Ипотечная рокировка. Подъем ключевой ставки ЦБ изменит рынок недвижимости

Заявление Центробанка о возможном повышении ключевой ставки в сентябре в большей степени повлияет на рынок вторичного жилья. Как рассказали aif.ru эксперты, изменения уже начались — ипотечники, которые откладывали приобретение квартиры на 2024 год, начали выходить на сделки сейчас.

   

   

Рынок охладится

Предыдущую корректировку ключевой ставки регулятор проводил в июле этого года. Она выросла на 1 п.п. — до 8,5%. Увеличение ставок по ипотечным займам — неизбежное следствие повышения ключевой ставки ЦБ, отмечают эксперты. Но с другой стороны, предложения банков по депозитам тоже станут выгоднее. Потребитель со сбережениями встанет перед выбором: положить деньги в банк под процент или инвестировать в квадратный метр.

«Внутри страны аккумулировались большие денежные массы, которые не мигрируют за рубеж, — поясняет учредитель агентства недвижимости „Самолет Плюс. Челябинск“ Игорь Чернядьев. — Льготная ипотека с господдержкой на новостройки тоже пока в силе. Россияне этим пользуются и активно покупают квартиры. Даже в июне-июле, в относительно тихий сезон, не было значительного спада по числу сделок. Поэтому, полагаю, заявления ЦБ о новом росте ставок говорят о том, что государство внимательно следит за экономическими процессами и думает, как не дать рынку недвижимости перегреться».

Поднятие ключевой ставки способно несколько охладить спрос на недвижимость и предотвратить резкие скачки цен, полагают аналитики. В большей степени это коснется все же вторичного жилья, ведь на первичном рынке по ряду программ ставки по ипотеке субсидируются государством. На таких ипотечников ключевая ставка особо не повлияет. Правда, покупатели опасаются, что льготы скоро закончатся, и это может изменить скорость принятия решения о сделке.

«Тот, кто хотел купить квартиру в 2024 году, начинает выходить на сделки уже сейчас, — продолжает Чернядьев. — Люди видят, как поднимают цены на продукты, путевки, другие товары и услуги, и не хотят ждать, пока подорожает квадратный метр».

«Люди поверили». Путину доложили о старте новой ипотеки в России Подробнее

Спрос уменьшится

От повышения ипотечных ставок пострадает вторичный рынок жилья: спрос на него может уменьшиться, уточняет эксперт по недвижимости Наталья Перескокова. «Лично я не вижу необходимости в увеличении ипотечных ставок; они и сейчас довольно высокие, около 12% на вторичную недвижимость, — поясняет она. — Но, возможно, с понижением спроса на вторичные квартиры повысится интерес покупателей к новостройкам. Жилье на первичном рынке сейчас неактивно покупается — цены завышены».    

   

На то, что рынок новостроек сжался, указывает учредитель сети агентств недвижимости «Инженер» Елена Недоспасова. Количество предложений от застройщиков сократилось, но число желающих купить квартиру не уменьшается. На фоне этого покупатели могут вообще не ощутить на себе последствия возможного роста ипотечных ставок.

«Восемь из десяти человек вообще не вникают, по какой ставке берут кредит. Им важно, по силам ли им окажется ежемесячный платеж. И если будет интересное предложение — например, траншевая ипотека или „ипотека за рубль“ — то размер ставки не напугает. Вероятнее всего, будет, как и в прошлые периоды подъема ставки ЦБ: на месяц-два спрос чуть уменьшится, а потом пойдет новая волна сделок», — резюмировала эксперт.

Льготы поддержат

Программы ипотечного кредитования с господдержой стали подспорьем для застройщиков и покупателей. С начала 2023 года с помощью льготной ипотеки справить новоселье смогли около 400 тысяч российских семей.

Государство и дальше планирует использовать этот рычаг для стимулирования спроса в сегменте недорогого жилья. 8 августа на совещании по развитию стройотрасли президент России Владимир Путин сообщил, что льготная ипотека по-прежнему нужна рынку. Механизм будет сохранен. Ранее президент говорил о том, что льготная ипотека продляется до июля 2024 года, но ставки поднимутся, за исключением программы семейной ипотеки.

Сейчас государство субсидирует несколько кредитных программ. В их числе — ипотека с господдержкой (ставка 8%), семейная ипотека (ставка 6%), ипотека для IT-специалистов (ставка 5%), ипотека для Дальнего Востока (ставка 2%).

В краткосрочной перспективе субсидирование ипотеки государством способно оживить рынок жилья, но у инструмента есть побочный эффект, уверен независимый эксперт, риэлтор-практик Евгений Коноплев.

«Весь рынок — продавцы, покупатели, строительный сектор, риелторы, банковское сообщество — радуются и хлопают в ладоши, когда государство путем объемных вливаний разогревает рынок. В моменте, на первый взгляд, все выигрывают: покупатель получает субсидии, продавец не снижает цены, число сделок растет, выдача ипотеки тоже растет. Но через год-два-три, когда подобные инструменты внедряются массово, это может вести к перегреву рынка и ощутимому росту цен», — пояснил спикер.