Одним из главных событий для рынка недвижимости во время осенней сессии Госдумы станет недавно принятый в первом чтении законопроект, подразумевающий создание в России института некоммерческой аренды жилья. Документ должен придать правовой статус государственных доходным домам, о которых чиновники говорят в течение последних нескольких лет. За это время проекты по внедрению доступного жилья уже успели стартовать в нескольких регионах. Но механизм в большинстве случаев отличается от предложенных федеральных стандартов.
Ценовой ориентир
Перспектива введения новой формы жилищного права в России обсуждается 2005 года. Но, по словам председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, внесение документа стало целесообразным только в 2012 году после выхода президентского указа о развитии института арендного жилья.
Главное отличие некоммерческого найма от традиционного социального — дополнительные ограничения. Согласно текущему варианту законопроекта, жильцы доходных домов, в отличие от постояльцев социальных квартир, должны вносить плату за коммунальный ремонт жилого дома, не смогут сдавать квартиры в поднаём или обменивать их. Другое заметное различие — срок действия договора. Получить квартиру в доходном доме можно на ограниченный срок — от года до 10 лет, соглашение о социальном найме по определению не имеет срока действия.
Из-за набора дополнительных условий будут различаться и коммунальные платежи. Месячная стоимость услуг в квартирах, оформленных по договору социального найма, обычно оказывается на 30 % ниже: жильцы не платят за капитальный ремонт, рассчитываются с ресурсоснабжающими организациями по льготным тарифам и вносят символическую плату за наём. Постояльцам доходных домов придётся нести все расходы. Галина Хованская рассчитывает, что стоимость проживания в квартире, арендованной по договору некоммерческого найма, в крупных городах будет в 2–3 раза ниже рыночной. Например, в Москве, где средняя рыночная ставка аренды составляет 35 тыс. рублей, речь пойдёт о затратах в 12–15 тыс. рублей в месяц. По всей видимости, формула будет верна не для всех субъектов страны. Парламентарии приводят в пример Владимир и Архангельск, где из-за сравнительно невысоких цен на жилую недвижимость апартаменты в доходных домах вряд ли будут дешевле более, чем на 20 %.
Полученный опыт
Собственниками доходных домов, согласно предложенному проекту, будут юридические организации, муниципальные или региональные власти. На практике подобные здания уже существуют. Так, в собственности правительства Москвы с 2008 по 2011 год появилось 12 «бездотационных домов», где в общей сложности помещаются 3,7 тыс. семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. «Приоритет на заселение имеют очередники, выбирающие вариант со снятием с жилищного учёта. Они получают право пользования и бессрочного проживания в жилых помещениях и больше не претендуют на улучшение жилищных условий каким-либо другим способом, в том числе на получение субсидии на строительство или приобретение жилья», — объясняют в городском Департаменте жилищной политики.
Однокомнатная квартира обходится «бездотационникам» примерно в 4 тыс. рублей в месяц с учётом коммунальных платежей, ориентировочная цена «двушки» — 5,7 тыс., «трёшки» — 9,2 тыс. Невысокий уровень цен продиктован не самым удобным расположением корпусов. Из 12 домов в границах МКАД располагаются только два, остальные находятся в Подольске, Зеленограде и Щербинке. Сейчас квартиры в московских «бездотационных домах» предоставляются на основе договора аренды сроком на пять лет. По истечении срока постояльцы могут продлить соглашение.
Весной 2012 года подобную программу запустили в Подмосковье. Областное правительство заявило о намерении построить квартиры на 3 тыс. семей, средняя стоимость проживания в которых не превышала бы 15 тыс. рублей в месяц. Позже определились и потенциальные постояльцы доходных домов: врачи, учителя и другие дефицитные специалисты. Кроме потенциального состава жильцов, доходные дома Москвы и области различаются и по способу финансирования. В то время как в Москве все дома построили за счёт бюджета, к областной программе попытались подключить инвесторов. Поселиться в построенных на муниципальные средства доходных домах также предлагают в Чувашии, дешёвое арендное жильё, построенное с привлечением частных средств, есть в Калужской области.
В федеральном законопроекте максимальный уровень дохода людей, имеющих право на проживание в квартире по договору некоммерческого найма, пока не определён. Предложения по установлению планки должны быть внесены вместе с основными поправками ко второму чтению документа, назначенному на начало декабря. Ещё одной важной задачей парламентариев станет необходимость убедить в целесообразности принятия документа Министерство финансов. Пока специалисты ведомства настаивают на том, что нововведение неоправданно увеличит нагрузку на муниципальные бюджеты.
Читайте также: Какие документы оформлять при сдаче квартиры родственникам бесплатно? >>