Квартира после потопов, пожаров или с юридическими проблемами может превратиться в желанную покупку. Такие объекты приводят в порядок, а затем перепродают, зарабатывая больше, чем на аренде. Aif.ru выяснил, как «набить цену» жилью, которое вместо дохода приносило проблемы.
Купить недооцененную квартиру с хорошей скидкой, привести объект в порядок, а затем заработать на перепродаже по более высокой цене — этот процесс называют флиппинг. Слово flipping в переводе с английского означает «переворачивание», но оно приобрело и другое значение в новых реалиях — «быстрая переделка и перепродажа недвижимости».
Какие квартиры подойдут?
Объектами для флиппинга могут быть самые разные дома и квартиры — ликвидные и недооцененные. Бывает, что с большой скидкой перекупаются квартиры, находящиеся в плачевном состоянии (например, после пожара) либо жилье с арестами, обременениями, прописанными в помещении гражданами и прочими проблемами. В одних случаях может понадобиться серьезный ремонт, в других — небольшой косметический, а в третьих — потребуется разобраться с юридическими трудностями.
«Одной из ключевых характеристик является вид из окна. Это тот параметр, который нельзя изменить и улучшить. Сегодня повышенным спросом пользуются квартиры с видом на парки, пруды, реки. Вид на церковь или храм также в последнее время весьма ценится покупателями, — говорит собеседник. — По площади больше всего востребованы не маленькие студии и не большие многокомнатные объекты, а золотая середина между ними. Идеальный вариант — „евродвушка“ площадью 35-40 кв. м».
Сколько можно заработать?
Сумма чистой прибыли зависит от состояния квартиры, качества ремонта, локации и других факторов. Ключевой фактор — стоимость объекта: цена покупки должна быть хотя бы на 10% ниже рыночной.
Если говорить о Москве, то прибыль от объема вложенных средств на один объект в среднем составляет 15-20% годовых. Полный цикл сделки от момента покупки до продажи после ремонта — 4-8 месяцев. То есть инвестор может получить порядка 40% прибыли в год. Для рынка недвижимости это очень высокий показатель в нынешних реалиях.
«Цифры могут быть как значительно выше, так и ниже, — подчеркивает Пысин. — Например, около года назад нашим агентством за 9 млн руб. была приобретена совсем небольшая трехкомнатная квартира площадью 43 кв. м в районе Сокол в Москве. Она находилась в очень плохом нежилом состоянии, поэтому в ремонт и меблировку вложили 2,75 млн руб. После завершения всех работ квартиру удалось продать уже за 17,4 млн. С учетом выплаты налогов и всех сопутствующих затрат чистая прибыль проекта составила примерно 5 млн, доходность — выше 40% годовых, а полный цикл сделки — менее 6 месяцев».
Практика флипперов показывает, что доходность в столице и крупных городах в регионах России может различаться, и порой не в пользу Москвы.
«По столичным объектам у нас была доходность от 40 до 90% годовых, тогда как в Челябинске в течение 2023 года мы получали среднюю доходность в 159% годовых. Это связано с большой конкуренцией, переоцененной недвижимостью в Москве, — говорит Горбунов. — На ремонт столичной квартиры уходит примерно вдвое больше времени, чем обычно. Плюс довольно сложно найти в Москве объекты со скидкой выше 20%, а в регионах дисконт может составлять и 40, и 50%».
Для сделок можно использовать кредитное плечо, то есть брать ипотеку. Выгода в том, что заемные средства берутся на небольшой срок, и переплата банку не будет существенной. В текущей экономической ситуации брать ипотеку сложно и не всегда выгодно. Но еще полгода назад можно было взять кредит, сделать в квартире ремонт, перепродать — и получить доходность в 300-1000% годовых в зависимости от объекта и города, в котором он находится. Эксперты сходятся во мнении: все надо тщательно просчитывать до того, как оформлять сделку.
В чем подвох?
Основные риски, из-за которых можно потерять и вложенные деньги, и объект, — юридические. Большое заблуждение считать, что выписка из ЕГРН с отсутствием обременений гарантирует чистоту сделки, поэтому консультация у юриста все-таки не помешает.
Еще один риск — если в ремонт потребовалось вложить больше денег, чем ожидалось, или же по разным причинам покупатели на жилье долго не находятся. Но, в конце концов, квартиру с ремонтом всегда можно сдать в аренду и дождаться более удобного момента для продажи. Квадратные метры не обесценятся, как это может произойти с криптовалютой, акцией или другими инвестиционными инструментами.
«Но при этом я не помню ни одного периода, когда квартиру приходилось продавать дешевле, чем в нее было вложено. Самые неудачные кейсы, которые мы наблюдали, — даже не выход в ноль, а перепродажа с чистой прибылью 200-400 тыс. руб., хотя это очень низкая доходность для флиппинга», — подвела итог Юлия Ермилова.