И тут возникает главный вопрос, который отпугивает многих покупателей от приобретения квартир в строящемся доме. Звучит он следующим образом: «А что если?». Обычно такие ситуации разрешаются благополучно. Если с застройщиком что-то случается, его проект выкупает и реализует другая компания. Максимум, что может грозить покупателю, — задержка в строительстве и потраченные на переживания нервы.
Но ведь никто не хочет пережидать задержки и тратить свои драгоценные нервы, которые, как известно, не восстанавливаются. Поэтому, когда решение покупать квартиру в строящемся доме уже принято, у покупателя возникает следующий вопрос: «Как максимально обезопасить себя от неприятных ситуаций, связанных с застройщиком?». Ведь есть же какие-то правила, следуя которым, можно если не полностью исключить риск, то хотя бы свести его к минимуму.
Опыт и репутация
Да, такие правила есть. В первую очередь, стоит обратить внимание на опыт застройщика, возраст компании и, конечно, уже реализованные проекты, которые и создают репутацию, считает заместитель руководителя юридического департамента риелторской компании Est-a-Tet Вера Богучарова:
«Зачастую крупные и проверенные игроки рынка недвижимости находятся на рынке более 10 лет. Хотя не всегда надёжность застройщика определяется временем его функционирования на рынке, более молодые компании также успешно реализуют свои проекты. Для минимизации рисков при приобретении новостройки очень важно ознакомиться с портфелем уже реализованных застройщиком проектов — тут, конечно, главным помощником потенциального покупателя будет интернет: сайт застройщика, форумы с отзывами, различные СМИ. Если в открытом доступе нет информации о предыдущих проектах девелопера или у покупателей были серьёзные нарекания по поводу сроков сдачи предыдущих объектов застройщика и качества строительства — это значительно повышает риски покупателей столкнуться с задержкой сроков строительства», — считает Вера Богучарова.
Также эксперт советует обратить внимание на текущие проекты компании-застройщика и репутацию риелтора, если таковой привлекается к реализации проекта. Проанализировать находящиеся в данный момент в реализации от застройщика проекты стоит хотя бы для того, чтобы иметь представление о состоянии дел в компании. А репутация риелторской компании будет служить дополнительной гарантией надёжности застройщика.
Поучительным будет опыт работы компании в предыдущий кризис, разгоревшийся в 2008–2009 годах. В тех условиях крепко остались стоять на ногах в основном стабильные компании, на которые можно положиться и сегодня. Но это не означает полный бойкот застройщикам, появившимся после кризиса-2008. Просто к ним нужно повнимательнее отнестись.
Источники финансирования
Важный пункт во время проверки застройщика «на вшивость» — поиск источников финансирования проектов.
Самыми надёжными в этом случае считаются компании, в проектах которых присутствуют аффилированные банковские структуры. Это является дополнительной гарантией того, что проект будет реализован, ведь банки настроены на получение прибыли и ни в коем случае не заинтересованы в замораживании проекта по каким бы то ни было причинам. Положительным знаком можно считать и долю в проекте, которая принадлежит банку и от которой он как можно скорее намеревается получить прибыль.
Опаснее всего выглядят компании двух типов, которые можно выделить, изучив их источники финансирования.
Первые — это молодые компании, которые реализуют проект на средства, выручаемые от продажи квадратных метров в этом же проекте. В таком случае кризис и пониженный спрос на квартиры способны перекрыть поток средств и, следовательно, задержать реализацию проекта.
Вторые — это компании, которые для реализации проекта привлекают кредитные средства, выделяемые банком под залог имущества. Обычно в залог идёт само здание и земля, на которой оно возводится. В случае банкротства такой компании у банка, в котором заложен дом, будут равные права на квадратные метры с теми людьми, которые приобрели квартиры у застройщика или риелтора. Такие споры можно исключить, если с застройщиком будет заключён договор долевого участия (ДДУ). В этом случае банк на вашу долю претендовать не имеет права. Остерегаться стоит предварительного договора долевого участия (ПДДУ) — в этом случае есть вероятность того, что у застройщика пока отсутствует разрешение на строительство. С подозрением можно отнестись и к участию в жилищно-строительном кооперативе. При такой форме договора в случае банкротства застройщика могут возникнуть разногласия с банком-кредитором.
Документы
Вообще, вопрос с документами при покупке квартиры в строящемся доме стоит отдельного рассмотрения и пристального внимания со стороны покупателей. Как говорится, дьявол в деталях. Поэтому важно обратить внимание и на то, чтобы договор был заключён с головной компанией, а не с её «дочкой» или даже «внучкой».
Помимо всех стандартных разрешений на строительство и проектных деклараций, которые сами по себе уже говорят о надёжности застройщика, важно обратить внимание на технические условия подключения дома ко всем коммуникациям. В идеальном варианте дом должен подключаться к уже существующей системе. Создание же новой может заметно затормозить сдачу уже достроенного здания в эксплуатацию.
«В первую очередь, покупатель должен ознакомиться с проектной документацией, которую застройщик обязан выложить в открытых источниках, разрешением на строительство и документами, подтверждающими право использования данного участника. Это может быть договор аренды/субаренды земельного участка либо свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Определённую гарантию того, что дом будет построен, даёт сама схема реализации жилья по договору долевого участия. Если форма приобретения — договор участия в долевом строительстве, значит, у застройщика должны быть в наличии все разрешительные документы для привлечения последним денежных средств, как того требует закон», — поясняет Вера Богучарова.
Эксперт приводит целый список документов, которые добросовестный застройщик или риелтор обязан предоставить покупателю по первому же запросу: учредительные документы компании; свидетельство о государственной регистрации компании; свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе; утверждённые годовые отчёты и бухгалтерскую отчётность за три последних года предпринимательской деятельности; аудиторское заключение за последний год; технико-экономическое обоснование проекта строительства дома; заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы предусмотрено.
Все эти меры не способны на все сто процентов обезопасить от проблем с покупкой квартиры в строящемся доме, но они делают риск минимальным.