В Советском Союзе термина «управляющая компания» не существовало. Управлением жилых домов занималось государство: жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), которые в 1996 году были преобразованы в Дирекции Единого Заказчика (ДЕЗы). С вступлением в силу нового Жилищного кодекса РФ в 2005 году начали появляться частные управляющие компании. Говоря простым языком, именно управляющие компании сегодня отвечают за ремонт дома, лифта, уборку подъезда. Причём далеко не всегда они делают это самостоятельно, нередко являясь лишь посредниками между собственниками квартир и теми, кто выполняет работы. Закон был призван оживить рынок коммунальных услуг благодаря здоровой конкуренции, вывести услуги ЖКХ на новый качественный уровень, однако вскоре выяснилось, что новая система несовершенна.
Частный ЖЭК
Управляющая компания не нуждалась в лицензировании, и любая организация, даже без опыта, могла быть допущена к работе. Для этого не нужны были документы, не требовалось проходить никакой аттестации. В свою очередь, в огромных домах на несколько сот квартир далеко не всегда создавались товарищества собственников жилья (ТСЖ), и управление домом пускалось на самотёк. Всё это приводило к тому, что управляющая компания работала плохо, а деньги нередко шли не по прямому назначению.
Чтобы изменить ситуацию, в 2012 году был принят закон о «Саморегулирующихся организациях» (СРО). Создание СРО было продиктовано международным опытом. В европейских странах управляющие компании объединяются в некоммерческие организации, которые самостоятельно вырабатывают правила работы. Если компания плохо выполняет свои функции, её исключают из саморегулирующей организации (СРО), и она не может работать. Таким образом, благодаря коллективной ответственности планировалось достигнуть саморегулирования сферы ЖКХ, добиться, чтобы качество услуг было на высоком уровне.
В российских реалиях европейская модель работы не прижилась: по словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса, создание саморегулирующихся организаций не оправдало себя. В итоге решено было ввести систему лицензирования управляющих компаний. «Сегодня в сфере обслуживания жилого фонда всё больше эффективно работающих компаний, которые готовы вкладываться и развиваться, — отметил чиновник, — но они не могут "подвинуть" плохо работающие управляющие компании, которые "сидят" на домах, и с ними ничего нельзя сделать. В новых домах они зачастую остаются от застройщика, а в старых — аффилированы с менеджментом муниципалитетов. Рынок поделён, и он не меняется. Запуск механизма лицензирования даёт возможность вести борьбу за потребителя и убрать плохие управляющие компании с рынка».
ЕГЭ для управдома
Согласно новому закону, для того, чтобы управляющая компания могла получить лицензию, её директор обязан будет получить квалификационный аттестат, который выдаётся сроком на 5 лет и предполагает сдачу экзамена. Кроме того, директор управляющей компании не должен иметь судимости, а сама компания может быть зарегистрирована только в России.
Принимать экзамен, выдавать лицензию или лишать её будет специальная комиссия, в состав которой войдут люди, знающие сферу ЖКХ и отработавшие в ней не менее трёх лет: представители законодательной власти и общественности. Всего в комиссии будет 20 членов, и утверждать её состав будут на местном уровне.
Предполагается, что экзамен будет напоминать ЕГЭ и проходить в виде теста. Директору управляющей компании нужно будет ответить на 100 вопросов, подготовленных Министерством строительства России о работе в сфере ЖКХ, выбрав ответ из трёх предложенных вариантов. После успешной сдачи экзамена компании выдадут лицензию, в которой укажут номера подведомственных ей домов, и УК должна будет сообщать о любых изменениях в этом списке.
Лишение лицензий
Кроме того, закон регламентирует и лишение УК лицензий. Аннулировать лицензию могут, если компания допустит в год два и более нарушений в 15 % от числа своих домов. Для этого орган Госжилнадзора обязан обратиться в суд, после чего действие лицензии будет приостановлено. На это время УК продолжит свою работу, но при этом за «коммуналку» жители будут платить напрямую ресурсоснабжающим организациям. Последнее же слово останется за жильцами. Даже если управдом не сможет сдать экзамен, они смогут наложить на решение комиссии вето и оставить управляющую компанию, если она им подходит.
Многие эксперты скептически отнеслись к нововведению. По их мнению, лицензирование — это в первую очередь коррупционная составляющая. «Организация, которая меньше всего тратит денег на ремонт и обслуживание здания, будет иметь больше всего денег на взятку, а значит, именно она без всяких проблем получит лицензию», — считает пожелавший остаться неизвестный сотрудник столичной УК. Странными, по мнению источника, являются и критерии, по которым происходит отзыв лицензии: «Довольно странно, что компания, у которой 14 % домов обслуживаются плохо, не будет лишена лицензии, а та, у которой этот показатель составит 16 %, прекратит работу». По мнению коммунальщика, отзыв лицензии должен происходить не из-за количества нарушений, а за конкретные нарушения, и в первую очередь должна учитываться позиция большинства собственников жилья.
Экзамен за свой счёт
Согласно закону, оплачивать экзамен управляющие компании будут из средств, выделенных на управление дома, однако сумма госпошлины незначительная — 30 тысяч рублей — и не должна отразиться на работе. При этом платить нужно только один раз: в случае переоформления лицензии в связи с изменением списка домов вносить деньги будет не нужно.
Что же касается ответственности компании, то новый закон ужесточил штрафы за недобросовестную работу. За неисполнение требований органов надзора (например — пожарной безопасности) УК может быть оштрафована на сумму до 500 тысяч рублей. Помимо этого, недобросовестные директора компаний могут быть занесены в дисквалификационный список на определённый срок, что не позволит им работать.
Заявки на получение лицензий от УК начинают принимать с 1 сентября этого года по 1 мая следующего. В приоритете будут те компании, которые подадут заявление первыми. Пройти лицензирование УК должны до 1 мая, в противном случае они не смогут продолжать свою работу.