Один из наших читателей обратился к нам со своей историей и просьбой помочь разобраться в ситуации. Судя по всему, в подобное положение попали тысячи ипотечных заёмщиков по всей стране.
«В августе 2007 года я взял ипотечный кредит. Банкиры посоветовали взять в швейцарских франках под 7,7% годовых. На руки мне выдали 2 млн 700 тыс. рублей по курсу ЦБ 1 франк = 22 рубля. Банк для меня валюту на бирже не покупал, и я ее в глаза не видел. За четыре года выплаты кредита я выплатил ориентировочно 1,5 руб. Франк за это время подорожал до 37 рублей (на 60%), и мой долг банку составляет 3,5 млн рублей. В прошлом году я попросил поменять валюту кредита на рубли, но мне вежливо отказали, ссылаясь на правила рефинансирования, по которым мне надо предоставить полный пакет документов для выдачи нового кредита и за последний год не иметь ни одной просрочки платежа. Что мне делать? Несмотря на выплаты по
Ответить на вопрос мы попросили Станислава Хализо, руководителя Департамента по развитию бизнеса ФГ БКС:
— Брать ипотечные кредиты в швейцарских франках или японских йенах было действительно выгодно некоторое время назад. Прежде всего, ввиду низких процентных ставок, которые были обусловлены низкими инфляционными рисками (для рубля они гораздо выше, чем для упомянутых валют). Однако, если рассуждать логически, для простых заёмщиков имело смысл брать валютный кредит в нескольких случаях: а) если вы получаете основной доход в валюте другой страны (в швейцарских франках, например), б) если у вас существуют достаточная сумма сбережений в валюте кредита, но вы не хотите тратить собственный капитал, т. к. он приносит вам больший доход, превышающий ставку по ипотечному кредиту, или г) вы планируете погасить кредит в течение очень короткого времени (1 месяц, например). Во всех остальных случаях вы принимаете на себя все валютные риски, то есть риск резкого роста курса в том числе. В данной ситуации имеет смысл рефинансировать кредит, например, в другом банке, если не удается договориться со своим.
Относительно 60% годовых — это не совсем верно, т. к. мы не знаем, на каких условиях банк привлекал денежные средства для финансирования вашего кредита. Предположу, что денежные средства либо привлекались в иностранной валюте, либо были привязаны к иностранной валюте, что и позволяло предоставить более низкую процентную ставку. Могла возникнуть и обратная ситуация: если бы швейцарский франк подешевел по отношению к рублю, сумма вашего долга по ипотечному кредиту уменьшилась бы.
Относительно налогообложения: действительно, налогом облагается разница между ставкой рефинансирования и вашей ставкой по ипотечному кредиту. Тем не менее, проценты, уплаченные по ипотечному кредиту, как и сами платежи по нему, могут предъявляться к налоговому вычету (если этого вами не было сделано раньше) по ставке 13%.
Профессиональный ипотечный брокер Дмитрий Овсянников считает, что у заёмщика есть два способа хоть как-то выкарабкаться из этой кредитно-валютной ловушки.
— Дать однозначный совет в данном случае очень сложно, поскольку перевод в рубли остатка ссудной задолженности по кредиту будет производиться по нынешнему курсу рубля к франку. Процентная ставка по кредитам в рублях выше, чем в франках, то есть, если вы решитесь на рефинансирование, то за счет более высокой ставки по рублевому кредиту получите еще более высокий платеж, чем имеете сейчас. С другой стороны, рефинансирование позволит избежать дальнейших валютных рисков: удорожания кредита за счет роста курса франка. А потенциал для роста курса есть: франк считается на сегодняшний день одной из самых крепких валют. В сильных валютах имеет смысл хранить сбережения, а в слабых — брать кредиты. Я бы в аналогичной ситуации бросил все свои силы на то, чтобы как можно быстрее досрочно погасить кредит. Или (второй вариант) рефинансировал бы в рубли, смирился бы с более высоким платежом — и тогда уже расслабился и сильно быстро гасить задолженность не торопился.
