Как взыскать неустойку с застройщика: порядок действий и документы

Ежегодно тысячи компаний обращаются в арбитражные суды с целью возместить ущерб, причиненный действиями недобросовестных застройщиков. Так, за 1 полугодие 2016 года общая сумма требований по договорам долевого участия в строительстве составила более 5 млрд рублей. По результатам рассмотрения дел в пользу истцов взыскано более 2,5 млрд рублей[1]. Но как получить справедливую компенсацию от застройщика и избежать ненужной судебной волокиты? Об этом читайте в нашем обзоре.

Основания для взыскания неустойки с застройщика

На первый взгляд, взыскание неустойки — самый простой и эффективный способ получения компенсации от застройщика:

1. Для этого участник строительства не должен обосновывать причинение ему убытков.
2. Размер неустойки, как правило, заранее определен законом[2] или договором и зависит от характера гражданско-правовых отношений и их значения для участников.

Вместе с этим на практике[3] отмечается негативная тенденция: суды часто снижают заявленную сумму неустойки, ссылаясь на ее несоразмерность причиненному ущербу (статья 333 Гражданского кодекса РФ). Возлагая бремя доказывания несоразмерности на ответчика, суды одновременно стимулируют активность в деле истцов. Инвесторы не обязаны, но вправе предоставлять доказательства своих убытков от незаконных действий застройщиков[4]. При таких обстоятельствах грамотная юридическая стратегия уже не роскошь, а необходимость.

Основания для взыскания неустойки с застройщика предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ и ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ). Фактическими основаниями являются:

• неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
• просрочка исполнения этого обязательства;
• иное его ненадлежащее исполнение.

Как утверждают специалисты в области строительного консалтинга[5], такое поведение застройщика чаще всего является следствием:

• ведения строительства без надлежащих разрешений;
• возведения объекта недвижимости на земельном участке, не предназначенном для этого;
• нарушения сроков сдачи и подписания акта приема-передачи объекта в эксплуатацию;
• несоответствия здания (сооружения) установленным нормам и проектной документации (техническим регламентам, техническим условиям, обязательным требованиям документов в области стандартизации).

Как рассчитать размер неустойки

Размер и порядок расчета неустойки может быть установлен законом и/или договором, определяющим отношения между застройщиком и заказчиком. В частности статья 6 Закона № 214-ФЗ определяет порядок расчета неустойки при нарушении застройщиком срока передачи объекта строительства (просрочки исполнения обязательства). В этом случае для расчета необходимо знать:

• дату подписания передаточного акта (фактическую дату передачи объекта);
• дату передачи, закрепленную условиями договора;
• размер неустойки в процентном отношении к ставке рефинансирования;
• цену договора.

Для юридического лица размер неустойки установлен в виде 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки, которая с 18 сентября 2017 года составляет 8,5% годовых.

Для взыскания неустойки в пользу компаний по другим основаниям Закон № 214-ФЗ аналогичного порядка не предусматривает. Исходя из принципа свободы договора и судебной практики[6], размер неустойки, срок для ее начисления, система расчета могут быть определены в договоре между застройщиком и заказчиком по согласованию сторон.

Формы взыскания

Взыскание неустойки организацией может осуществляться в претензионном и/или судебном порядке.

Первая форма обязательна для юридического лица в случае, если такой порядок прямо установлен законодательством или договором. Об этом говорят последние изменения, внесенные в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (АПК РФ).

ФЗ об участии в долевом строительстве не предусматривает обязательной стадии досудебного урегулирования спора. Однако в силу статьи 4 АПК РФ, если этот порядок закреплен договором между заказчиком и застройщиком, то прежде, чем подавать иск в арбитражный суд, лицу необходимо направить претензию застройщику. Исковое заявление будет принято к рассмотрению по истечению 30 дней с момента направления претензии[7].

Помимо роли так называемой предстадии судебной формы взыскания, стадия досудебного урегулирования спора позволяет разрешить конфликт мирно — без временны́х и финансовых потерь.

Подсудность дел по взысканию неустоек оговаривается еще на стадии заключения соглашения между сторонами. Так, если иск предъявляет юридическое лицо (компания или организация), то рассматривать дело могут арбитражные, третейские или суды иных инстанций, оговоренных в договоре. Заявление подается в инстанцию по месту нахождения застройщика или месту регистрации истца. Иной порядок рассмотрения дел может быть применен только в том случае, если это оговорено в договоре и в лице заказчика выступает группа участников долевого строительства, а также в случае, если истцом является физическое лицо.

Необходимые документы

Грамотно составленная претензия — это не только возможность разрешить конфликт на ранней стадии, но и подготовка позиции компании для суда. Для того чтобы правильно составить претензию, необходимо отразить в ней:

• обстоятельства, обусловившие взаимоотношения застройщика и заказчика;
• факт и разъяснение сути нарушения застройщиком обязательств;
• правовое подтверждение незаконности действий застройщика;
• правовое подтверждение законности позиции заказчика;
• требование заявителя (прекратить нарушение права, выплатить неустойку в определенный срок);
• расчет суммы неустойки.

К претензии необходимо приложить документы, подтверждающие изложенную информацию. Ими могут быть копии договора долевого участия в строительстве, платежных документов, договора переуступки.

Если застройщик отказывается возмещать ущерб в добровольном порядке или игнорирует обращение заказчика, взыскание неустойки можно выполнить только через суд.

Судебный порядок требует более тщательного подхода к формированию пакета документов. В частности, необходимо предоставить суду не только полную официальную информацию об истце, но и об ответчике. Для этого рекомендуется получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП в налоговой инспекции или сделать скриншот страницы официального сайта ФНС (этот документ следует распечатать и заверить подписью компании-истца по делу). Для обращения в суд понадобятся такие документы:

• подтверждение оплаты государственной пошлины;
• копия свидетельства о госрегистрации;
• документ, подтверждающий полномочие на подписание заявления от имени юридического лица;
• документы о выполнении претензионного порядка урегулирования спора (например, копии претензий, почтовых уведомлений, переписки с застройщиком);
• исковое заявление;
• документы, подтверждающие позицию истца.

Процедура взыскания напрямую у застройщика

Существуют два распространенных варианта действий недобросовестного застройщика:

• при приближении зафиксированной в договоре даты передачи объекта капстроительства он предлагает подписать дополнительное соглашение о ее переносе;
• не выходит на связь с участниками договора.

В первом случае заказчику следует понимать, что поведение застройщика законно, однако если он согласится на предложенные условия — потеряет право требовать выплаты неустойки. Второй вариант практически не оставляет заказчику выбора: компании необходимо начинать претензионный порядок урегулирования спора и далее — обращаться в суд.

Если застройщик не отвечает на звонки и обращения участников договора, перед отправлением претензии обязательно проверьте актуальность его адреса. Для этого:

• найдите адрес и ИНН застройщика в договоре;
• проверьте адрес по выписке из ЕГРЮЛ или на сайте ФНС РФ;
• направьте одинаковые претензии на оба адреса, если они не совпадают.

Существует несколько вариантов передачи претензии застройщику: вручение лично в его офисе под расписку уполномоченному сотруднику, пересылка с помощью «Почты России» или доставка документа курьером. Важно, чтобы передача претензии позволяла подтвердить:

• факт направления документа;
• его содержание;
• факт получения бумаги.

Отправляя претензию «Почтой России» заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, вы получите квитанции как подтверждение факта отправки и уведомление с информацией о вручении или отсутствии адресата на месте. Любой из этих вариантов признается судом как достаточный для подтверждения реализации претензионного порядка урегулирования спора.

Процедура взыскания неустойки с застройщика через суд

Для того чтобы правильно выработать стратегию в отношении застройщика, получите максимум сведений о нем и его деятельности из легальных источников. В практике юристов бывают ситуации, когда обращаться в суд за взысканием неустойки с застройщика нецелесообразно. Это может быть обусловлено его неплатежеспособностью. В таком случае следует выбрать другой способ возмещения ущерба, например, инициировать процедуру банкротства.

Начать сбор информации можно с выписки из ЕГРЮЛ. В этом документе содержатся такие сведения как:

• дата образования юридического лица — сравните ее с информацией, полученной ранее от застройщика;
• ИНН руководителя компании — по номеру можно узнать, значатся ли на нем другие зарегистрированные компании.

По сведениям, предоставляемым официальным сайтом Высшего административного суда РФ, можно отследить участие застройщика в судебных спорах. Характер дел и их количество будет полезным для формирования общего вывода о поведении застройщика в отношении других заказчиков.

Сайт Федеральной службы судебных приставов даст возможность определить, есть ли у застройщика долги и в каком размере.

Полученная таким образом общая информация позволит сделать вывод о целесообразности обращения в суд за взысканием неустойки. Поскольку размер государственной пошлины зависит от цены иска, при больших заявляемых суммах и малых шансах на успех есть риск потратить деньги зря.

Если же компания или организация нацелена на судебный спор, сегодня есть возможность упростить эту процедуру и воспользоваться электронной системой подачи заявления «Мой арбитр». Чтобы подать иск, необходимо:

• зарегистрироваться на сайте или «войти» через «Госуслуги»;
• подготовить исковое заявление и пакет документов с соблюдением законодательных норм;
• перевести документы в электронный вид (отсканировать каждую бумагу отдельно в нормальном качестве (не менее 200 DPI), дать файлу соответствующее имя, используя кириллицу);
• ввести в онлайн-сервисе информацию о виде обращения, типе истца и ответчика, суде;
• загрузить копии иска и прилагаемых документов;
• подтвердить отправку заявления и документов.

Этот сервис позволит отслеживать движение по делу в режиме онлайн и сохранит личное время заявителя.

Практика взыскания неустойки с застройщика: оцениваем шансы

Согласно сложившейся судебной практике[9], шанс выиграть дело по взысканию неустойки в арбитражном суде значительно выше, чем в суде общей юрисдикции. Практикующие юристы даже прибегают как такому рычагу, как переуступка долга от физического лица к юридическому, чтобы иметь возможность отстоять права клиента именно в арбитраже[10].

Вместе с этим статистика рассмотрения дел о взыскании неустойки в арбитражных судах субъектов Российской Федерации говорит о том, что общая заявленная сумма неустойки превышает взыскиваемую в итоге практически в два раза[11].

Таким образом, для того чтобы получить достойную денежную компенсацию, необходимо предугадать возможную стратегию застройщика и заранее подготовить контраргументы.