Продажа квартир в Москве: сколько стоит квадратный метр в столице?

Перед подачей объявления о продаже квартиры в Москве владельцы пытаются выяснить рыночную стоимость недвижимости максимально точно. С одной стороны, важно не продешевить, а с другой — завышенная стоимость неинтересна покупателям. Но при мониторинге подобных объявлений можно заметить, что цена практически одинаковых квартир может существенно различаться. В результате собственники тратят массу времени на то, чтобы узнать реальную стоимость своей недвижимости.

Существует множество способов определить примерную рыночную стоимость квартиры в Москве. Но все они не дадут точного результата, поскольку цена одного квадратного метра в столице зависит от множества факторов. На среднюю стоимость квартиры в Москве влияют как объективные факторы — тип жилья, количество комнат, этажность, близость к станции метро, престижность района, так и субъективные — вид из окна, характер и статус соседей, сезон продаж… На что следует ориентироваться при продаже квартиры — читайте в нашей статье.

Главное при продаже квартиры в Москве учесть…

В процессе оценки жилья опасно опираться только на личное представление о его стоимости: политика «мне нужна такая сумма и ни рубля меньше» часто оборачивается безуспешными попытками продать квартиру по несколько лет. Покупатели заинтересованы в том, чтобы стоимость приобретаемой квартиры в Москве соответствовала их внутренним ожиданиям, например представлениям о комфортности проживания. А если речь идет о покупателе, который приобретает недвижимость для инвестиций? Его будут интересовать только объективные факторы, которые повысят или понизят стоимость квартиры в будущем.

На цену квартиры влияет множество факторов, и нужно знать, для каких покупателей какие из них окажутся наиболее значимыми. Самостоятельно определить все достоинства и недостатки своего жилья чрезвычайно сложно. Именно по этой причине собственники часто заказывают услуги риелтора в Москве при продаже квартиры либо агентства, которое имеет в штате профессиональных оценщиков. Такие специалисты детально знают все особенности спроса и предложения на рынке московской недвижимости, поэтому могут объективно оценить стоимость вашей квартиры при различных схемах ее продажи.

Все факторы, от которых зависят цены на квартиры в Москве, условно можно разделить на две категории.

• Главные. К ним относятся общие характеристики объекта недвижимости, которые учитываются любыми покупателями при выборе квартиры. Они практически полностью формируют стоимость жилья и остаются неизменными: расположение квартиры и тип дома, в котором она находится, количество комнат и площадь помещения.
• Второстепенные. Такие факторы сказываются на комфортности проживания в квартире и могут стать решающими при выборе между несколькими вариантами.

Перед тем как определиться, сколько стоит квартира в Москве, которую вы собираетесь продать, оцените главные факторы.

Расположение

Разумеется, стоимость квартир по районам Москвы существенно различается. В центральном округе расположены значимые деловые, образовательные и культурные объекты, поэтому при продаже квартиры в центре Москвы цена на нее будет несравнимо выше, чем у аналогичной по параметрам, но расположенной в спальном районе, на окраинах или в промышленной зоне[2].

Но если приобрести квартиру в центре не позволяет бюджет, покупателям важно быстро и удобно добираться до любой части города. Следовательно, стоимость недвижимости будет выше при продаже квартиры в Москве у метро.

Таким образом, при определении стоимости жилья в первую очередь учитываются следующие особенности расположения квартиры.

• Привлекательность района, где находится объект недвижимости (см. рис. 1). Многие информационные ресурсы составляют рейтинги цен на квартиры в Москве по районам. Так, по данным IRN.RU, при средней стоимости 165 337 руб./кв.м (без учета элитного жилья и нетиповых квартир) самое дорогое жилье в Москве по итогам марта 2018 года расположено в районах Китай-города, Остоженки, Якиманки, Тверской, Арбата и в Хамовниках — 300–367 тыс. руб./кв.м. А самые недорогие квартиры традиционно продаются в Зеленограде, Бирюлево, Южном и Северном Бутово, Внуково, Ново-Переделкино, Вешняках, Выхино-Жулебино, Лианозово, Новокосино, Лосиноостровском и Теплом Стане — 100–124 тыс. руб./кв.м[3].
• Близость к станции метро. При анализе этого фактора учитывается не только удаленность квартиры от станций, но также их количество. Поэтому при продаже квартир в Москве рядом с метро их цена будет выше на 10–15%, чем аналогичное жилье в том же районе и в том же состоянии, но не входящее в радиус под названием «10 мин пешком до метро». В некоторых случаях шаговая доступность метро (1–2 мин пешком) как фактор престижа способна увеличить стоимость недвижимости в 1,5 раза.

Рис. 1. Цены на квадратный метр жилья в зависимости от округа Москвы
(Источник: IRN.RU)[4]

Тип жилья

Стоимость однокомнатных квартир в Москве, которые имеют одинаковые характеристики и расположены в соседних домах, может существенно различаться. Причиной этому является возраст дома, в котором расположено жилье. Этот фактор является одним из главных для покупателей, поскольку новые дома имеют современную систему коммуникаций, часто на момент покупки находятся на гарантийном обслуживании у застройщика и еще не подверглись влиянию времени.

Поэтому при продаже квартир в Москве учитывается тип дома, в котором они находятся.

• При продаже квартир в новостройках Москвы стоимость одного квадратного метра значительно выше, чем на вторичном рынке. Такой тренд возник в 2014 году и актуален по сегодняшний день[5].
• При продаже квартир в Москве вторичное жилье ценится менее высоко. Это связано, как уже было сказано, с естественным износом строений, что может стать причиной образования повреждений стен, фундамента или крыши здания[6].

Но нельзя однозначно сказать, что вторичное жилье хуже новостроек. Если застройщик сэкономил на качестве строительных материалов, даже в только что возведенном доме могут образоваться трещины и повреждения. Поэтому разница в стоимости квартир в новостройках Москвы и на вторичном рынке обусловлена доверием граждан к застройщику и популярностью нового жилья.

Тип дома

Средняя цена квартиры в Москве, конечно же, зависит и от типа дома, в котором она находится. Самое дешевое жилье, учитывая данный показатель, располагается в панельных домах. Причиной этому служит бюджетный вариант строительства таких зданий: плохая звукоизоляция и общее качество конструкций. К тому же старые панельные дома активно сносятся, а на их месте воздвигают новостройки.[7]

Перечень типов домов и примерный диапазон цен квадратного метра (см. рис. 2) выглядит следующим образом:

• панельный — 134–142 тыс. руб./м²;
• блочный — 142–155 тыс. руб./м²;
• кирпичный — 155–180 тыс. руб./м²;
• сталинский (и «новый кирпич») — 180–190 тыс. руб./м²;
• монолитный (монолит-кирпичный) — 190–205 тыс. руб./м^2[8,9].

Рис. 2. Цены на квадратный метр жилья в Москве в зависимости от типа дома
(Источник: IRN.RU)[10]

Отдельную категорию составляет жилье класса люкс. Оно не подразделяется по типу конструкции: к данной категории могут относиться как кирпичные дома, так и монолитные. У таких квартир в Москве цена за квадратный метр значительно выше по ряду причин:

• продажа элитных квартир в Москве осуществляется в домах с эксклюзивным архитектурным дизайном;
• такое жилье обладает максимально комфортной планировкой и находится в районе с развитой инфраструктурой;
• элитные дома содержат собственный обслуживающий и технический персонал;
• высокий уровень благоустройства прилегающей территории[11].

При продаже элитных квартир в центре Москвы желательно привлекать специалистов, так как самостоятельно крайне сложно учесть все факторы при определении конечной стоимости недвижимости.

Этажность

При продаже готовых квартир в Москве следует учитывать количество этажей в доме и на каком из них расположено жилье. Например, цена однокомнатной квартиры в Москве, расположенной на первом этаже в пятиэтажном доме, будет ниже, чем у аналогичной квартиры в доме с бόльшим количеством этажей. Кроме того, если нет возможности перевода квартиры на первом этаже в категорию нежилой недвижимости (что зависит также от расположения самого дома и того, куда выходят окна), ее стоимость будет примерно на 10–15% ниже других предложений в этом же подъезде. Для 3- и 4-комнатных квартир дисконт может быть еще больше и может доходить до 25%. Но бывают варианты, когда первый или последний этаж почти не отличается по стоимости от других этажей дома: здесь все зависит от структуры спроса и предложения в конкретном районе или для конкретного объекта.

Количество комнат

Практически каждый скажет, что с увеличением количества комнат в квартире растет цена квадратного метра. Но бывают и отклонения от этого правила. Например, в последнее время в Москве наметился тренд, показывающий, что стоимость квадратного метра двухкомнатной квартиры в Москве (с середины 2017 года) немного выше, чем трехкомнатной (см. рис. 3)[12]. Причиной этому может служить падение спроса, что сказалось на снижении продаж трехкомнатных квартир в Москве.

Цены на квадратный метр жилья, в зависимости от количества комнат в квартире, распределяются следующим образом:

• 1-комнатные квартиры — 155–157 тыс. руб./м²;
• 2- и 3-комнатные квартиры — 158–162 тыс. руб./м²;
• Многокомнатные квартиры — 190–195 тыс. руб./м².

Особое место занимает жилье с четырьмя или более комнатами. При продаже такой квартиры в Москве цена за метр уже более пяти лет находится на стабильно высоком уровне[13].

Рис. 3. Цены на квадратный метр жилья в Москве в зависимости от количества комнат в квартире
(Источник: IRN.RU)[14]

Общая площадь в м² и площадь кухни в м²

В целом с увеличением общей площади квартиры увеличивается и площадь кухни, и цена квадратного метра. При этом в относительно новом жилом фонде, построенном когда-то для социальных нужд, например в Марьино, встречаются планировки с небольшими комнатами (до 14 кв. м), но с относительно просторными кухнями. Для многих покупателей большая кухня является важным элементом выбора жилья, поэтому ее площадь влияет на общую стоимость квартиры.

Состояние квартиры

Многим покупателям хочется сразу въехать в купленное жилье без необходимости проводить ремонтные работы. Поэтому продажа квартир с ремонтом в Москве выгоднее, чем находящихся в неудовлетворительном состоянии, по той причине, что наличие качественного ремонта существенно ускорит продажу недвижимости.

Учитывайте, что:

• на дешевые квартиры в Москве цена дополнительно снизится, если требуется капитальный ремонт, даже необходимость в косметическом ремонте может сказаться на цене недорогих квартир в Москве;
• новостройки обычно продаются с черновым ремонтом, поэтому при продаже квартиры в Москве с отделкой ее конечная стоимость будет значительно выше;
• в дорогом и элитном сегменте выполненный ремонт способен только понизить ликвидность квартиры — он вряд ли будет оценен потенциальным покупателем, оказавшись пустой тратой денег для продавца. Ведь состоятельные покупатели обычно решают все оформить в соответствии со своим вкусом.

Второстепенные ценообразующие факторы

Если вышеуказанные особенности жилья имеют решающее значение для покупателя, то наличие дополнительных удобств делает квартиру привлекательнее. Это значит, что при продаже квартир в Москве их стоимость и вероятность быстро найти покупателя увеличивается при наличии дополнительных материальных и/или психологических удобств:

• Балкон. Цена квартиры-студии в Москве может существенно повыситься при наличии балкона или лоджии. Такой тип жилья преимущественно небольших размеров, поэтому возможность увеличения полезной площади поднимает стоимость квартиры.
• Санузел: совмещенный или раздельный. Считается, что раздельный санузел комфортнее, поэтому такой вариант влияет на повышение стоимости. Просторная же ванная комната с качественным ремонтом способна поднять стоимость квартиры до 5%.
• Высота потолков. При продаже недорогих квартир в Москве ценятся высокие потолки, что существенно влияет на привлекательность жилья.
• Подземный гараж или парковка. При продаже квартир в Москве сегодня особенной популярностью пользуется одновременная продажа машино-места в подземном гараже или на парковке. В то же время отсутствие парковки может понизить ценность квартиры примерно на 10%.
• Панорамный вид из окон. Этот фактор особенно важен при продаже как дорогого жилья, так и любого другого. Он способен изменить стоимость квартиры на 15%.
• Планировка и архитектурная эстетика. В этом случае все полностью зависит от предпочтений покупателя: одним нравится большой коридор, другие ищут спальню, совмещенную с санузлом, а кого-то интересует пустая квартира с возможностью индивидуальной планировки.
• Социальный статус соседей. Имеет значение при продаже любого жилья.
• Интенсивность шумового фона и наличие рекреационных зон. Для некоторых покупателей спокойствие и тишина района, чистый воздух и парковые зоны, удаленность дома от основных магистралей порой оказываются важнее других факторов выбора.
• Развитость социальной инфраструктуры. Близость дома к объектам культурно-бытового, образовательного и медицинско-оздоровительного назначения практически всегда внимательно оценивается семьями с детьми.

Что может понизить цену?

Вместе с факторами, положительно влияющими на цену продажи квартиры в Москве, существуют также обстоятельства, которые способны снизить ее.

• Рента. Это обременение означает, что лицо получило квартиру в собственность в обмен на периодические денежные выплаты бывшему владельцу. В соответствии с действующим гражданским законодательством такая квартира находится в собственности лица, но при невыполнении обязанности по периодической уплате денежных средств жилье может быть возвращено предыдущему владельцу. В таком случае закон не предусматривает защиту новых покупателей, лишь предлагая право взыскать имущественный вред. Поэтому покупатели и риелторы с недоверием относятся к таким объектам, и собственникам приходится существенно снижать стоимость жилья[15].
• Аренда. Если в Едином государственном реестре недвижимости содержится запись об аренде квартиры, но на самом деле ее уже давно никто не снимает, следует позаботиться о снятии данного ограничения. Такая ситуация может насторожить потенциальных покупателей, из-за чего стоимость квартиры даже в центре Москвы придется существенно снизить. Для снятия этого ограничения необходимо обратиться к бывшим арендаторам для заключения дополнительного соглашения и подать эти документы в Росреестр. В крайнем случае договор аренды можно расторгнуть в судебном порядке.
• Перепродажа ипотечного жилья. Если при продаже квартиры в Москве ипотека еще не уплачена, собственникам приходится существенно снижать ее стоимость, поскольку такая сделка вызывает недоверие у потенциальных покупателей. В этой ситуации для продажи имущества можно обратиться в агентства по продажам квартир в Москве, которые специализируются на этом направлении и выкупают жилье для последующей реализации.
• В квартире зарегистрированы лица, не являющиеся собственниками. Приобретение такой недвижимости может обернуться бесконечными судебными тяжбами как для продавца, так и для покупателя. Поэтому следует позаботиться о юридической чистоте сделки.
• Срочная продажа квартир в Москве является причиной существенного снижения конечной стоимости. Если покупатель поймет, что вам необходимо быстро продать недвижимость, он будет стараться максимально снизить ее стоимость.

Итак, при продаже квартиры в Москве стоимость квадратного метра зависит от множества факторов, учесть которые без знания всех нюансов столичного рынка недвижимости практически невозможно. Даже если максимально точно выяснить стоимость жилья, все равно останется 15-процентный коридор, в пределах которого может измениться цена при разных обстоятельствах. Если выставить за жилье завышенную цену, то продажа квартиры может затянуться надолго, а ее стоимость в этот период только снизится, финансовая выгода и время могут быть безвозвратно упущены. Поэтому следует грамотно подойти к оценке всех факторов или воспользоваться помощью специалистов.