Срочный выкуп квартир в Москве и области: как не попасть на мошенников
Продажа квартиры в некоторых случаях может затянуться на несколько лет. Но что если это срочный вопрос? Например, в скором времени планируется переезд в другой город и есть буквально несколько дней на сделку. Такими ситуациями могут воспользоваться мошенники: продавец торопится, рассматривает любую возможность и потому не распознает обман вовремя. Но существует безопасный выход: некоторые агентства недвижимости осуществляют срочный выкуп квартир. Часто это лучший вариант — выкуп недвижимости производят в кратчайшие сроки. Достаточно знать некоторые правила, которые позволят отличить честную организацию от подставной.
Особенности и условия срочного выкупа недвижимости
Срочный выкуп квартир и комнат — это услуга, которую предоставляют только агентства недвижимости, зачастую специализирующиеся именно на таких сделках. У собственника в этом случае есть возможность максимально быстро продать недвижимость и получить деньги. Сделка осуществляется с юридическим лицом, если у агента на данный момент нет клиента, ищущего именно такое жилье. Компания выкупает недвижимость за собственные, инвестиционные или заемные средства, чтобы найти покупателя через какое-то время.
Для продавца здесь есть минус, он заключается в стоимости. Условия выкупа квартир обычно таковы, что цена назначается ниже на 10–30% в зависимости от конкретного агентства и параметров недвижимости, но продавец получает всю сумму за проданную недвижимость в течение 5 рабочих дней.
Иванов И. И. наконец-то получил вид на жительство и готов переехать к внучке в Европу. Осталось продать квартиру и купить новую за границей, пока не истек срок ВНЖ и не пришлось все документы оформлять заново. Вот только быстро продать недвижимость не так-то просто, и Иванов обратился в агентство, реклама которого первой попалась на глаза. И был несколько разочарован: его квартиру, оцениваемую в 10 млн рублей, готовы выкупить лишь за 8,5 млн, причем 500 тысяч из них выдадут в день обращения и подписания акта согласования выкупной цены с агентством.
Несмотря на это, значительная часть сделок с недвижимостью в Москве — это выкуп квартиры агентством недвижимости. Цена является единственным минусом такого способа продажи. Для многих собственников более важными являются следующие факторы:
- оперативность выполнения задачи: квартиру можно продать в течение нескольких дней (а не месяцев или даже лет);
- не нужно искать покупателя: агентство берет это на себя и дальнейшую перепродажу осуществляет самостоятельно;
- оформление документации тоже происходит через риелтора и не отнимает много времени и сил;
- агент, выкупающий квартиру, может быстро найти покупателя, из-за чего сделка станет более выгодной для собственника.
Петров П.П., купив квартиру в ипотеку, рассчитывал на то, что со своей высокооплачиваемой должностью сможет рассчитаться с долгами в срок. Но неожиданно попал под сокращение, а новую работу пришлось искать дольше полугода. Не поддаваясь панике, Петров решил продать квартиру, чтобы потом, когда вопрос с работой будет решен, купить другую. Поэтому его заинтересовал срочный выкуп квартир агентствами: пусть и по низкой цене, но с возможностью быстро получить деньги за ипотечную недвижимость. Однако найти агентство, согласное работать с продажей при условии обременения ипотекой, оказалось нелегко.
Риелторы готовы приобрести не каждую квартиру. Обычно недвижимость должна быть ликвидной, иначе говоря — востребованной. Если специалисты агентства понимают, что реализовать такое жилье будет легко, то они с большей вероятностью пойдут на выкуп квартиры, которую собственнику нужно срочно продать. К ликвидным квартирам относятся:
- готовые варианты в новостройках (но не в строящихся домах);
- расположенные в районах с хорошей транспортной доступностью или в центре;
- с маленькой площадью и невысокой стоимостью, пользующиеся спросом.
Могут быть и другие признаки ликвидности, но на них обращают внимание реже, и они не так влияют на окончательное решение. Бывает, что агент с виду неликвидное жилье считает коммерчески выгодным объектом по другим соображениям, но это скорее исключение.
Виды недвижимости для срочного выкупа: что учитывать при продаже
Квартиры. Популярный вид недвижимости для срочного выкупа. Важнейшие факторы ликвидности — расположение, необходимость ремонта (т.е. новостройки с чистовой отделкой ценятся больше), отсутствие вышеупомянутых обременений, площадь (предпочтительно небольшая). При срочной продаже агентству ликвидной квартиры владелец может рассчитывать на 80–90% стоимости.
Комнаты. Главный критерий тот же самый — возможность быстрой и выгодной продажи. Очень важна юридическая чистота. Срочный выкуп комнаты возможен, только если она в полной собственности продавца. Важно местоположение (чтобы была возможность легко сдать), общее количество комнат в квартире, площадь, состояние (в том числе мест общего пользования).
Дома. Более редкий случай, и риелторы не всегда берутся за такой вариант. Но на определенные виды домов есть много покупателей (например, с удачным расположением, всеми необходимыми коммуникациями и при этом небольшой площадью), и тогда срочный выкуп агентством возможен.
Земельные участки. Реализация земли у риелторских контор обычно проходит гораздо быстрее, чем у физических лиц. Как и для домов, для участков важны коммуникации и транспортная доступность. Качество земли тоже важно (например, выравнивание поверхности может обернуться для покупателя дополнительными расходами, а это снижает стоимость участка).
Коммерческие объекты. Хорошей ликвидностью отличаются нежилые помещения, расположенные в удачных районах (близких к транспортным узлам, с низкой преступностью), а также с невысокой степенью износа и широко известные (например, клиенты знают это место как то, где можно совершить какие-либо покупки).
Самым ликвидным активом из всех видов недвижимости остаются квартиры. Поэтому срочный выкуп квартир в Москве осуществляют многие агентства, и некоторые из них ведут дела отнюдь не честными способами. Встречаются фирмы-однодневки, предлагающие купить квартиру за баснословные деньги и затем исчезающие. Но гораздо больше тех, кто не располагает собственными средствами для приобретения недвижимости и вместо выкупа пытается быстро найти покупателя.
Квартира Сидорова С. С. находилась в 500 метрах от метро, и ремонт в ней был сделан всего пару лет назад, к тому же стояла качественная итальянская сантехника. Поэтому неудивительно, что риелторы, к которым обратился Сидоров, сразу согласились выкупить квартиру, назвав не самую высокую цену и срок в два дня. Ему был выдан небольшой залог, а правоустанавливающие документы остались в агентстве как подтверждение того, что С. С. больше никому не продаст жилье. Но время шло, дата заключения договора купли-продажи все время переносилась, и в итоге квартира была выкуплена у Сидорова лишь спустя несколько месяцев. Впрочем, низкая стоимость от этого не изменилась — С. С. получил за квартиру 8 млн, хотя за это же время он мог бы продать ее сам за 9.5 млн.
7 шагов в деле выкупа квартиры: только так, а не иначе!
Чтобы избежать подобных проблем, нужно обращаться лишь в проверенные риелторские агентства и соблюдать правила безопасности при таких сделках, как срочный выкуп квартир в Москве и Московской области. Вот 7 шагов на пути к удачной продаже недвижимости:
Шаг 1. Выбор агентства — надежно, быстро, качественно. Лучше выбирать компанию, имя которой часто упоминается в тех или иных источниках. Если ни одно название не кажется знакомым, то гарантией добросовестности можно считать наличие множества филиалов по всему городу, репутацию, подтверждаемую отзывами, и длительный опыт работы. У фирм-однодневок, как правило, один офис, а отзывы отсутствуют.
Шаг 2. Оценка недвижимости — семь раз отмерь. В идеале для оценки следует не только узнать мнение агента, но и пригласить независимого специалиста или даже нескольких. Если риелтор предлагает срочный выкуп квартиры без просмотра, то это, вероятнее всего, мошенник.
Шаг 3. Переговоры — лучшее из возможного. Стоимость, которую назвали после оценки, не является точной. Собственник в результате переговоров с агентом может изменить ее, и только после взаимного согласия цену утверждают как окончательную.
Шаг 4. Подготовка документов — написанное пером. Перед продажей владельцу нужно собрать пакет документов. Это, во-первых, основной документ, подтверждающий право на собственность (договор купли-продажи, документы от застройщика, договор приватизации и т.п.). Во-вторых, выписка из домовой книги о зарегистрированных в квартире жильцах (можно получить в МФЦ). В-третьих, это копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (перед заказом этих документов нужно погасить все долги по квартире). В зависимости от ситуации (наличие ипотеки, супруга-собственника, прописанных несовершеннолетних и т.д.) агентство может запросить также дополнительные документы.
Шаг 5. Оформление договора купли-продажи — доверяй, но проверяй. Не стоит полагаться только на риелторов при составлении этого документа, даже если они уверяют, что договор типовой и с ним не бывает проблем. В идеале следует показать договор независимому юристу и при необходимости настаивать на поправках.
Шаг 6. Расчет — деньги нынче в цене. Агентство передает денежные средства продавцу в размере, указанном в договоре. Согласованная сумма будет передана продавцу день в день в соответствии с договором купли-продажи недвижимости.
Шаг 7: Передача прав собственности — завершение сделки. В дополнение к договору составляется акт приема-передачи. Так стороны подтверждают, что продавцом были получены денежные средства и переданы права на собственность покупателю (т.е. в данном случае агентству). Переход права собственности и договор купли-продажи в обязательном порядке регистрируются в «Росреестре». После этого, если все деньги были выплачены, сделка считается завершенной.
Агентства срочного выкупа недвижимости при заключении договоров такого рода ориентируются лишь на то, насколько выгодно можно будет перепродать полученное жилье. А так как рынок неустойчив, продажа может затянуться надолго. Отсюда и занижение стоимости при срочном выкупе. Но в экстренных ситуациях для владельца продаваемой квартиры этот вариант может стать спасением.
