Если в квартире есть несовершеннолетний, то совершение любой сделки с ней возможно лишь при получении соответствующего разрешения от органов опеки и попечительства. Все вроде бы правильно и разумно. Защита прав несовершеннолетних - дело, конечно, святое. Однако практика показывает, что проблем в этой сфере накопилось едва ли не больше, чем позитивных моментов...
СОГЛАСНО действующей редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ при совершении сделки с квартирой(отчуждение жилого помещения), в которой проживают несовершеннолетние, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Инспектор этого органа дает разрешение на продажу квартиры с формулировкой: "только с одновременной, а не с последовательной покупкой нового жилья". И это, казалось бы, логично, но... "Даже на вторичном рынке возникают ситуации, когда покупаемая квартира должна быть оплачена заранее, - говорит юрист Людмила Саушкина, - А с новостройками же - это просто норма. Деньги же на такую оплату можно найти, если продать имеющуюся жилплощадь. Но этого-то "заботливый" инспектор вам сделать и не разрешит".
Кроме всего прочего, рассказывают риэлторы, нередко в своей бескорыстной заботе о ребенке инспектор идет еще дальше: он требует положить на счет несовершеннолетнего разницу между стоимостью продаваемой и приобретаемой квартиры, имея в виду, что эти деньги могут быть получены несовершеннолетним по достижении им 16-летнего возраста. При этом инспектор и знать не хочет, что зачастую именно нелегкое материальное положение семьи, невозможность обеспечить ребенку нормальное существование иным образом вынуждает родителей менять комфортное, просторное жилье на менее удобное, либо свой любимый район на менее престижный.
Какими же документами регламентируется деятельность органов опеки? "Вы будете удивляться, - поясняет Саушкина, - но таких документов практически нет: состав, процедура заседаний, сроки рассмотрения заявлений, порядок и форма распоряжений - не регламентируются никак".
Отсюда следует, что не ограниченная никакими нормами и сроками исполнения работа органов опеки приводит к тому, что, пока люди ожидают решения этих органов, большинство документов, подготовленных для продажи квартиры, становится не действительным, и их нужно оформлять повторно... А там, глядишь, и выбранная квартира "уплыла из-под носа": далеко не каждый продавец соглашается ждать. Более того, в законе никак не прописано, что именно является нарушением прав и интересов несовершеннолетнего при осуществлении сделок с недвижимостью. Все отдано на усмотрение инспектора и главы управы, представляющих органы опеки и попечительства. Их видение ситуации является решающим. Родители перед чиновниками по сути бесправны. Получается, что совершенно посторонние для ребенка люди лучше знают, что же нужно ребенку...
Согласно п. 2 ст. 37 Гражданского Кодекса РФ родители (опекуны) обязаны получить разрешение органов опеки на совершение сделки с имуществом подопечных, влекущей его уменьшение. Однако и здесь отсутствует норма, которая разъясняла бы, что есть "уменьшение": речь может идти о различных районах или регионах, различной стоимости квартиры (рыночной или по справке БТИ), о метраже, расположении квартиры, типе дома...
Одним словом, все отдается на усмотрение инспектора и главы управы. Но, как говорят риэлторы, что, мол, мы по опыту знаем: там, где царит произвол, вопросы решаются каким угодно способом, кроме правового. Бесспорно, что "усмотрение" органов опеки и попечительства должно иметь правовые пределы! И в конце-то концов, именно родители как законные представители ребенка, а не органы опеки должны решать, как им поступать с квартирой в том или ином случае.
Ибо даже в статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации сказано, что защита прав и законных интересов детей возлагается на их родителей, которые являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальных полномочий. Из этого следует, что законодательно функции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних все же закреплены за их родителями, а не за органами опеки и попечительства.
Но это теория. Практика же совсем иная. Зачастую органы опеки и попечительства необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, не неся при этом никакой ответственности, а получая лишь материальное вознаграждение за ускорение рассмотрения вопроса. Как говорят риэлторы, что за 50-100 долларов можно всегда получить положительное заключение, если даже при этом будущие условия проживания ребенка и слегка ухудшаются.
Но возможно такой халяве "опекунов и попечителей" скоро придет конец. Госдума РФ приняла изменения в ст. 292 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что "требование получения согласия органа опеки и попечительства распространяется лишь на отчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственник ограничен в родительских правах или лишен их".
Одними словом, изменение редакции этой статьи призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений. Дай-то бог, чтобы слова законодателя не расходились с жизненными реалиями.
Под защитой расприватизации