Ипотека будущего: какой ее видят банкиры

Статья по теме

Недвижимость старая, правила новые: как изменились законы в 2009 году

Целью съезда была выработка коллективного мнения о путях и методах послекризисного развития банковской системы. Поэтому на обсуждение был вынесен доклад, подготовленный при участии разных экспертов Ассоциации. Среди рассмотренных вопросов один из самых актуальных – развитие ипотеки. Нам удалось получить текст доклада с предложениями экспертов по данной теме.

О проблеме расширения ипотечного кредитования

Доступность ипотечного жилищного кредитования можно обеспечить только при наличии в экономике достаточного количества долгосрочных дешёвых ресурсов. Ипотечная система является социально значимым механизмом частно-государственного партнёрства. Успешность развития этого процесса определяется, в первую очередь, активным участием государства. Речь, в частности, должна идти не о директивном установлении уровня процентных ставок, определённых нормативными документами, а об оснащении рынка такими финансовыми инструментами, которые позволили бы сделать ипотеку доступной населению без чрезмерного вмешательства государства.

Банковские аналитики обращают внимание на то, что в решении задачи по обеспечению доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения первостепенным должно быть рефинансирование ипотеки. Банковское сообщество полагает, что одним из важнейших условий скорейшего выхода ипотечного сектора из финансового кризиса является активная и конструктивная позиция регуляторов рынка — Банка России и ФСФР — в запуске механизма рефинансирования ипотеки, в поддержке ими широкого распространения на рынке нового эффективного финансового инструмента — ипотечных ценных бумаг. Этот инструмент успешно апробирован за рубежом, и доводы в пользу его использования весомы и убедительны. Если Банк России и ФСФР создадут условия для масштабного запуска механизма рефинансирования ипотеки, это оживит ипотечный рынок.

О залогах

До недавнего времени принятые стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов предусматривали соотношение величины основного долга по ссуде к стоимости залога недвижимого имущества не более 90%. По этому показателю кредиты были более доступными населению, и в портфелях кредиторов накопилось большое количество кредитов, у которых значение данного показателя находится в пределах от 70 до 90%. Однако возможности рефинансирования таких кредитов у банков в настоящее время практически отсутствуют.

Эксперты АРБ считают, что включение залогов по таким кредитам в перечень обеспечения I категории качества могло бы существенно изменить уровень резервирования у кредитных организаций — участников рынка ипотечного кредитования. Эта мера смогла бы высвободить средства первичных кредиторов, которые могут быть направлены на предоставление новых кредитов.

О судах

В настоящее время у региональных судов отсутствует единая практика в отношении определения подсудности дел, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки. В соответствии со статьей 30 ГПК РФ «Исключительная подсудность», иски о правах на объекты залога по ипотечным кредитам предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. Некоторые суды отказывают в приёме исков по исключительной подсудности (в соответствии со статьей 30 ГПК РФ), ссылаясь на то, что иск к ответчику должен предъявляться в соответствии со статьей 28 ГПК РФ (по месту жительства ответчика). Место жительства определяют по месту первоначальной регистрации лица, указанной в кредитном договоре.

Отсутствие единого подхода у судов к вопросу о подсудности дел, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки, влечёт возврат судами исков и препятствует быстрому и справедливому рассмотрению дел. Объективно всё это наносит ущерб интересам банков-кредиторов.

О мошенниках

Судебные приставы-исполнители в соответствии с действующим законодательством обязаны извещать должника о времени и месте совершения исполнительных действий. В случае неизвещения (в соответствии со статьей 122 Закона «Об исполнительном производстве») должник имеет право обжаловать действия судебного пристава-исполнителя в течение десяти дней с момента, когда ему стало известно о произведённых действиях.

На практике это ведёт к тому, что приставы стараются не осуществлять никаких действий (особенно по аресту и передаче имущества на реализацию), если нет подтверждения об извещении должника, чтобы избежать последующих судебных разбирательств. В случае, если должник находится в розыске, судебный пристав- исполнитель (в соответствии со статьей 40 Закона «Об исполнительном производстве») может приостановить исполнительное производство, чем зачастую и пользуется. Учитывая то, что часть должников составляют мошенники, которые находятся в бегах и объявлены в розыск органами внутренних дел, банк не может обратить взыскание на имущество для погашения задолженности.

Очевидно, что необходимо установление некоего предельного срока, на который исполнительное производство может быть приостановлено, а затем и возобновлено.

Об отселении должников

Несмотря на то что примерно 90% споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жильё в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо. Маневренный фонд нужен, и, даже если он не будет полностью востребован, его частичное использование позволит существенно снизить социальную напряжённость и повысить активность ипотечных заёмщиков.

Источник – журнал «Росбанк»