Как продать квартиру? Этот вопрос заботит десятки и сотни тысяч людей по всей стране. А тут ещё и грянувший ровно год назад, после падения курса рубля, кризис. Всё это повлекло за собой повышение ключевой ставки и ставок по ипотечному кредитованию, подорожание товаров и, как следствие, понижение покупательной способности рубля. В итоге эксперты рынка недвижимости констатировали грандиозный обвал. На какой-то момент приобретение квартиры в ипотеку вообще стало невозможным, да и просто покупка жилья отошла на второй план.
Благодаря снизившемуся спросу и возросшему предложению возникла сильнейшая конкуренция, которая не могла не повлечь за собой постепенного снижения цен. Сложился так называемый рынок потребителя. Покупателям, у которых есть свободные средства, эта ситуация может играть даже на руку. Но как быть владельцам квартир, которые по тем или иным причинам хотят их продать, да как можно выгоднее? Что им делать в условиях, когда рынок недвижимости к концу лета 2015 года достиг своего дна?
Не стоит отчаиваться. Конечно, никто не говорит, что выгодно избавиться от квадратных метров будет легко, но, воспользовавшись некоторыми советами, можно добиться заметного преимущества по сравнению с другими аналогичными предложениями на рынке. Это должно увеличить спрос на вашу квартиру, а в некоторых случаях даже слегка приподнять ценник.
Знай цену
Первое, на что обращает внимание покупатель, — стоимость квартиры. Но как определить цену, чтобы не прогадать с продажей? Ведь всегда хочется выжать максимум из любой сделки, тем более, когда речь идёт о драгоценных квадратных метрах.
Главный совет — не стоит слепо полагаться на слова риэлтора, если вы реализуете свою недвижимость через контору. Профессиональные продавцы, конечно, будут защищать ваши интересы с юридической точки зрения, но не забывайте, что одним из первых их интересов является быстрая продажа объекта. Чем быстрее они реализуют вашу квартиру, тем больше сэкономят времени. А время, как нам известно, — деньги. Тем более, что сумма их комиссии обычно никак не зависит от стоимости квартиры. Поэтому им будет выгоднее подешевле и поскорее продать вашу жилплощадь.
Чтобы самим понять, какова рыночная стоимость вашей квартиры, стоит для начала изучить базу данных недвижимости, выставленной на продажу в вашем районе. Сопоставив несколько вариантов, максимально похожих на ваш как по месту расположения, так и по состоянию помещения и коммуникаций, вы сможете рассчитать среднюю цену на вашу квартиру и назначить вполне обоснованную стоимость риэлтору. Далее главное не поддаваться на уговоры представителя конторы снизить цену. Уменьшать цену стоит только в тех случаях, когда требуется действительно оперативно продать квартиру.
Красим, клеим, отмываем
Первое впечатление — всегда самое яркое. И это касается не только знакомства с новыми людьми. Это правило действует и при выборе квартиры. Здесь нам предстоит посмотреть на своё жилище с точки зрения покупателя. Разговоры о сантехнике, изучение перекрытий и проверка шумоизоляции будут позже. Сначала главное, чтобы ваша квартира произвела на потенциального покупателя самое наилучшее впечатление.
Иногда не самое лучшее состояние квартиры является отличным поводом для торга. Учитывая средний ценник на квадратный метр в Москве, такой торг может обойтись вам в несколько сотен тысяч рублей, а в отдельных случаях даже в цифру с шестью нулями. А ведь избежать этих неприятностей можно малой кровью.
К лёгкой «артиллерии» мы отнесём генеральную уборку, очистку пространства от ненужных вещей и освещение. Уборка просто придаст квартире опрятный вид, в ней должно хотеться жить. Избавиться от лишних вещей стоит для того, чтобы убрать впечатление захламлённости помещения. В противном случае создастся впечатление, что квартира слишком мала, а всем этим вещам просто нет места, вот они и валяются на виду. И максимальное освещение визуально придаст объёма всем комнатам. Будет казаться, что ваша квартира на самом деле больше, чем она есть на самом деле.
К тяжёлой «артиллерии» мы отнесём косметический ремонт. Он требуется в том случае, если обои или отделка выглядят потёртыми, потолок — облупившимся, а полы — видавшими виды. Простой косметический ремонт (поклейка обоев, укладка ламината и покраска потолка) не должен стоить более 100 тысяч рублей. Зато свежий вид в квартире и ощущение свежести ремонта позволят не только пресечь все попытки торга, но и даже повысить первоначальную цену квартиры. По сравнению с другими обветшалыми вариантами она будет смотреться довольно выгодно.
Ремонт, можно сказать, обязателен в том случае, если на стене или потолке есть следы от потёков. Вряд ли кто-то захочет покупать когда-то затопленную квартиру, а тем более жить рядом с соседями, от которых всегда можно ждать таких неожиданностей.
Поход по инстанциям
Для продажи квартиры требуется очень большое количество документов. Особенно это касается ипотечных сделок, когда банк запрашивает бесконечное множество справок, экспертиз и прочих бюрократических формальностей, без которых ни в коем случае не обойтись.
Если вы хотите быстро и выгодно продать квартиру, лучше заранее узнать полный список документов, которые потребуются для оформления сделки, и сразу их подготовить. Зачастую при наличии нескольких похожих вариантов покупатель склоняется к тому, который потребует меньшего времени ожидания и не предусматривает дополнительных хлопот. Поэтому мы и советуем к моменту подачи объявления иметь все необходимые для продажи и подачи заявления на получение ипотеки документы в полной боевой готовности.
Сюда же относится и количество прописанных/зарегистрированных жильцов в квартире, а также владельцев, если квадратные метры находятся в долевой собственности. Если это не принципиально, то лучше либо выписать всех из квартиры заранее, либо оставить только одного человека. Это же касается и собственности. Наличие лишь одного, причём взрослого собственника является огромным преимуществом.
Ода квартире
Теперь мы вплотную подошли к публикации объявления. Это, конечно, можно сделать и заранее, когда квартира не полностью готова к продаже, но мы всё же советуем выходить на рынок уже в полной боеготовности.
Составление же объявления — отдельная песня. Причём песня — в прямом смысле слова. Вы буквально должны написать оду своей квартире. В тексте объявления вы должны описать все преимущества своего жилья по сравнению с аналогичными предложениями в уже изученном нами районе. Описание, конечно, должно включать в себя и «просторные комнаты», и «свежий ремонт», и «готовность к сделке», о которых мы говорили выше.
Советуем также не забывать и о недостатках, которые имеются в вашей квартире. Если для комфортной жизни требуются какие-либо доработки, которые вам самим не удаётся сделать или замаскировать их необходимость малой кровью, о них нужно написать в объявлении. Одного или двух потенциальных покупателей это, конечно, отпугнёт сразу. Но не стоит расстраиваться, то же самое произошло бы и в случае обнаружения проблемы уже на месте. Только в этом случае вас поймали бы «с поличным», и впечатление было бы испорчено.
Кстати, обнаружение не указанных в объявлении недостатков является отличным поводом для значительного торга. Если же вы в описали все недостатки, то всегда можно давить на то, что в объявленной стоимости всё это уже учтено и скидку по этому поводу никто делать не собирается.
Фотосессия
Но одного текста для объявления мало. Сегодня никто не поедет даже смотреть на вашу квартиру, если перед этим невозможно будет ознакомиться с ней на фотографиях. Зачастую такие варианты, без фотографий, даже автоматически исключают из результатов поиска, чтобы не тратить на них время.
В большинстве случаев, если вы работаете с риэлтором, в объявление попадают карточки, которые сделал сам сотрудник конторы на свой мобильник или в лучшем случае на непрофессиональный фотоаппарат. Часто владельцы квартир размещают свои фотографии, сделанные таким же способом, Это приемлемо, но не даст вам никаких преимуществ.
Профессиональная же фотосессия, напротив, привлечёт к вашей квартире повышенное внимание и станет плюсом по сравнению с невзрачными объявлениями конкурентов. В наши дни заказать фотосессию у профессионала, который правильно выстроит освещение и сумеет показать все преимущества вашей квартиры, стоит не так дорого по сравнению с тем, что вы можете получить при подаче красивого объявления о продаже.
Главное, чтобы после фотосессии квартира продолжала максимально соответствовать картинке, а пришедший на просмотр покупатель не почувствовал себя обманутым.
Стоит также отметить, что фотосессия для объявления способна привлечь внимание к вашей квартире, но никак не повысить её цену. Наоборот, если в жизни квартира будет выглядеть заметно хуже, чем на фотографиях, это вызовет у покупателя желание торговаться.
С лучшей стороны
После того, как объявление было опубликовано, стоит ждать гостей на просмотр продаваемой недвижимости. Естественно, об их визитах риэлтор, который занимается вашей квартирой, сообщит заранее. Даже если вы размещаете объявление самостоятельно, перед визитом потенциальные покупатели договорятся с вами о времени просмотра. Это означает, что у вас будет возможность привести квартиру в полный порядок.
Для того, чтобы представить её в лучшем виде, следует включить весь возможный свет, слегка прибраться, чтобы не было видно пыли и хлама, который обычно валяется на полках. Квартира должна полностью соответствовать фотографиям, размещённым в интернете.
Дополнительным плюсом будет отсутствие в квартире возрастных родственников, вечно бросающих неодобрительные взгляды на потенциального покупателя, а также бегающих детей, создающих шум и кутерьму. Вообще любой дополнительный человек, не имеющий отношения к сделке, будет создавать впечатление скованности, автоматически уменьшив объём и пространство квартиры.
Даже если у вас есть животные, лучше на время показа отправить их на прогулку с кем-либо из членов семьи, а все свидетельства их присутствия советуем надёжно припрятать. Наличие животного в доме часто рассматривается как минус. Естественно, это касается и «недомашних» животных. Покупатели не должны даже заподозрить, что в квартире могут водиться тараканы или мыши. Если они у вас есть и если вы с ними боретесь, на время визита спрячьте все мышеловки и ловушки для насекомых. Эти предметы способны значительно снизить цену квартиры одним своим присутствием.
Читайте также: Как продать долю в квартире →