В 2016 году с 1 января в силу вступили новые правила расчёта налога на полученную от продажи собственной квартиры прибыль. Нет, взымаемый государством процент нисколько не изменился. Он, как составлял ранее 13%, так и продолжит оставаться на том же уровне с 2016 года.
Изменения коснулись в первую очередь срока, после которого владелец жилья освобождается от уплаты налога на прибыль от его продажи. Если ранее без проблем можно было продать квартиру, которая находилась в вашей собственности три года или более, и не ждать никаких неприятных сюрпризов от налоговой службы, то с 1 января 2016 года этот срок увеличился почти в два раза и составил пять лет.
Отныне, купив квартиру, вы сможете её продать без необходимости платить налог на прибыль лишь по истечении пяти лет со времени её покупки. Налог, конечно, будет налагаться не на всю сумму, а только на те деньги, которые вы захотите получить сверх потраченных на приобретение этих квадратных метров первоначально.
Проще говоря, если вы 2 января 2016 года купили квартиру за 5 миллионов рублей, а через четыре года захотели её продать за 6 миллионов рублей, то придётся уплатить налог в размере 13% с суммы в 1 миллион рублей, с той прибыли, которую вы получаете от продажи квартиры. В нашем примере продавец лишится 130 тысяч рублей в пользу государства.
Исключения и лазейки
Но есть и ряд исключений из этих правил. Во-первых, прежние правила продолжают действовать для тех квартир, которые были куплены до 1 января 2016 года. Для их владельцев период, после которого наступают льготы, всё ещё равен трём годам.
Во-вторых, срок в три года остаётся в силе для тех продавцов, которым квартира досталась не за их кровные деньги, а перешла по наследству, досталась по договору дарения от ближайших родственников, или право на собственность было получено в результате приватизации. Такую квартиру без необходимости выплачивать налог можно будет продать уже через три года. Если же вы захотите сделать это ранее, то налогом будет облагаться вся сумма сделки за вычетом миллиона рублей — своеобразный подарок со стороны государства. Продав такую квартиру за 5 миллионов рублей, вы будете платить 13% от 4 миллионов, то есть 520 тысяч рублей.
С 1 января 2016 года государство постаралось ликвидировать эти лазейки. Теперь в игру вступило такое понятие, как кадастровая стоимость жилплощади. Эта стоимость высчитывается государственными органами. Часто она максимально приближена к рыночной стоимости квартиры, а в некоторых случаях даже может её превышать. Теперь, если вы продаёте квартиру по цене, которая заметно отличается от кадастровой, налог будет высчитываться именно с официальной стоимости вашей недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Допустим, 2 января 2016 года вы купили квартиру за 4 миллиона рублей. Через четыре года вы решили её продать за 6 миллионов рублей, но в договоре купли-продажи, чтобы не платить налоги, указали сумму в 4 миллиона рублей. В этом случае налоговая служба заподозрит неладное и проверит кадастровую стоимость вашей квартиры, которая, предположим, также составляет 6 миллионов рублей. Умножив 6 на понижающий коэффициент, получаем сумму в 4,2 миллиона рублей. Следовательно, вы должны будете заплатить налог на разницу между этой суммой и той, которую вы в своё время уплатили, покупая квартиру, то есть 13% от 200 тысяч — не ахти как много, но всё же существенно.
Учитывая всё это, АиФ.ru обратился к экспертам рынка недвижимости с вопросом, способны ли новые правила как-то повлиять на уровень спроса и предложения и цены на квартиры? Мнения немного разошлись, но большинство специалистов всё же склоняется к тому, что новые правила вряд ли способны кардинально изменить ситуацию.
Старая жизнь по новым правилам
Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
Мы не ожидаем катастрофических последствий для рынка, однако некоторые собственники впоследствии могут снимать жильё с продажи ради экономии, так как сумма налога, подлежащего к оплате, может быть весьма существенной.
Подобная ситуация скорректирует объёмы предложения, что в текущих условиях можно рассматривать с положительной точки зрения, ведь сейчас количество продаваемых квартир значительно превосходит спрос.
Важно понимать, что новые правила налога на прибыль исключают занижение стоимости при продаже жилья. Но рынок вторичной недвижимости очень ёмкий, не во всех случаях сумма налога будет очень существенной. Конечно, многие не готовы платить налоги и будут ждать, но жизненные ситуации никто не отменял, поэтому альтернативы, срочные продажи и прочие сделки будут проводиться на рынке.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр «Метриум Групп»:
Сегодня доля инвесторов в большинстве проектов составляет не более 10%. Основная часть покупок совершается не с целью дальнейшей перепродажи, а для собственного проживания. Для основной доли покупателей, по сути, не важно, три года или пять лет нужно ждать для освобождения от налога на прибыль.
Немногочисленные инвесторы тоже найдут лазейку. Как правило, большинство инвестиционных квартир продаётся на завершающей стадии строительства с переуступкой прав требований ДДУ. Чтобы уйти от налога на прибыль, в договоре указывается та сумма, за которую инвестор приобрёл квартиру у застройщика, остальная часть денег отдаётся под расписку.
Несмотря на то, что это нарушение закона, практически все инвестиционные сделки между физлицами проходят по такой схеме. Да, государство уже предприняло меры¸ препятствующие занижению стоимости продажи в договоре. Если указанная сумма сделки ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, при налогообложении будет учитываться именно кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:
Новые законодательные нормы вводятся под предлогом защиты «рядового покупателя» от «спекулянта на недвижимости», и одно из последствий, безусловно, снижение инвестиционной привлекательности жилья. Однако не уверен, что меры адекватны сегодняшнему масштабу проблемы (с учётом падения спроса) и принесут ожидаемый результат.
В принципе, и раньше инвесторы не горели желанием ждать 3 года, чтобы подсчитать доходы от продажи недвижимости, и находили выход из положения. При необходимости найдут и сейчас — например, можно предположить, что на рынке резко увеличится количество сделок «дарения». При этом реальность такова, что в настоящий момент рынок жилья находится фактически на дне инвестиционной привлекательности (в сегменте вторичного жилья инвесторов, по сути, нет), поэтому изначально заявленная цель закона — борьба со спекулянтами — сегодня не является актуальной.
Максим Морозов, управляющий партнёр девелоперской компании M9 Development:
На рынке определённо станет меньше спекулятивных сделок, а сделки инвестиционные сейчас и так не имеют смысла, если недвижимость приобретается менее чем на 3 года. 5 лет — это уже большое увеличение срока, конечно, и это будет означать, что не только спекулянтов, но и инвесторов станет меньше.
Я бы оценил сокращение объёмов спекулятивных и инвестиционных сделок на рынке жилья процентов на 30–50%, плюс увидим снижение цен на 5–7% в этом году. С другой стороны, профессиональные инвесторы никогда особенно и не занимались квартирами, по крайней мере, с целью покупки и сдачи их в аренду. Они могут уйти в сегмент коммерческой недвижимости, небольших офисных помещений, и это будет более ликвидно и одинаково выгодно с точки зрения налогообложения, по сравнению с квартирами, находящимися в собственности до 5 лет.
Татьяна Манакова, руководитель юридического отдела юридического бюро «Падва и Эпштейн»:
Можно предположить, что изменения налогового законодательства не затронут существенно рынок первичного жилья. Касательно рынка вторичного жилья можно полагать, что большим спросом будут пользоваться именно квартиры, находящиеся в собственности продавца более пяти лет, так как именно данный фактор будет являться решающим при указании в договоре купли-продажи цены отчуждаемой недвижимости, полностью соответствующей реальным договорённостям продавца и покупателя.
В то же время указание в договоре полной стоимости квартиры наибольшим образом гарантирует права покупателя на возврат уплаченных денежных средств в случае дальнейшего расторжения договора или признания его недействительным в судебном порядке.
При вторичной продаже квартир, не соответствующих указанному критерию, данный фактор может быть утерян, так как продавец, не желающий нести финансовые затраты по уплате налогов, может настаивать на указании в договоре купли-продажи стоимости квартиры, значительно более низкой, нежели реально согласованная сумма.
В свою очередь, указанная ситуация повлияет на общее уменьшение налогооблагаемой базы. В целом же, снижение объёма продаж как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости в связи с рассматриваемым изменением налогового законодательства представляется маловероятным.
Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
В любом случае, новые требования по определению налоговой базы опять же касаются объектов, приобретённых после 1 января 2016 года. Это следует из пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса и статьи 4 указанного закона, в которой говорится, что новые положения применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность после 1 января 2016 года.
И конечно, необходимо учитывать, что все вышеуказанные нормы применяются к физическим лицам, являющимся налоговыми резидентами РФ, и они не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
На стоимости квартир на рынке вторичной недвижимости эти изменения, скорее всего, пока не отразятся, учитывая к тому же, что число сделок в 2016 году по объектам, приобретённым после 1 января 2016 года, будет значительно ниже, чем по объектам, приобретённым до этого срока.