Ипотеку в нашей стране многие сравнивают с кабалой, но несмотря на это объём выданных кредитов постоянно увеличивается. В 2014 году эксперты прогнозируют рост рынка на 15%. Мечта приобрести собственное жилье — для россиян куда более веский аргумент, чем высокие процентные ставки.
Тенденции
Наталья Кожина, АиФ.ru: Михаил Анатольевич, в прошлом году процентные ставки двигались то вверх, то вниз. Как, по вашему мнению, ситуация будет развиваться дальше?
Михаил Гольдберг: Мы наблюдаем плавное снижение ставок со второго квартала 2013 года: они упали с 12,9% в марте до 12,3% в октябре. Таким образом, впервые в 2013 году ставки по ипотеке опустились ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года — в октябре 2012 года они составляли 12,4%. В 2014 году мы ожидаем продолжения тенденции снижения ставок, однако это снижение не будет таким значительным, как во втором полугодии 2013 года.
— Если я брала ипотечный кредит в рублях под 13% годовых, стоит ли задуматься над его рефинансированием?
— Если брать в расчёт тот прогноз по ставкам, о котором я сказал ранее, то нет. Следует понимать, что рефинансирование (перекредитование) фактически равно получению нового кредита и связано с выполнением ряда формальностей и затрат со стороны заёмщика. Например, заёмщик должен будет снова подтвердить свою платежеспособность и кредитоспособность, а также продемонстрировать, что предмет залога удовлетворяет необходимым требованиям. То есть нужно сделать новую оценку жилья, заново собрать все справки, пройти андеррайтинг (андеррайтинг заемщика ― это процедура оценки вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита), зарегистрировать последующую ипотеку, погасить кредит, зарегистрировать погашение предыдущей ипотеки и зарегистрировать новую ипотеку. Исключением является страховка, которую можно будет просто переоформить.
Таким образом, в среднем, все сопутствующие расходы окупаются, если ставка снижается хотя бы на 2-3 пункта.
Факторы риска
— Какая доля ипотечных кредитов сегодня не возвращается?
— На сегодняшний день можно говорить о достаточно высоком качестве ипотечного портфеля банков. По данным за десять месяцев 2013 года из почти 2,5 трлн ипотечной задолженности населения на балансах банков 95,3% ссуд вообще не имело просроченной задолженности, 1,9% ссуд имеют просроченные платежи сроком от 1 до 30 дней (так называемая «техническая» просроченная задолженность), 0,54% — это ссуды с просроченной задолженностью от 30 до 90 дней, и лишь 2,26% ссуд имеют просроченную задолженность сроком от 90 дней и выше.
Именно эти ссуды имеют наибольшую вероятность уйти в окончательный дефолт и не вернуться к банку.
— Каковы причины невыплат в большинстве случаев?
— Общие причины дефолтов заемщиков выделить достаточно трудно. В основном, это потеря работы, изменения в составе домохозяйств (например, развод). Бывает и так, что заемщики просто не рассчитывают свои силы. Заёмщик должен понимать, что заключая кредитный договор, он принимает на себя долгосрочные обязательства своевременно погашать свою задолженность по основному долгу и проценты за пользование кредитом. Поэтому заёмщику, для того чтобы уменьшить вероятность просрочек по кредиту и всех связанных с ними негативных последствий, следует, по возможности, избегать дополнительных факторов риска. В том числе излишне высокого размера доли ежемесячных платежей по ипотечному кредиту (включая платежи по другим кредитам и обязательствам) к ежемесячному доходу (оптимальная величина, по мнению АИЖК — 45%). А также ипотечных программ в валюте, отличной от той, в которой получается основной доход или кредитования с «плавающей ставкой» без установленного максимального ограничения.
«Военная ипотека» и другие программы
— Какие инициативы для повышения доступности и популярности ипотеки вы планируете в 2014 году?
— В 2014 году АИЖК, согласно утвержденной стратегии развития, намерено создавать условия для устойчивого и качественного роста рынка ипотечного кредитования, преимущественно в сегменте эконом-класса. Большое внимание будет уделено развитию инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи участников ипотечного рынка. Важным направлением деятельности является также дальнейшее развитие механизма ипотечного страхования, способствующего повышению доступности ипотечного кредитования и перераспределению рисков.
Кроме того, АИЖК продолжит предоставление кредитов для отдельных категорий граждан по ставкам ниже рыночных.
— Что это за категории?
— Напомним, что по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам ОАО «АИЖК» для молодых учителей действуют ставки 8,5%, для молодых учёных ставки составляют от 10 до 10,5%, для получателей материнского (семейного) капитала — от 7,65 до 12,5%. C 1 января АИЖК улучшило условия по программе ипотечного кредитования «Военная ипотека». В соответствии с новыми условиями, увеличивается максимальная сумма ипотечного кредита с 2 млн рублей до 2,2 млн рублей при покупке квартиры на первичном рынке. Также до 20% снижен минимальный размер первоначального взноса (ранее составлял 30%). Уровень ставки, как и раньше, составит от 9,5% годовых в рублях, что на 2,8 п.п. ниже среднерыночной ставки по стандартным ипотечным продуктам, зафиксированной в октябре 2013 года. При этом ставка не зависит от срока кредитования, суммы первоначального взноса и возраста военнослужащего.
В настоящее время Агентством готовятся изменения условий программы «Переезд». Эта программа была создана для оптимизация альтернативных сделок за счет конвертации средств от продажи имеющегося жилья в первоначальный взнос по ипотеке на новое жилье (даже если старое жилье обременено предыдущей ипотекой). Ранее заемщику, у которого не было средств на первоначальный взнос, необходимо было оформлять потребительский кредит, ставка по которому значительно выше, чем по ипотечному, или откладывать проведение сделки на неопределенный срок для накопления необходимой суммы.
Изменения в программе «Переезд» предполагают повышение доступности кредита, расширение круга заёмщиков и перечня программ, в сочетании с которыми может быть использован продукт. Внедрение новых условий планируется реализовать в первом квартале 2014 года. Также при необходимости Агентство готово поддерживать соответствующие инициативы Правительства РФ, в том числе по решению проблемы трудовой миграции населения России.
Динамика цен
— Михаил Анатольевич, что будет с ценами на жильё в Москве в следующем году?
— Мы не ожидаем резкой динамики цен ни в ту, ни в другую сторону. Вероятнее всего, мы будем наблюдать рост цен в пределах инфляции или чуть выше. В целом, рынок региона весьма неоднороден, и динамика цен может быть разнонаправленной в различных районах. Цены на качественные объекты в местах с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой могут расти более высокими темпами, а на остальные объекты — стагнировать и даже дешеветь на фоне ввода новых объектов в Новой Москве и Подмосковье.
— Сейчас в социальных сетях появились публикации, в которых вам предлагают вступить в группу, сделать репост, и таким образом принять участие в розыгрыше квартиры. Как вы думаете, реально ли стать обладателем собственного жилья таким путём?
— Многие компании продвигают свои услуги и повышают лояльность клиентов в социальных сетях, устраивая конкурсы и награждая победителей приятными мелочами, сувенирами. Но по моему глубокому убеждению, вероятность получения квартиры путём кликинга, репостинга и т.п. в тысячи раз меньше вероятности выиграть квартиру в лотерею.