Замятин Дмитрий Алексеевич Специалист по согласованию проектной документации
ПрофильРазработка проекта перепланировки нежилого помещения: особенности и стоимость
К перепланировке нежилого помещения чаще всего прибегают, если нужно переделать его под новый вид деятельности или же просто провести серьезный ремонт. Например, если владельцу торговой точки необходимо переместить несколько перегородок, чтобы расширить площадь магазина. Главным документом, дающим право на подобные работы как в жилом, так и в нежилом помещении, является проект перепланировки. А его необходимо согласовать в уполномоченных органах. Какие именно помещения считаются нежилыми и как согласовать проект их перепланировки, расскажем в статье. Также разберемся, в какую сумму обойдется такая процедура и где можно заказать проект перепланировки нежилого помещения.
Отличия реконструкции, переустройства и перепланировки нежилого помещения
Необходимость благоустроить нежилое помещение — изменить его технические характеристики, поменять планировку, как-то еще улучшить условия эксплуатации — возникает часто и по самым разным причинам. В любом случае важно понимать, что все работы должны быть выполнены в соответствии с законодательством нашей страны, а это означает, что они, как правило, требуют разрешения от госорганов.
Самовольное вмешательство в планировку помещения — это не просто незаконно, но и зачастую опасно. Из-за несогласованного, а значит, и, скорее всего, не соответствующего нормам ремонта может ухудшиться техническое состояние всего здания или его части. А это впоследствии может привести к настоящей трагедии, если, например, снижается устойчивость несущих конструкций сооружения или они вовсе разрушаются из-за каких-либо запрещенных действий владельца недвижимого объекта. Ведь зачастую нежилые помещения находятся в многоквартирных домах, а следовательно, выше вероятность того, что пострадают люди.
В проекте, который, собственно, и подлежит согласованию, прописываются все изменения в помещении по сравнению с изначальным его видом. Однако содержание и вид проекта будут различаться в зависимости от типа запланированных ремонтных работ, поэтому владельцу нежилого помещения следует четко понимать, что он будет делать — реконструкцию, переустройство или перепланировку. А для этого необходимо разобраться со всеми перечисленными понятиями, но в первую очередь — выяснить, что же вообще такое нежилое помещение.
В Жилищном и Гражданском кодексах РФ найти точное определение не получится. Однако из самого названия «нежилое помещение» легко догадаться, что оно — в противовес жилому — предназначено не для постоянного проживания граждан, а для иных целей. По такому принципу легко отнести к нежилым следующие объекты: апартаменты, офисы, магазины, салоны красоты, гостиницы, кафе и рестораны, общественные здания и так далее. И на первый взгляд все просто и понятно. И все же бывает, например, что помещение выглядит как обычная квартира, но при этом представляет собой апартаменты и по документам числится как объект общественно-делового значения, а следовательно, является нежилым. Поэтому лучший способ отличить жилое помещение от нежилого — взглянуть на документы объекта.
Несмотря на то что апартаменты по закону считаются нежилыми, сайты объявлений о продаже недвижимости пестрят предложениями для частных лиц о покупке такого «жилья». Оно дешевле обычных квартир и часто находится в особенно живописных кварталах. Хотя жить в апартаментах действительно можно: если человек является владельцем помещения, никто не вправе запретить ему находиться там постоянно. Проблема заключается лишь в том, что в апартаментах нельзя прописаться.
А вот теперь можно вернуться к крайне важному для согласования моменту: различиям между понятиями реконструкции, переустройства и перепланировки нежилого помещения. Человеку непосвященному все эти термины, скорее всего, покажутся синонимичными. На самом же деле все не так, и у каждой из этих процедур свои нюансы.
Перепланировка нежилого помещения — это такой вид ремонта, при котором изменяется внутренняя конфигурация помещения.
Как мы уже выяснили, приступать к переоборудованию помещений можно лишь после того, как органы местного самоуправления дали свое разрешение на это[1]. А все работы выполнять необходимо, не отклоняясь от того, что отмечено в проекте. Когда перепланировка готова, можно вносить изменения в техническую документацию. Затем с ней нужно будет обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый учет.
Переустройством нежилого помещения принято называть такой процесс, в ходе которого вносятся изменения в инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое либо иное оборудование дома или квартиры. Таким образом, если в помещении проводят новый кабель вдобавок к старым, чтобы установить еще одну розетку, или перемещают мойку в пределах кухни и прокладывают трубы (водопроводные, канализационные), — это все будет считаться переустройством.
В отличие от перепланировки, проект переустройства зачастую нужно согласовать еще и у профильной службы (так, для переноса газового оборудования понадобится разрешение от газоснабжающей организации). По сути, это единственное отличие согласования переустройства от получения разрешения на перепланировку. Во всем остальном алгоритм оформления этих процедур практически не различается.
Реконструкция нежилого помещения — более широкое понятие, ведь она может включать в себя и перепланировку, и переустройство. По сути, это ремонтные работы во всем здании либо в находящемся в нем нежилом помещении, в результате которых заменяются или восстанавливаются несущие конструкции, появляются дополнительные надстройки или пристройки либо изменяются параметры самого недвижимого объекта, такие как, например, этажность, высота, площадь, объем.
С точки зрения порядка проведения реконструкция почти не отличается от описанных выше видов ремонта — в этом случае также нужно рассчитать ее проект и утвердить его на официальном уровне во всех инстанциях, имеющих отношение к запланированным работам. Правда, есть еще несколько важных моментов, которые нельзя упускать из виду, иначе ничего не получится: проводить реконструкцию позволено лишь при наличии разрешения на строительство, также в этом случае не обойтись без плана земельного участка, градостроительного плана и так далее. Если намечается реконструкция, сам процесс согласования будет несколько более длительным, чем при переустройстве или перепланировке.
Если владелец салона, магазина или, например, игрового клуба захотел сделать в своих помещениях косметический ремонт — перекрасить стены, переклеить обои, постелить новый ковролин, сменить натяжные потолки — или установить встраиваемую мебель, ничье разрешение ему не понадобится.
Процесс согласования проекта перепланировки
Согласование проекта перепланировки нежилого помещения может проходить по-разному. Особое значение в этом отношении имеет то, где именно оно располагается — в МКД (многоквартирном доме) или в нежилом здании. Дело в том, что в зависимости от этого понадобится разный пакет документов. Также играет роль, в каком регионе находится здание, поскольку требования для получения разрешения в различных субъектах РФ могут не совпадать. Рассмотрим, как выглядит согласование проекта перепланировки нежилого помещения, на примере Москвы. Здесь порядок процедуры регулируется соответствующим Административным регламентом предоставления государственной услуги.
Если речь идет о помещении в МКД, то сами требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки таких жилых и нежилых помещений определены в части 1 Приложения 3 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП[2].
Ответственность граждан и юридических лиц за проведенную без разрешения перепланировку установлена в статье 7.21 КоАП РФ. Так, самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения в МКД может обернуться для граждан штрафом в размере от 2000 до 2500 рублей, а организациям — от 40 000 до 50 000 рублей[3]. Ответственность за изменение конфигурации нежилых помещений зачастую предусмотрена также на уровне субъектов РФ. Например, в статье 9.12 КоАП Москвы говорится, что за перепланировку нежилого помещения в МКД, который не принадлежит собственникам самого помещения, без согласования или с невыполнением его условий нарушителю придется заплатить. Гражданина ждет штраф размером 2000–2500 рублей, должностному лицу потребуется отдать 5000–50 000 рублей, а юрлицу и того больше — 300 000–350 000 рублей[4]. В будущем эти нормы могут быть отменены, так как они дублируют действующую редакцию федерального КоАП.
Вообще для согласования перепланировки нежилого помещения в МКД правила те же, что и для жилых помещений, — лишь с некоторыми дополнениями. Речь идет о требованиях по соблюдению санитарно-эпидемиологических норм. Понадобятся техпаспорт, проект перепланировки с техническим заключением и, если перепланировка затрагивает общее имущество в МКД, протокол собрания всех собственников помещения. А получить нужно:
- разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции;
- положительное заключение о соответствии СанПиН от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве»;
- согласование от специальных уполномоченных органов (например, если изменяется внешний облик здания, от Москомархитектуры, — его Мосжилинспекция запрашивает самостоятельно);
- согласие жильцов, если ремонт затрагивает общее имущество дома (чердак, подвал и тому подобное).
Прежде чем заняться ремонтом нежилого помещения в доме, где проживают люди, необходимо узнать, в какое время разрешено шуметь в том или ином регионе. Так, в Москве проводить «громкие» работы можно в будние дни с 9.00 до 19.00. Более того, шуметь все это время беспрерывно запрещается — с 13.00 до 15.00 придется отложить перфоратор, молоток или дрель и сделать паузу. Исключение составляют лишь новостройки — там на тихий час прерываться не нужно.
Но, как мы уже упоминали, получить разрешение придется, даже если помещение находится в нежилом отдельно стоящем здании: в бизнес- или торговом центре, гостинице и так далее. При этом порядок согласования будет несколько проще, чем для ремонта в нежилом помещении МКД.
Когда все эти этапы окажутся позади, можно смело браться за ремонт, но, опять-таки, отступать от проекта запрещено. Далее техник БТИ должен провести инвентаризационные работы, а кадастровый инженер — составить технический план измененного помещения. Потом остается только зафиксировать изменение в ЕГРН и получить выписку.
В принципе, по закону перепланировку теоретически можно согласовать и после ремонта. Только называться процедура будет уже иначе — узакониванием. Однако и здесь есть свои подводные камни. Во-первых, чаще всего узаконить изменения сложнее, чем согласовать заранее. Во-вторых, если в ответственных инстанциях сочтут нужным отказать в узаконивании (а это случается нередко), то помещение придется возвращать в первоначальный вид. Причем время на выполнение данного требования будет ограничено.
Сколько может стоить проект перепланировки нежилого помещения
Сразу нужно обозначить, что «придумать» проект перепланировки нежилого помещения самостоятельно невозможно — его разработкой занимаются исключительно специалисты проектной организации или проектного бюро. Там стоимость проекта перепланировки нежилого помещения варьируется в зависимости от параметров объекта и необходимости включения в общий чек дополнительных услуг.
Обычно проект перепланировки готовят сразу с техническим заключением о возможности ее проведения — такой комплект документов стоит около 25 000 рублей. Это минимальная цена, потратить, скорее всего, придется гораздо больше. Ведь многое зависит от площади помещения: проект для офиса в 30 м2 будет значительно дешевле, чем для торгового центра площадью в 2000 м2.
Проект включает в себя пояснительную записку, договор авторского надзора, план помещений до и после ремонта. Однако кроме самого проекта перепланировки помещений понадобится заказать в бюро и дополнительные разделы к нему: по вентиляции, кондиционированию, электроснабжению, отоплению и другие, — каждый обойдется в сумму порядка 10 000 рублей. Количество дополнительных разделов будет зависеть от того, какое именно это помещение — торговое, производственное, медицинское либо являющееся объектом общепита. Например, если хозяева хотят открыть кафе на первом этаже дома, то им нужно будет рассчитать, каким, в зависимости от количества посетителей, будет приток и отток воздуха, чтобы установить вентиляционную систему с учетом этих показателей. Также потребуется провести акустические расчеты, чтобы живущие сверху люди не слышали шума. Еще понадобится технологический раздел, в котором будет показано расположение раковин, разделочного стола, стола для хранения мяса, рыбы и так далее.
Отдельно оплатить придется проект устройства проема в несущей стене (от 10 000 рублей) и проект устройства основной, вспомогательной, аварийной или пожарной лестниц (от 15 000 рублей)[5]. Такие проекты нужно согласовывать у автора проекта дома, именно у него необходимо получить и техническое заключение о допустимости и безопасности работ. А это будет стоить уже от 60 000 рублей.
Точную стоимость работ можно будет узнать только после того, как специалисты проектного бюро изучат все документы на помещение. Ведь на цену влияет очень много различных факторов. Понадобятся:
- актуальный техпаспорт из БТИ;
- выписка из Росреестра;
- эскиз перепланировки, если она готовится, или план, если уже выполнена.
Согласовать проект перепланировки нежилого помещения — сложная задача. Госорганы куда более тщательно проверяют такие проекты, чем, например, проекты перепланировок в обычных квартирах. Любую неточность придется исправлять и согласовывать заново. Профессионалы, которые давно работают в этой сфере и знают, с чем приходится сталкиваться, обычно берут за услугу согласования под ключ от 150 000 рублей. Если исполнитель запрашивает значительно меньшую сумму, то велика вероятность, что он либо не разбирается в специфике работ (в таком случае заказчика ждут дополнительные расходы в процессе сотрудничества), либо не является профессионалом, а значит, проект попросту не будет доведен до конца.
Оформлять проект перепланировки необходимо в соответствии с государственными нормами и правилами. Если будут обнаружены ошибки в бумагах, то уполномоченный орган (в Москве это Мосжилинспекция) отправит их на доработку либо вовсе откажет в выдаче разрешения на перепланировку. Чтобы не оказаться в такой ситуации и не потратить зря деньги, стоит сразу обратиться в надежное проектное бюро, где смогут быстро и профессионально разработать любую необходимую документацию.
* Материал не является публичной офертой. Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на август 2020 года.
