Вопреки распространенному мнению, сделки с обремененным ипотекой имуществом – довольно распространенная практика на рынке. Такое жилье легко можно продать, сдать в аренду или оставить по наследству. Несмотря на то, что до полного погашения ипотеки купленная квартира остается в собственности банка, закон вовсе не запрещает проведение сделок с таким жильем. Но предусмотреть их возможность лучше еще на этапе кредитования, внимательно изучив все диктуемые банком условия.
Условия продажи заложенной квартиры будут отличаться в зависимости от мотивации. Чаще всего заемщики просто претендуют на покупку в кредит большей квартиры. В этом случае часть средств от продажи поступает в банк для погашения оставшегося долга, а остальные деньги идут на покупку нового жилья. Впрочем, проще всего провести рокировку можно, обратившись в первоначальный банк-заемщик: программы по замене ипотечных квартир сегодня есть практически у всех кредиторов. В противном случае можно провести две независящих друг от друга сделки. Точно такой же будет схема, если заемщик оказался не в состоянии платить кредит и решил полностью от него отказаться: квартира будет продана новому собственнику, банку получит оставшуюся сумму долга, а продавец право распоряжаться оставшимися деньгами.
Эксперты указывают: теоретически есть два варианта оформления сделки. Первый - договориться с покупателем жилья, объяснив, что залог с квартиры снимется сразу после заключения сделки купли-продажи. Но перед принятием решения стоит внимательно прочитать ипотечный договор – как правило, залогодержатели прописывают, что права на имущество не могут быть переданы третьим лицам без согласия финансовой организации. В этом случае придется воспользоваться вторым вариантом и обратиться в банк за разрешением. Организации, как правило, охотно идут навстречу клиентам, однако выдача подобных разрешений по закону не входит в перечень их прямых обязанностей.
Другой важный момент - техническая организация сделки. Чаще всего продавцы арендуют две банковские ячейки, куда покупатель закладывает разделенную стоимость квартиры: содержимое одной получает банк, а доступ ко второй получает бывший владелец жилья. При этом для открытия ячейки необходимо предъявить договор о передаче прав собственности. Если сделка не состоялась – деньги из обеих ячеек вновь переходят в распоряжение покупателя. Альтернативный вариант – покупатель сам вносит в банк необходимую для снятия обременения сумму, а затем расплачивается непосредственно с продавцом. В этом случае сторонам лучше заключить предварительный договор купли-продажи, который будет фиксировать все действия сторон.
Согласно действующему в стране закону «Об ипотеке», никаких препятствий для того, чтобы сдавать ипотечную квартиру в аренду нет: плательщик имеет полное право извлекать доход из заложенного имущества. Оговорка лишь одна: срок действия арендного договора не должен превышать временной период выплаты ипотеки. Но на деле все часто оказывается не так просто. Реализовать свое законное право плательщик может лишь в случаях, когда в ипотечном договоре не прописано отдельных положений о возможной аренде жилья. Сегодня большинство финансовых организаций стремятся указать, что любые сделки с недвижимостью, в том числе и сдача в наем, могут совершаться лишь при наличии соответствующей справки из банка и с заключением официального договора, то есть при уплате всех налогов. Впрочем, банки редко напрямую запрещают своим клиентам проведение арендных сделок: система справок направлена скорее на сбор информации обо всей находящейся в собственности финансовой организации недвижимости.
За сдачу квартиры в обход кредитора заемщику может грозить штраф или же разрыв договора с требованием досрочного погашения долга. Арендатор будет выселен из жилья. Согласно законодательным нормам, банк имеет полное право интересоваться состоянием ипотечной недвижимости – то есть совершать рейдовые проверки, во время которых и выявляются недобросовестные арендодатели.
Кроме того, обремененное ипотекой имущество можно передавать в наследство вне зависимости от условий договора, в этом случае все платежи лягут на плечи новых собственников сразу после их вступления в права. Подарить или передать права на ипотечную квартиру можно только по согласию банка.