В первую очередь повышение цен коснулось отделочных материалов, однако, помимо них, в современных зданиях существует множество конструктивных элементов иностранного производства, которые влияют на их себестоимость, а значит, и на цену квартиры даже без отделки. Нужно отметить, что речь идёт далеко не только о материалах, произведённых в Европе и США: их на рынке не так уж и много, и применяются они в основном в жилых комплексах элитного и бизнес-класса. Падение национальной валюты по отношению к китайской привело к удорожанию поставок в том числе и из КНР.
Назад, в свои лифты
Это только кажется, что современное многоэтажное здание — это всего лишь бетонные блоки и кирпичи. На самом деле это очень сложное конструктивное строение, которое содержит множество инженерных систем. Они-то в массе своей и покупаются за рубежом. Речь идёт о вентиляции, отоплении, холодоснабжении, электроснабжении, автоматике, насосном оборудовании, электрооборудовании, лифтах и многом другом. Часто этих систем российского производства либо нет вовсе, либо они не производятся в достаточном количестве, а значит, во всяком случае, на первых порах застройщикам придётся закупать их у иностранных партнёров и по новым ценам.
Обои: дешёвые, но свои
Если говорить об отделочных материалах, то их в массе своей можно заменить на российские, однако в данном случае речь идёт о проектах эконом-класса: в более дорогих клеить на стены обои российского производства застройщики не будут просто потому, что это не соответствует статусу возводимого жилья. Но нужно также понимать и то, что нередко те материалы, которые производятся в России, используют иностранные комплектующие, а значит, роста цен на них не избежать. Кроме того, на стоимость строительства влияет и цена на оборудование, а оно в массе своей также иностранного производства.
«В сегменте массового жилья доля иностранных материалов — порядка 20 процентов, зависимость отечественного стройкомплекса от импорта стала более слабой, по сравнению, например, с 2008–2009 годами, но она по-прежнему сохраняется. Уже осенью 2014 года девелоперы начали повсеместно сталкиваться с ситуациями, когда подрядчики не могли выполнить условия контракта на прежних условиях, поднимали цены либо отказывались от контрактов. 100% импортозамещение в строительной отрасли пока невозможно, поэтому себестоимость строительства будет расти».
Кризис и родные деревья
Но это ещё не всё. Уже началось подорожание материалов, полностью изготовленных в России. Так, металл, один из основных компонентов при строительстве железобетонных зданий, по данным компании MR Group, подорожал на 25–30%, что потянуло за собой стоимость арматуры, труб. Обновляют прайсы и российские производители цемента и сыпучих материалов. Связано это во многом с тем, что Центробанк в декабре прошлого года поднял ключевую ставку до 17,5%, что сильно затрудняет ведение бизнеса.
По данным Neumark, в конце прошлого – начале нового года подорожала даже российская древесина. Причина заключается в том, что компании в связи с кризисом несут косвенные убытки, и в том, что зарубежные трейдинговые компании, в том числе китайские, «раскрутили» цены, так как в иностранной валюте российская древесина серьёзно подешевела.
«Если говорить о материалах, используемых при возведении здания, то уже сейчас можем сказать, что повышение цен на строительные материалы есть. Например, закупочная цена арматуры выросла на 24%, хотя наш холдинг закупает её у отечественных производителей. Примерно сопоставимый рост можно прогнозировать и на другие материалы, закупаемые оптом. На «штучные» материалы и оборудование рост может быть и выше — до 35–40%».
Застройщики под перекрёстным огнём
В целом, в массовом сегменте жилья составляющая импортных материалов доходит до 20%, в проектах бизнес-класса — до 30–70%, в элитном жилье — до 90%. По данным компании «НДВ-Недвижимость», по состоянию на осень прошлого года, доля ввозимых материалов и оборудования является значительной: 50–60%. Это не может не отразиться на себестоимости строительства, которая вырастет по разным проектам как минимум на 20–30%.
«Производство кирпича снизилось в 4 квартале 2014 года на 15%, цемента — на 32%, металлоконструкций — на 11%, радиаторов центрального отопления — на 7%.Отметим, что курс рубля упал к доллару за последний квартал 2014 года на 63%. Иными словами, производителям и дистрибуторам выгоднее продать стройматериалы за границу — доходность будет выше. Так, например, продавцы арматуры подняли цены на свою продукцию на 40%. Они пытаются таким образом подтянуть российский рынок до необходимой маржинальности (заработать на российском рынке столько же, сколько на зарубежном). В связи с этим себестоимость строительства жилья эконом- и комфорт-класса выросла за последние 3 месяца в среднем на 18–20%. Если ключевая ставка не будет снижена, а курс доллара продолжит свой рост, то годовой рост себестоимости строительства жилья может достичь 30–40%».
С другой стороны, продолжающийся с перерывами весь прошлый год спрос на жильё связан с тем, что люди стремятся сохранить средства, вкладывая их в недвижимость, а также с тем, что они решают поспешить с покупкой, ожидая наступления худших времён. Однако продолжаться вечно это не может: отложенный спрос рано или поздно будет исчерпан, а новых покупателей станет меньше из-за падения платёжеспособности населения и удорожания ипотеки, которое связано с повышением Центробанком ключевой ставки в декабре прошлого года. Падающий спрос вынудит застройщиков отказаться от идеи поднимать цены, что может сделать строительный бизнес вовсе нерентабельным, привести к банкротству компаний, появлению «долгостроев», замедлению темпов строительства.
«В нашем текущем проекте доля импортных строительных и отделочных материалов составляет до 15% общего бюджета строительства. Таким образом, при росте курса доллара на 30% мы понесём затраты в размере 4,5–5% из-за изменения цен. Мы были бы рады найти достойных поставщиков внутри страны и пойти по пути импортозамещения, но в нашем случае (сегмент бизнес-класса) на сегодня это означало бы снижение качества, что для нас абсолютно неприемлемо. Тем уникальным инженерным решениям и отделочным материалам, которые мы применяем, в России нет аналогов».
Дорогое жильё для российской семьи
Себестоимость жилья неизбежно отразится на всём строительном секторе экономики и может поставить под вопрос реализацию программы «Доступное жильё для российской семьи». Напомним, что эта программа изначально подразумевала строительство до 2017 года 25 миллионов квадратных метров жилья эконом-класса путём оказания государством поддержки застройщикам: обеспечение их земельными участками и инженерной инфраструктурой. Ключевым условием программы является стоимость квадратного метра, которая не должна превышать 80% от рыночной стоимости жилья, но быть не выше 30 тысяч рублей.
19 января стало известно, что эту стоимость могут увеличить до 35 тысяч рублей за квадратный метр. Об этом говорится в пояснительной записке к проекту постановления правительства РФ на портале размещения проектов правовых актов.
Это связано с тем, что даже при условии помощи государства застройщики не смогут реализовать свои проекты по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр, потому что из-за повышения себестоимости строительства они не выйдут даже «в ноль», не говоря уже о прибыли. Ранее директор агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС) Андрей Шелковый заявлял, что власти могут начать индексировать максимальную стоимость жилья по программе исходя из величины инфляции.