В 2014 году мы стали свидетелями кризиса на Украине, санкций против нашей страны со стороны Европы и США. Всё это не могло не повлиять в целом на экономическую ситуацию, и рынок недвижимости не стал в этом смысле исключением. АиФ.ru попросил экспертов оглянуться на уходящий год и осмыслить всё то, что происходило с жильём.
Бегство от денег
В начале года в связи с отзывом лицензий в банковской сфере, а затем и с девальвацией рубля на рынке начался ажиотаж, и люди стали скупать недвижимость — ведь квартира, в отличие от счёта в банке, не может просто так исчезнуть или уменьшиться в размерах: людям всегда нужно где-то жить.
«В течение первого квартала предложение снизилось на треть, а цены выросли на 10 %. В апреле рынок стабилизировался, ажиотажный спрос прошёл, цены несколько снизились, что было связано в том числе выходом на рынок нескольких корпусов наиболее бюджетных проектов», — рассказала АиФ.ru Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Падение спроса было связано также и с тем, что люди просто привыкли и освоились в новой ситуации, а кроме того, обвала национальной валюты не произошло, и появилась надежда, что ситуация на Украине стабилизируется. В связи с этим, а также и с традиционным сезоном отпусков лето на рынке прошло относительно спокойно.
В начале сентября, после ввода пакета антироссийских санкций, начался рост ипотечных ставок, что спровоцировало вторую волну высокой покупательской активности, пик которой пришёлся на октябрь – ноябрь. «Сегодня разбирают практически всё, в том числе предложения с высокой стоимостью квадратного метра и большим бюджетом. Востребованы даже предложения с ценником, который может быть выше рынка внутри одного сегмента. Объясняется это прежде всего тем, что в условиях ухудшения экономической ситуации люди больше не ждут и не откладывают покупку, а форсируют сделку, пока их накопления не обесценились, а ипотечные ставки не выросли ещё больше. Темпы продаж выросли примерно на 50 %, а цены поднялись до уровня первого квартала 2014 года», — рассказала Литинецкая.
Рост до 17 %
Больше всего за этот год подорожали новостройки эконом-класса (в среднем по всей Москве). По данным компании МИЦ, в январе они стоили 136 600 руб. за квадратный метр, а в конце ноября — уже 153 164 руб. Комфорт-класс в цене практически не изменился (142 200 руб. против 143 450 руб.).
«По росту цен на первичном рынке недвижимости также лидирует Новая Москва: 17,4 % за год. Средняя стоимость одного квадратного метра в Москве за пределами МКАД составляет сегодня 98,5 тыс. рублей. Квартиры в новостройках «старой» Москвы выросли в цене на 13,5 %, и сегодня квадратный метр здесь стоит в среднем 151 тыс. рублей. В Московской области рост цен на первичное жильё составил 6 %. Квадратный метр в среднем стоит 77 тыс. рублей», — рассказала Литинецкая.
В данный момент на первичном рынке жилья «старой» Москвы средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в бюджетных проектах составляет 6,7 млн руб., двухкомнатной квартиры — 9,4 млн руб., трёхкомнатной квартиры — 13,2 млн. На рынке новостроек Новой Москвы средняя цена однокомнатной квартиры составляет 5,6 млн руб., двухкомнатная квартира в среднем стоит 7,9 млн руб., трёхкомнатная — 10,5 млн руб.
Тихая заводь загородки
Меньше всего кризис коснулся загородной недвижимости, но и здесь были заметны изменения. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость участка без подряда выросла на 4 % и составляет 2,65 млн рублей против 2,54 в январе. Рост цен на участки с подрядом и загородные дома есть только в отдельно взятых проектах, где они повышаются по мере готовности проекта, однако на цены по всему сегменту это никакого влияния не оказывает, на рынке заметны только сезонные колебания.
Что изменится в случае снижения стоимости норматива жилья →
В данный момент средняя стоимость объекта (участка с домом) составляет: до малого бетонного кольца (до 30 км от МКАД) — 14,8 млн руб., от малого бетонного кольца до большого (от 30 км до 70 км от МКАД) — 3,6 млн и после большого бетонного кольца — 1,5 млн рублей. В первом квартале 2014 года эти цифры составляли 17,1, 3,8 и 1,8 млн руб. соответственно.
В целом рынок загородной недвижимости ощущал на себе те же факторы влияния, что и рынок квартир, однако в меньшей степени: люди, имевшие сбережения, в условиях кризиса предпочитают вкладывать средства не в покупку загородных домов, а в квартиры, цены на которые растут быстрее и которые, помимо всего прочего, легко можно сдать.
Однако был в этом году и один фактор, который относился конкретно к загородной недвижимости: в Подмосковье появились представители украинского бизнеса, интерес которых был нацелен именно на недвижимость бизнес- и элитного класса в Подмосковье. Однако, по словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», этот спрос реализован так и не был. Что касается простых беженцев с востока Украины, то, по данным экспертов, опрошенных АиФ.ru, достаточными средствами на покупку жилья в московском регионе они не располагают. Стоимость же квартир в Донецке и других городах в зоне боевых действий с ценами на подмосковное и московское жильё не сопоставимы.
Рычаги контроля
Цены на недвижимость — один из главных показателей стабильности экономики и источник налогов в казну, и поэтому правительство использует все имеющиеся рычаги для влияния на них.
«В этом году правительством было принято постановление, в соответствии с которым число согласований при строительстве будет уменьшено с 220 до 134. Кроме того, были введены новшества в фискальной политике: изменение налогооблагаемой базы, ставки при исчислении налога на недвижимость, а также принятие поправки в российский Налоговый кодекс, согласно которой налоговые льготы при продаже жилья можно будет получить только после пяти лет владения недвижимостью. Пока что все эти новшества никак не повлияли на рынок, и сложно оценить, какое значение они будут иметь для него: для этого нужно время», — рассказал Дмитрий Котровский, партнёр девелоперской компании «Химки Групп».
В данный момент можно сказать одно: рост цен, который мы наблюдали весь год, был вызван не положительными аспектами (ростом производства, зарплат и т. д.), а отрицательными: войной на Украине, санкциями и девальвацией рубля. Он не должен никого обманывать: отложенный спрос рано или поздно закончится, а вместе с тем закончится и рост цен. Если вспомнить предыдущий кризис, то можно увидеть, что и тогда была схожая ситуация: после значительного роста цена на недвижимость значительно упала, и падение это продолжалось с 2008 вплоть до 2011 года. Стоит, правда, отметить, что повышение цен было более серьёзным, и причины кризиса — совсем другими.