчики воды») ставятся на основании решения собственника или собственников жилого помещения. Однако не торопитесь с выводами, наличие приборов учета потребления коммунальных ресурсов (как коллективных, так и индивидуальных) в Вашем доме являются залогом снижения платы за коммунальные услуги. А проблему состояния газовых колонок можно решить, если местная администрация включит Ваш дом в программу капитального ремонта, реализуемую в рамках Федерального закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ.

 - Зачем нужно ТСЖ?

- Создавая ТСЖ в Вашем доме Вы реализуете свое право на управление многоквартирным домом, тем самым обеспечиваете благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и расходы по ремонту общего имущества дома вне зависимости от формы управления.

- Регламентированы ли в каких-либо стандартах сроки, через которые ЖЭУ обязано провести ремонт подъезда?

-  Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и расходы по ремонту общего имущества дома. Рекомендуем руководствоваться «Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р), утвержденного приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года № 312.

В настоящее время Фондом предоставляется финансовая поддержка на реализацию программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. При соблюдении условий, предусмотренных Законом о Фонде, и ваш дом может попасть в региональную программу по капитальному ремонту. Информацию о программе капитального ремонта, Вы можете узнать в местной администрации.

- Проводился ремонт и замена части кровли. Можно ли это считать капитальным ремонтом?

- Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный.

Выборочный проводится исходя из технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем путем их полной или частичной замены. Капитальный ремонт производится при 45-50% износа конструкций и элементов жилых домов.

Проведение капитального ремонта должно основываться на подробной информации о степени износа всех конструкций и систем здания по результатам обследования, проводимого управляющей организацией, а также по актам специализированных организаций о состоянии инженерного оборудования (лифты, электроснабжение).

- Почему по программе «капитальный ремонт жилого фонда» подлежат замене только центральные стояки, а внутриквартирная разводка нет?

-  Во-первых, по причине того, что собственник квартиры определяет тип и его хотелки. Сегодня оборудование, которое ставится внутри квартиры, может быть абсолютно различным, поэтому конкретно определить, что и в какие ценовые параметры ложится, практически невозможно. Поэтому в данном случае абсолютно правильно финансируются только общие стояки. Разводка уже по квартирам – здесь на помощь может прежде всего прийти муниципальное образование, что во многих регионах делается. Муниципальное образование за свой счет меняет внутреннюю разводку, приборы отопления ставят, заменяют оконные проема. Здесь два варианта – или муниципальное образование, или за счет средств собственников.

 - Процесс отбора домов-участников (как программ по переселению из аварийного жилья, так и по программе прошлого года - капремонту) отдан на откуп местных властей. Можете ли вы поручиться за то, что в заявки от регионов действительно попадают самые нуждающиеся, а не те, кто «подмаслил, кого надо» или просто имеет связи? Как планируете исключить коррупциогенный фактор?

- В чем принципиальное отличие реформы, которая проводится в соответствии с 185-м законом. Тот механизм, по которому задан вопрос, действовал раньше, когда чиновник определял, какие дома, в какие сроки, какие подрядчики, какие суммы и так далее. Новая реформа говорит об обратном - решение о ремонте дома принимает собственник на собрании, какие виды ремонта. Дальше по цепочке это передается в муниципалитет, в субъект Федерации, он составляет общую заявку от своего региона, направляет в фонд, фонд ее одобряет или не одобряет, если одобряет, он отправляет средства в бюджетную систему субъекта РФ, где они идут отдельно от других средств, они идут до муниципалитета, мы видим постоянно, где эти средства находятся. Потом эти средства опять приходят собственникам, ТСЖ или управляющей компании, под конкретный адрес, под конкретные виды ремонта, чиновник по пути ничего сделать не может. Все средства попадут к тому, кто сказал, что ремонт необходимо делать, а это собственник. Это развитие института собственника. Мы такое решение приняли, должны и проследить, чтобы средства по назначению расходовались.

- Может ли администрация города навязывать свои подрядные организации при проведение капитального ремонта в соответствии с федеральным Законом № 185 , если членами ТСЖ на общем собрание выбраны другие подрядные организации?

Какие требования предъявляются к отбору подрядных организациий для проведения капитального ремонта?

- Навязывать требования никто не может. У субъекта есть право создать порядок подбора таких организаций, но это должно быть все открыто. Если это организация, которую предлагают для выполнения работ, прошла такой порядок, это одна. Если такого порядка нет, то право каждого ТСЖ выбрать себе компанию самостоятельно. Если чувствуют жильцы или ТСЖ, что где-то ущемляются их права, у нас работает обратная связь, можно задать вопрос по телефону горячей линии в нашем центре 8-800-700-89-89, горячая линия работает бесплатно для всей страны.

- Не пора ли ужесточить ответственность управляющих компаний за непредставление отчета?  Все просто: сколько денег собрали с дома, сколько потратили. С приложением смет и бухгалтерских документов?

- Я только могу сказать, что абсолютно правильно поставлен вопрос, на сегодня получить отчет о деятельности управляющей компании иногда бывает сложно даже для ТСЖ, а для простого жителя практически невозможно. Необходимо разработать пакет законов, регламентирующих деятельность управляющих компания. На сегодняшний день он отсутствует. Этой проблемой мы уже озаботились, если все будет хорошо и нас поддержат, то такой законопроект летом мы постараемся внести в правительство.

- Почему капремонт финансируется и делается по стандартам прошлого века - замена труб, ремонт крыш, штукатурка фасадов. Почему не совместить его с внедрением энергосберегающих технологий, оборудованием домов современными теплообменниками, узлами учета тепла, воды, энерги? 

- Все это записано в условиях, которые должны выполняться при ремонте домов. Все-таки некоторые субъекты не всегда применяют новые технологии, хотя они уже практически начали входить широко. Применяются энергосберегающая отделка фасадов, вентилирование фасадов и так далее, применяются новейшие материалы, при ремонте крыши применяются современные методы, плоские крыши заменяются на двухскатные, с большей степенью изоляции. Что касается замены труб, мы даем рекомендации, что надо применять современные пластиковые трубы. Там, где возможно поставить теплообменники, они ставятся. Во многих домах, где мы были, стоят современные узлы управления домом. Мы этот опыт распространяем. В первую очередь зависит от способности региона выделять на это средства. Все энергосберегающие технологии требуют достаточно больших средств. Что касается приборов учета - согласны, более того, уже все решения не уровне правительства приняты. Одно из условий подачи заявок - формирование программы субъекта РФ поэтапного перехода к отпуску коммунальных услуг по приборам учета. В первую очередь это установка общедомовых датчиков. Парадоксально, но сейчас по ним нет даже статистики. Мы понимаем, что этим нам тоже придется заниматься, в декабре начали такую статистику собирать. Сегодня от 49 субъектов имеем такую информацию, на самом деле ситуация не очень хорошая в этом плане. Что касается установки личных датчиков - это дело каждого. Датчики необходимы, чтобы мы знали, сколько реально потребляем и платим. Когда платим по индивидуальному датчику - это хорошо. А если нет - на него могут повесить все расходы, которые поступают в этот дом.

- Константин Георгиевич, а вы член ТСЖ?

- Да, я член ТСЖ. Иногда у меня тоже возникают вопросы к своей управляющей компании по поводу сметы их работ. Иногда детально разбираемся, но консенсус пока всегда находим. Вывод из общения только один – достаточно большие средства вращаются в ЖКХ. Когда говорят, что компании работают с убытком, как в любом деле, кто хочет работать хорошо, тот будет получать доход. Кто будет работать спустя рукава, останется в убытке. Для читателей хочу сказать, что общий оборот средств ЖКХ России за 2007 год составил более 2 трлн рублей. Главное, чтобы эти деньги приносили пользу людям, чтобы они могли получить те услуги, которые необходимы. Зачастую бывает по-другому.

-  Константин Георгиевич, говорят, что цель реформы - «перевод ЖКХ на коммерческие рельсы». Что это значит? Государство самоустраняется и квартплата будет стоить астрономических денег?

- Повышение квартплаты - нормальный процесс, здесь нет ничего страшного. Мы должны реально платить за услуги, которые нам предоставляют, а не дотировать предприятия коммунального комплекса, чтобы они проводили ремонт наших домов. Раньше действовала такая система. Сегодня жилой фонд процентов на 60 изношен. Если дальше этим не заниматься, не вкладывать деньги в инвестиционные проекты, которые связаны с реформированием ЖКХ, не переводить это на рыночные отношения, когда собственник жилья может выбрать компанию, которая предоставляет более качественные и дешевые услуги, без этого реформы не бывает. Все реформы последних 20 лет были связаны с развитием рыночных отношений. У нас должна быть возможность выбрать из тех представителей, которые работают в этой сфере, именно качество и приемлемые цены. Это связано с нашей безопасностью, на которую нам надо обращать внимание. Без таких отношений это невозможно. Пока другого пути никто не придумал.

 Полный текст онлайн-конференции Константина Цицина