Техническое заключение о безопасности перепланировки: зачем и как его получают

Всем, кто сталкивался с перепланировкой квартиры, знакомо такое понятие, как техническое заключение. Этот документ нужен, чтобы получить разрешение на перепланировку, переустройство или реконструкцию объекта. Причем совершенно неважно, был ремонт уже проведен или только планируется. Экспертное заключение всегда входит в состав проектной документации, необходимой при обращении в Мосжилинспекцию (МЖИ). Если речь идет об узаконивании уже выполненных работ, техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки становится гарантией того, что ремонт сделан по всем правилам и в будущем не приведет к обрушению или иным опасным для жильцов дома последствиям.

О том, где и как можно получить данный документ и сколько стоит разработка технического заключения о безопасности уже сделанной перепланировки, расскажем в данной статье.

Согласование выполненной перепланировки в административном или судебном порядке

Техническое заключение о безопасности перепланировки помещения, то есть изменений его конфигурации, в многоквартирном доме необходимо для того, чтобы одобрить несанкционированный самовольный ремонт. В Москве органом, который может узаконить перепланировку, является Мосжилинспекция — МЖИ. В большей части городов Московской области выполненную перепланировку признают допустимой в суде общей юрисдикции. Например, такой порядок действует на территории Реутова, Балашихи, Одинцова. В орган, который может узаконить перепланировку, или в суд нужно будет представить техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки от проектной организации.

При узаконивании ремонта в судебном порядке техническое заключение о допустимости перепланировки позволит:

• подать в районный суд исковое заявление о сохранении жилого помещения в перепланированном или переустроенном состоянии;
• подтвердить в ходе судебного разбирательства, что угроза жизни или здоровью жильцов отсутствует, права и законные интересы граждан соблюдены, а все конструктивные изменения соответствуют строительной нормативно-технической документации.

Узаконивание перепланировки по техническому заключению в Москве в административном порядке проходит в несколько этапов[1]. Так, собственнику помещения необходимо:

1. Обратиться в проектное бюро и проконсультироваться у специалиста.
2. Получить заключение о допустимости и безопасности работ.
3. Запросить в БТИ техпаспорт квартиры — старый, который был актуален до «переделок», и новый, где зафиксированы все изменения.
4. Собрать документы на квартиру, в том числе доверенности, если есть такая необходимость.
5. Получить справку из МОСГАЗа (нужна при переносе газовой плиты).
6. Оплатить штраф.
7. Подать пакет документов в МЖИ через МФЦ или портал mos.ru. На личном приеме заявление в МЖИ подают только юрлица.
8. Получить акт, подписанный должностным лицом МЖИ.

Следует понимать, что уполномоченный орган вправе отказать в узаконивании перепланировки. Такое может произойти, если:

• были предоставлены не все нужные документы;
• проект перепланировки не соответствует требованиям.

Отказ МЖИ в согласовании перепланировки можно обжаловать в суде, но, скорее всего, это не будет иметь смысла. Отрицательное решение Мосжилинспекции основывается на нормативных и технических документах. Поэтому с большой долей вероятности суд придет к такому же решению.

Чтобы не получить отказ, необходимо иметь четкое представление о видах работ, которые попросту запрещены: если причина отказа в этом, заниматься опротестованием бессмысленно. Например, многие собственники хотят расширить жилое пространство за счет балкона. Как можно догадаться, делать этого нельзя — несущая способность балконной плиты сильно ограничена, и нагружать ее сверх меры небезопасно. Другие запреты перечислены в соответствующих законодательных актах[2].

Штрафные санкции владельца квартиры, который выполнил перепланировку без предварительного согласования, ждут в любом случае[3]. Для физлиц сумма штрафа составляет 2000–2500 рублей, для должностных лиц — 4000–5000 рублей, для юрлиц — 40 000–50 000 рублей. Впрочем, стоит признать, что это еще не самая строгая мера взыскания за незаконный ремонт. Если выяснится, что конструктивные изменения представляют реальную опасность для жильцов дома, собственника обяжут вернуть квартиру в состояние, в котором она находилась до ремонта.

Некоторые владельцы квартир ошибочно полагают, что узаконивать перепланировку, а следовательно, и получать техническое заключение не имеет смысла. Такие хозяева считают, что все может обойтись, пока в МЖИ не знают о самовольной перепланировке. Однако в этом случае владелец жилья неизбежно столкнется с проблемами, если пожелает продать квартиру, передать ее в наследство, заложить или официально сдать в аренду.

Техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ

Без технического заключения, требования к которому прописаны в постановлении Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП, получить акт о завершенной перепланировке, а значит, узаконить ее невозможно[5]. Этот документ, по сути, является подтверждением того, что все выполненные работы соответствуют нормам.

Если не были затронуты несущие стены, выдача технического заключения может быть произведена любой проектной организацией, имеющей допуск СРО и являющейся ее членом. Подготовка технического заключения в этом случае обычно занимает от семи до десяти дней. Если выполненные работы коснулись и несущих конструкций (или разгружающих перегородок), а также если в здании есть деревянные перекрытия, то получить техническое заключение можно будет только у автора проекта дома. Так, его придется привлечь, если в квартире был устроен дополнительный этаж и возведены лестницы. Процесс получения технического заключения у составителя плана дома может затянуться на месяц-два. Выяснить, кто является автором проекта, можно, обратившись в управляющую компанию или в МЖИ.

Если установить автора проекта не удалось, жилищная инспекция сама решает, кто станет исполнителем заказа. Такое случается редко — например, если оказывается, что проектная организация ликвидирована или была лишена прав на составление технической документации. В столице экспертной оценкой незаконно проведенного ремонта, когда составитель проекта неизвестен, занимается ГБУ «Экспертный центр».

Техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ выдается на основании инженерного осмотра квартиры. Специалист выезжает на объект, определяет несущие стены и степень их износа. Также он дает оценку состояния затронутых конструкций, делает обмеры и расчеты. Иногда для обследования помещений приходится частично удалять обои и другие отделочные материалы. Кроме этого, может понадобиться осмотр соседских квартир.

Экспертное техническое заключение о соответствии проектной документации содержит текстовую и графическую части. Также оно обязательно включает титульный лист с печатью и подписями. В текстовую часть документа входят:

• заявление собственника;
• описание общего состояния здания, характеристики конструктивных элементов;
• результаты осмотра затронутых при переделке конструкций с указанием дефектов перекрытий и показателей прочности материалов;
• сами расчеты прочности затронутых конструкций;
• описание и оценка решений по устройству инженерных сетей и выводы об их функционировании;
• выводы о допустимости проведенных конструктивных изменений;
• список нормативных документов, на которые ссылается автор;
• свидетельство, подтверждающее членство СРО.

К графической части технического заключения относятся:

• план жилища до перепланировки;
• план помещений после ремонта с изображением выполненных работ, обозначением несущих и ненесущих элементов, а также инженерного оборудования;
• чертежи и схемы затронутых конструкций с обмерами.

В состав технического заключения должна входить еще и пояснительная записка с указанием сведений:

• о проектной мощности электропотребления и конкретном количестве киловатт, выделенных на квартиру;
• о соответствии выводов техническим условиям и требованиям действующих норм и правил;
• о произведенных ремонтных работах.

К документации могут быть добавлены фотографии объекта, а также, если требуется, поэтажный план здания. Срок действия технического заключения ограничен годом. С полным перечнем требований к содержанию данного документа может ознакомиться любой желающий — список приведен в Приложении 3 постановлению № 508-ПП[6].

Стоимость подготовки технического заключения

Техническое заключение о безопасности проведенных работ по перепланировке квартиры в среднем стоит от 20 000 до 40 000 рублей. Эта сумма рассчитывается отдельно в каждом случае и может сильно варьироваться. Зависит цена на данную документацию от нескольких факторов:

• площади объекта;
• необходимости проверки несущих конструкций (если они были затронуты);
• сложности проведения работ и необходимости открывать доступ к конструкциям;
• набора используемых инструментов и спецтехники;
• необходимости получать доступ к коммуникациям и работать с ними (если они были затронуты).

Заказывать техническое заключение у автора проекта обычно в несколько раз дороже, чем в сторонних организациях. Иногда услуги проектировщика могут обойтись в сумму порядка 120 000 рублей или даже больше.

Доставка документов, консультация по заполнению заявлений, сопровождение инспектора, составление нового техпаспорта и другие дополнительные услуги оплачиваются отдельно.

Техническое заключение о возможности перепланировки необходимо для узаконивания выполненных работ, в результате которых изменилась конфигурация помещений. Если же планировку не узаконить, можно столкнуться с целым рядом проблем в будущем, а также с необходимостью оплачивать штраф или даже возвращать квартиру в первоначальный вид. Составлением технических заключений при этом занимаются специализированные компании, в отдельных случаях — авторы проекта дома или ГБУ «Экспертный центр». Впрочем, зачастую собственники квартир, получив заветный документ, не знают, что делать дальше. Проконсультировать по этому вопросу и предложить план действий могут специалисты того же проектного бюро, в котором составлялась техдокументация. Чтобы сэкономить время и нервы, а также без особого труда добиться желаемого результата, можно доверить весь процесс узаконивания ремонта профессионалам.

** Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2020 года.