Лишь 20% объявленного элитным жилья таковым и является.
Стоимость плана квартиры в БТИ колеблется от 2 тыс. до 10 тыс. долл.
У застройщика права, у покупателей - обязанности.
НОВАЯ квартира - это не только радость обретения домашнего очага. Это еще и большая головная боль по приведению полуфабриката в приличный вид. То, что называется сегодня квартирой в новом доме, представляет собой бетонную коробку без какой бы то ни было отделки, со стенами разной длины, с перепадами полов до 10 см и, как следствие, без единого прямого угла между потолком и стенами, стенами и полом. Такая отделка встречается не только в домах массовых серий, но и в жилье, которое принято называть элитным. И это еще не все проблемы, с которыми сталкиваются почти все новоселы. За что же тогда покупатели платят деньги?
Степени элитности
КОНЕЧНО, степень элитности дома влияет на то, какие проблемы будут испытывать владельцы новой квартиры. Перекошенные рамы, протечки, сырость и плохая герметизация швов - болезни некоторых панельных зданий. Шум вытяжной вентиляции, нестабильная работа климат-контроля и сбои в электроснабжении - жалобы жильцов "дорогих" домов. Эти недостатки, естественно, не идут ни в какое сравнение с квартирными махинациями - явлением, распространенным лет десять назад, когда по окончании строительства покупатели узнавали, что у их квартир уже есть другие владельцы. Но сегодня жилье хочется получать если не в готовом состоянии, то хотя бы в таком, какое было обещано.
Аналитики рынка недвижимости отмечают, что недоделки и недочеты связаны не столько с неудовлетворительной работой строительных компаний, сколько с несоответствием между планируемой элитностью дома и полученной в ходе строительства. Охраняемый двор, подземный гараж, небольшое количество квартир, приличная экология и относительная удаленность от проезжей части - отсутствие одного из этих пунктов влечет понижение статуса и деление на классы: экономический, бизнес, люкс. У нас же элитными домами продавцы квартир называют почти все монолитно-кирпичное жилье. Тогда как на самом деле лишь 20% из всех заявленных элитными домов таковыми на самом деле являются. Но это не мешает квадратным метрам в них расти в цене. За прошлый год жилье подорожало в среднем в 1,5 раза. И в ближайшее время подорожает еще на 15-20%.
Планировочный рэкет
НО, ЗАПЛАТИВ огромные деньги за квартиру, вы еще не прекращаете трату денег. Недоделок в идеале быть не должно. Но лучше, чтобы они проявились сразу, и их можно было бы устранить во время ремонта (минимальная его стоимость - треть от цены квартиры). Гораздо хуже, если они проявляются позже. Известны случаи, когда приходилось перекладывать паркет и ломать бетонные стяжки из-за неполадок в электро- и водоснабжении, когда в квартире отсутствовала вертикальная разводка коммуникаций. Потом приготовьтесь документально закрепить превращение площадки свободной планировки в жилье с набором комнат через БТИ. Стоимость процедуры колеблется от 2 тыс. до 10 тыс. долл. в зависимости от размера жилья. Желающим сэкономить предстоит самостоятельно обойти инстанции, среди которых районный архитектор, санэпиднадзор, пожарный надзор, газовая техническая инспекция, районная жилищная инспекция. В этом случае, говорят, каждую подпись можно получить по цене от 3 до 5 тыс. руб. Возможно, для потратившего 150-250 тыс. долл. за квартиру такие "планировочные" суммы и покажутся небольшими, но для покупателей однокомнатной или двухкомнатной - это ощутимые траты. (Можно позавидовать получателям муниципального жилья, им обход этих инстанций светит лишь в том случае, если они соберутся совершить перепланировку своих квартир.)
Некоторое время назад гильдия риелторов предлагала Госстрою указывать в экспликации (плане) жилья только несущие перегородки, тогда квартирам была бы не страшна любая перепланировка. А для оформления хватило бы подписей архитектора проекта и инженера. Но на чем бы зарабатывало БТИ?
Фиктивные права
РЕМОНТ, оформление в БТИ - все это увеличивает наши траты. Тогда как на самом деле должно покрываться стоимостью квадратного метра. Ведь как покупаются квартиры в новостройках? По договору инвестирования или долевого участия, а это значит, что прав у владельца одной квартиры не меньше, чем у... самого застройщика. Но это юридически. Фактически договоры составляются так, что права только у застройщика, у всех остальных соинвесторов лишь обязанности. Скажем, некоторые компании в договор включают пункт о возможном удорожании строительства после его окончания: в этом случае после сдачи дома и подсчета всех затрат покупатель еще и доплачивает. (И хорошо, если в договоре о покупке зафиксировано, например, что процент удорожания не может превышать определенной величины.) Не забывают застройщики взять денег и за возможные излишки жилой площади. Ведь квартиры оплачиваются по "бумажному" проекту, а построено в результате может быть больше или меньше метров: если больше - опять платить, если меньше - разницу вернуть... если в договоре прописано. Не забывают застройщики составить график внесения денег, если покупатель оплачивает жилье в рассрочку. Это, как вы понимаете, нужно для того, чтобы начислять проценты за дни просрочки.
А вот от задержек сроков строительства покупатель не защищен никак. Ни для кого не секрет, что сроки у многих компаний, мягко говоря, отличаются от заявленных в рекламных проспектах на полгода-год-полтора. Однако все, что можно в этом случае сделать, - ждать, что дом все-таки будет построен. Обратиться в суд? Вернете вложенные деньги - не больше. Прецедентов предоставления другого законченного этой же компанией жилья в Москве не было. Кстати, в цивилизованных странах, если фирма срывает указанные в договоре сроки сдачи, покупателю предоставляется на время равноценное жилье или выплачивается пеня за каждый день опоздания. И еще. Покупая квартиру на уровне "донулевого" цикла, вы ведь, по сути дела, инвестируете строительство. А значит, являетесь собственниками всего здания в части вложенной вами суммы. Только почему-то риэлторы это положение всячески умалчивают...
Бесправие инвесторов распространяется в том числе и на отсутствие возможности выбирать арендаторов первых этажей. Например, вы купили квартиру на стадии строительства. Въехали, а потом на первом этаже появляется стоматологическая клиника и прямо под вами оказывается рентгенаппарат. Он и по выходным активно работает. А вы - облучаетесь. И кому предъявлять претензии?
Получается, что и так недешевые квадратные метры обходятся гораздо дороже, чем было обещано в рекламном проспекте. И странно, что никто не торопится навести порядок в этом процессе.
Квартплата по-немецки