Сколько стоит аренда офиса в Москве: локации и средние цены

В начале октября 2022 года на рынке недвижимости в Москве было не меньше 4500 предложений о продаже и 30 260 — об аренде офисных помещений^{[1]База офисных площадей в аренду. 2022. URL: https://www.cian.ru/}. С учетом того что вариантов аренды значительно больше, снять подходящее помещение под запросы конкретной компании проще, чем купить. К тому же аренда снимает с владельцев бизнеса не только значительную финансовую нагрузку, но и заботы по содержанию и ремонту офиса. От чего зависит цена аренды офиса в Москве, как выбрать наиболее оптимальное предложение, как различается стоимость аренды офисов в разных районах столицы, расскажем в статье.

При достаточном количестве вариантов офисов в аренду в Москве важно учитывать особенности бизнеса и структуру компании, которой требуется снять площадь. К примеру, для адвокатской или нотариальной конторы большое значение имеет не престижность местоположения, а проходимость места и хорошая транспортная доступность. Эти условия выполнимы даже в отдаленном спальном районе — подобное размещение офиса позволяет сэкономить на арендной ставке. В свою очередь, крупному бизнесу может быть необходим офис ближе к центру города.

Требования, предъявляемые к площади помещения, напрямую зависят от численности сотрудников. На одно стационарное рабочее место положено отводить не менее 4,5 м^{2 [2]Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 02.12.2020 № 40 "Об утверждении санитарных правил СП 2.2.3670-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда». 2020. URL: http://publication.pravo.gov.ru/}. Если у сотрудников разъездной или удаленный характер работы, размеры офиса можно сократить.

Особенности организации рабочего процесса предполагают разные требования к планировке офиса. Классическая кабинетная система подходит в тех случаях, когда нужно зонировать личное пространство сотрудников, деятельность которых связана с большими объемами документов и конфиденциальной информацией. Для IT-сферы, банков, проектных организаций более удобен формат гибкого офиса, в котором можно изменять пространство, добавляя или убирая перегородки, функциональные зоны, рабочие места^{[3]Компании распробовали гибкие офисы. 2019. URL: https://www.vedomosti.ru/}.

Главную роль при выборе арендного предложения играет бюджет, который закладывает владелец бизнеса на обустройство рабочего помещения.

Что влияет на стоимость аренды офиса в Москве?

Факторы, определяющие размер арендной ставки:

1. Местоположение.
   Стоимость аренды офиса в центре Москвы по сравнению с помещениями в спальных районах столицы может различаться в десятки раз.
2. Состояние помещения и уровень внешней и внутренней отделки.
   Чем качественнее ремонт и современнее здание, тем выше арендная плата. Сэкономить можно на помещениях без отделки, на офисах со старым или бюджетным ремонтом либо на площадях, требующих капитального ремонта. Но такие варианты подходят не всем арендаторам.
3. Ассортимент и качество инженерных сетей.
   При ограниченном бюджете можно снять офис в Москве с изношенными инженерными сетями. Офисные помещения по более высоким ценам оснащены современными системами вентиляции, кондиционирования, пожарной безопасности, видеонаблюдения, связи и лифтами.
4. Инфраструктура.
   Чем больше возможностей предлагается арендаторам в плане охраны, парковки, клининга, организации питания и отдыха сотрудников, тем дороже аренда.
5. Наличие мебели, оргтехники, места для наружной рекламы, отдельного входа с улицы.
   Дополнительные услуги, предлагаемые арендатору, повышают стоимость аренды.
6. Площадь офиса.
   В больших помещениях стоимость единицы площади ниже, чем в офисах мелкой нарезки. Но общая цена аренды даже при более низкой стоимости квадратного метра закономерно будет выше^{[4]Снять офис в Москве, аренда офисов. 2022. URL: https://www.cian.ru/}.

Совокупность перечисленных факторов, влияющих на цену аренды, определяет класс здания, в котором находится офис. Основных классов четыре: A, B, C, D. Класс А — самый дорогой, класс D — самый бюджетный. Принадлежность к тому или иному классу зависит также от возраста строения и его первичного назначения. Отличия классов отражены в таблицах ниже:

Офисы класса А

Местоположение	Центр города с хорошей транспортной доступностью.
Возраст и тип здания	Новые бизнес-центры не старше 5 лет.
Состояние и уровень внешней и внутренней отделки	Современная архитектура, дизайнерский ремонт; дорогие материалы.
Ассортимент и качество инженерных коммуникаций	Ультрасовременные инженерные системы, скоростные лифты.
Инфраструктура и сервис	Много охраняемых парковок, разнообразный сервис, развитая инфраструктура.
Наличие мебели, оргтехники, места для наружной рекламы, отдельного входа с улицы	Большой пакет предложений.

Офисы класса В

Местоположение	Центр города или спальные районы с хорошей транспортной доступностью.
Возраст и тип здания	Реконструированные здания и здания класса А старше 5 лет.
Состояние и уровень внешней и внутренней отделки	Качественная отделка современными, но более бюджетными материалами.
Ассортимент и качество инженерных коммуникаций	Хорошее состояние инженерных коммуникаций.
Инфраструктура и сервис	Наличие охраняемых парковок, инфраструктуры и сервиса.
Наличие мебели, оргтехники, места для наружной рекламы, отдельного входа с улицы	Возможно предоставление дополнительных услуг.

Офисы класса С

Местоположение	Непрестижные локации с ограниченной транспортной доступностью.
Возраст и тип здания	Переоборудованные помещения в старых постсоветских постройках.
Состояние и уровень внешней и внутренней отделки	Отделка, устаревшая морально и физически.
Ассортимент и качество инженерных коммуникаций	Ограниченный ассортимент несовременных коммуникаций.
Инфраструктура и сервис	Ограниченные сервис и инфраструктура.
Наличие мебели, оргтехники, места для наружной рекламы, отдельного входа с улицы	Могут отсутствовать.

Офисы класса D

Местоположение	Окраины города с плохой транспортной доступностью.
Возраст и тип здания	Старые административные и производственные здания советского периода.
Состояние и уровень внешней и внутренней отделки	Требуют косметического или капитального ремонта.
Ассортимент и качество инженерных коммуникаций	Плохое состояние, ограниченный ассортимент или отсутствие инженерных систем.
Инфраструктура и сервис	Стихийные парковки, плохая инфраструктура.
Наличие мебели, оргтехники, места для наружной рекламы, отдельного входа с улицы	Отсутствуют.

Источник: gd.ru^{[5]Виды офисов и их классификация. 2019. URL: https://www.gd.ru/}

С учетом большого количества и разнообразия свободных площадей любая компания может подобрать для своего бизнеса офисное помещение в аренду в Москве с оптимальным соотношением «цена – качество».

Офис в Москве в аренду: варианты и цены

По данным из открытых источников, цены на аренду офисов в Москве начинаются от 8500 рублей в месяц и доходят до нескольких миллионов рублей. При этом площадь самого маленького сдаваемого помещения составляет всего 5 м², а самого большого — превышает 4000 м². Средняя стоимость офиса в аренду в Москве в IV квартале 2022 года приблизилась к 400 000 рублей в месяц^{[6]База офисных площадей в аренду. 2022. URL: https://www.cian.ru/}.

Но если от средней цены перейти к конкретным предложениям, то стоимость аренды в огромном мегаполисе сильно различается в зависимости от локации. Так, цена аренды офиса в центре Москвы, на долю которого приходится почти треть имеющихся на рынке вакантных предложений, на 100 000 рублей в месяц выше среднего показателя по городу⁶.

Снять менее престижный вариант в спальном районе Москвы в зависимости от класса здания можно за 1000–5000 рублей за 1 м² площади в месяц. Бюджетные офисы в непрестижных локациях и старых зданиях стоят меньше 1000 рублей за единицу площади⁶.

Сдаваемые помещения могут представлять собой одно рабочее место, несколько кабинетов, этаж или целое здание.

Среди множества ценовых предложений можно найти площадь под любые запросы бизнеса с различным набором опций.

Источник CRE www.cre.ru

Аренда офиса в центре Москвы

Офисы недалеко от стен Кремля — самые дорогие и престижные. Они подчеркивают статус компании и выполняют в том числе представительские функции бизнеса. В самом центре столицы чаще располагаются здания классов А, А+, А-, реже — В, В+ и В-. В основном офисная недвижимость в историко-культурном и деловом центре Москвы представлена современными бизнес-центрами с особой архитектурой, красивыми видами из окон, панорамным остеклением, дизайнерской отделкой.

В новых высотках есть все, что нужно не только для работы, но и для жизни. Кроме офисных помещений, конференц-залов и переговорных, в зданиях размещены кафе, рестораны, салоны красоты, спортзалы, клиники, торговые площади и апартаменты. Так что при желании путь от работы до дома можно сократить до нескольких этажей.

Самые фешенебельные деловые центры в сердце столицы:

• «Москва-Сити»;
• «Башня Империя»;
• «Белая площадь»;
• «Корпорация А.Н.Д.»;
• «W Plaza»;
• «Симонов Плаза».

Кроме офисных небоскребов, ставших визитной карточкой столицы, в центре Москвы сдаются высококлассные офисы в реконструированных зданиях старой постройки. К примеру, бывшее здание сталинской эпохи, где раньше находился ЦНИИЧермет имени И. П. Бардина, после реновации превратилось в бизнес-парк «Суперметалл», отличительной особенностью которого являются лобби с садом и эксплуатируемая кровля. Стоимость аренды — от 2000 рублей за 1 м² в месяц^{[7]Бизнес-центр “Суперметалл”. 2022. URL: https://officenavigator.ru/}.

Офисный особняк «Дом с мезонином» представляет собой часть усадьбы XIX века. При реконструкции был сохранен исторический вид одноэтажного здания с цоколем и мезонином, связанным с личностью В. Г. Белинского, старинную постройку оснастили современными инженерными коммуникациями и отделкой. Снять офис в здании площадью 1045,4 м² можно за 4 млн рублей — в пересчете на единицу площади это составляет 3750 рублей за 1м², включая эксплуатационные расходы^{[8]Офис В+. 2022. URL: https://www.cian.ru/}.

Безусловно, аренда офисов в центре самая дорогая. Но для некоторых компаний статус имеет важное значение. Ведь зачастую партнеры и клиенты составляют первое представление об организации именно по офисному помещению, в котором она располагается.

Аренда офиса в спальном районе

В Москве различают две категории спальных районов: внутренние, в пределах Московской кольцевой автодороги, и внешние, которые находятся за МКАД.

В большинстве случаев цены на аренду офисов в обеих группах спальных районов Москвы близки и варьируются в диапазоне от 1000 до 3500 рублей за 1 м² в месяц. Однако во внутренней группе встречаются отдельные предложения дороже 3500 рублей, а во внешней группе — дешевле 1000 рублей за 1 м² в месяц^{[9]Московские спальники. Недвижимость окраин. 2022. URL: https://www.cian.ru/}.

Преобладающий класс зданий в районах, удаленных от центра, — В, В+ и В-. Такие строения менее пафосны по архитектуре, отделке и сервису, но имеют хорошие условия для работы арендаторов. При понижении классности здания до уровня С можно арендовать большую офисную площадь по цене 833 рубля/м2 ^{[10]Московские спальники. Недвижимость окраин. 2022. URL: https://www.cian.ru/}.

Таким образом, при желании сэкономить можно снять вполне приличный офис в спальном районе столицы по невысокой цене.

Стоимость аренды офиса в Москве

Многомиллионный мегаполис делится на 10 основных административных округов^{[11]Административные округа и районы Москвы. URL: http://mosopen.ru/}. В каждом из них можно найти подходящее по метражу офисное помещение для аренды классов А и В с промежуточными подкатегориями. Офисы класса С встречаются в Москве реже, а помещения категории D вообще единичны.

Средняя стоимость аренды офисов в Москве, в зависимости от местоположения, площади и класса

Локация (округ Москвы)	Площадь, м2	Класс	Стоимость руб./мес.
ЦАО	750	А	2 437 500
ЦАО	50	А+	175 000
ЦАО	133	В+	155 000
ЗАО	919	В+	2 450 700
ЗАО	45,9	В	55 845
САО	522	В	870 000
САО	32,8	С	29 000
ЮЗАО	10	В	10 000
ЮЗАО	37	В+	30 803
ЮАО	13	Д	11 700
Зеленоградский	12	А	12 000
Зеленоградский	98	В	78 400
СВАО	1 087	А	3 623 334
СВАО	876	В-	1 022 000
ВАО	260,3	В	379 388
ЮВАО	28,7	С	26 309
ЮВАО	22,3	С	15 796
ЮАО	513	А	1 197 000
СЗАО	259	А	906 500
СЗАО	87	В+	166 750

Источник: cian.ru^{[12]Снять офис в округе ЦАО в Москве, аренда офисов. 2022. URL: https://www.cian.ru/}

Разнообразие и количество вакантных предложений по аренде офисов в Москве позволяют любому бизнесу, независимо от вида деятельности и численности сотрудников, выбрать подходящее помещение по приемлемой цене. Главное — не спешить с выбором, а лучше обратиться за помощью к профессионалам рынка.

* Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости указана для ознакомления и актуальна на ноябрь 2022 года.