Цены на недвижимость: вниз или вверх?

На самом деле, в создавшейся ситуации ждать от рынка можно чего угодно. Одни эксперты давно готовились к тому, что ипотечный кризис доберётся и до нас и сейчас настаивают на том, что цены на квадратные метры упадут. Другие считают, что предпосылки для падения, может, и есть, но вот самих метров почти не осталось, а любой дефицит всегда означает рост цен, причём очень быстрый. Кому же верить? Давайте разбираться.

   
   

С одной стороны

Что касается метров, их действительно становится всё меньше и меньше. Ещё в июле вице-премьер Александр Жуков объявил, что объёмы жилищного строительства в России резко сократились. За первые 5 месяцев прошлого года количество строящихся домов выросло аж на 41%, а с января по май нынешнего — всего на 6%. Причём главная причина, по мнению чиновника в том, что на жильё просто нет спроса — в свою очередь, из-за дорожающей ипотеки. Однако, по словам аналитиков, доля ипотечных заёмщиков среди покупателей жилья ничтожно мала, а значит стоимость и условия кредита вряд ли могли так серьёзно повлиять на строительство.

Куда же делась вся жилплощадь? Всё очень просто. Как поясняют сотрудники аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), в 2007-м умелые статисты посчитали в общих объёмах строительства частные дома, которые с удовольствием строили для своих семей финансово обеспеченные россияне. А в 2008-м таких частников подкосила инфляция, так что эти несчастные 6% — и есть реальная цифра наших достижений. Получается, что сторонники «дефицитного прогноза» не далеки от истины.

Хотя, недавно на горизонте замаячил возможный выход из положения. Пока правительство только пропагандирует строительство дешёвого малоэтажного жилья, реальный выход нашёлся в финансовой сфере. В 2011 году налоговики обещают ввести дифференцированный налог на недвижимость, благодаря которому основная налоговая нагрузка ляжет на обладателей нескольких квартир. А это богачи и, конечно, перекупщики, сдающие квадратные метры в аренду. По оценкам экспертов, уже сейчас такая схема практически не приносит спекулянтам доходов, потому что доход с аренды съедается ценами на жильё и растущей инфляцией. А с появлением нового налога этот бизнес станет и вовсе убыточным. Бывшие обладатели нескольких квартир выбросят свои владения на рынокк, а это отчасти скорректирует нехватку товара в продаже.

С другой стороны

Для падения цен на недвижимость тоже есть не одна причина. Стоит посмотреть хотя бы на динамику стоимости за последние месяцы. После сильного взлёта в начале года, летом темпы дорожания квартир начали постепенно падать и сейчас по сравнению с весенними кажутся просто мизерными. В Москве, например, цена на квадратный метр за август подросла на 2,7%, а в марте поднялась аж на 7,2%. И даже с приходом осени — традиционно горячего периода для этого рынка — ситуация не изменилась. В общем, тенденция, вроде как, положительная: аналитики даже сравнивают её с 2006 годом, когда цены точно так же падали всё лето, а к концу осени и вовсе остановились.

Но кроме статистики, есть и другие факторы, говорящие за падение и способные, по мнению аналитиков ИРН, перевесить даже ограниченное предложение.

Во-первых, это ограниченный спрос. Высокая инфляция, дорогие квартиры и не менее дорогая ипотека — всё это отбило охоту покупать жильё у многих россиян. И даже несмотря на не отстающие цены на аренду, горожане предпочитают снимать квартиры, а не платить проценты по кредиту. В итоге, развивающийся рынок ипотеки, долгое время толкавший вверх и рынок недвижимости, начала, наоборот, тянуть его вниз.

   
   

Во-вторых, дефицит на рынке жилья могут компенсировать не только обанкротившиеся перекупщики. Российским бизнесменам — впрочем, как и всем остальным — становится всё сложнее и сложнее получать займы в банках: виноват всё тот же кризис. А значит, денег на дело остаётся всё меньше. Чтобы восполнить недостаток свободных средств, предприниматели будут возвращать свои инвестиции в недвижимость, продавая квартиры.

И даже инфляция с дорогой ипотекой могут сыграть на руку покупателю. Уже сейчас всё больше людей отказываются от взятых кредитов ценой потери недвижимости в пользу банка. А значит банки, чтобы вернуть свои деньги, будут эти квартиры продавать. В той же Америке, где эта практика распространена намного больше, чем у нас, кредитные конторы выставляют дома на торги буквально за копейки, чтобы не остаться совсем ни с чем. У нас, конечно, всё ещё не так плохо, но определённый вклад в баланс российского рынка недвижимости это тоже внесёт.

Итог

В общем, доводы есть и за подъём, и за падение. Остаётся надеятся, что ситуация разрешится в пользу последнего, потому что при дальнейшем удорожании квартир жилплощадь станет чем-то вроде сказочного Золотого бычка. Пока же рынок, видимо, выжидает того момента, когда устаканится ситуация на мировых финансовых и политических аренах. Как только реакция российской экономики на последния потрясения станет ясна, инвесторы и продавцы начнут действовать более уверенно, но вот в каком направлении — покажет время.

Смотрите также: