Потеря работы — не самое страшное
Чаще всего проблемы с платежеспособностью возникают не из-за кризисов или других экономических проблем в государстве, а из-за того, что заёмщики неправильно оценивают свои силы.
«Распространённое заблуждение потенциального заёмщика: "хочу кредит на 20 лет, самому мне 25, зарплата растёт каждый год, и так будет всегда". Не факт. Оценивая платежеспособность на много лет вперёд, принципиально важно правильно понимать своё место на рынке труда не сегодня-завтра, а в долгосрочной перспективе. Есть классические ориентиры: суммарная кредитная нагрузка не должна превышать 40 % дохода, при этом при обслуживании кредита заёмщик должен иметь финансовую подушку безопасности в размере дохода не менее чем за 3–6 месяцев, в зависимости от востребованности профессии и квалификации специалиста», — рассказал АиФ.ru Лев Плецельман, руководитель Службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-Недвижимость».
Однако увольнение с работы — не самое страшное: инвалидность и потеря трудоспособности могут привести к тому, что найти новое место станет просто невозможно, и в таком случае не лишиться квартиры может помочь только страховка.
«Как правило, при получении кредита банк настоятельно рекомендует заёмщику страховать свою жизнь и трудоспособность на сумму кредита в пользу банка, где, согласно условиям договора страхования, выгодоприобретателем является банк-кредитор, и в случае потери трудоспособности страховая компания погашает частично или полностью задолженность клиента перед банком по ипотечному кредиту. В пользу страховки говорит и то, что при страховании данного вида клиент получает скидку по процентной ставке в размере от 1 % до 3 %, в зависимости от банка», — считает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
От банка лучше не прятаться
В случае потери работы рассчитывать на то, что банк обязательно пойдёт вам навстречу, не стоит: такая ситуация не считается форсмажорной и не должна быть для заёмщика катастрофической. Однако ни в коем случае не стоит просто переставать платить по кредиту, избегая любых контактов с банком. «Да, можно обратиться в банк с просьбой рефинансировать кредит. Чаще всего банк, если и соглашается на это, то предлагает увеличить срок займа, чтобы сократить размер ежемесячного платежа. Эта схема подходит тем, у кого есть созаёмщики по ипотеке, то есть платёжное бремя ляжет на их плечи, пока вы будете искать новую работу. Если созаёмщиков нет, то рассчитывать на кредитные каникулы самонадеянно, банку невыгодно ежемесячно терять проценты», — рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Важно отметить, что, хотя бы один раз пропустив оплату ежемесячного взноса, вы автоматически попадаете в разряд неплательщиков и никаких поблажек со стороны банка ждать в этом случае не стоит.
Банк всегда будет исходить из собственной выгоды, а не из выгоды заёмщика, и если он и согласится на предоставление кредитных каникул, то только в том случае, когда будет иметь уверенность в том, что заёмщик через определённое время будет в состоянии заплатить. Значит, обращаясь в банк с просьбой о снижении кредитного бремени, нужно озаботиться о том, чтобы иметь на руках документы, свидетельствующие о том, что вы не сидите сложа руки, а ищете работу.
Нужно помнить, что в этой ситуации именно банк ваша последняя надежда: ждать помощи от государства в погашении ипотеки не стоит. «При наличии уважительных причин (болезнь, нетрудоспособность и т. д.) банк может пойти на уступки и на некоторое время освободить должника от выплат. Однако нужно помнить, что каких-либо послаблений в законе для указанных случаев (потеря кормильца, форс-мажор, нетрудоспособность и др.) не существует, в данной ситуации риски ложатся на заёмщика», — рассказал юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры» Юлий Ровинский.
Страховка — не пустой звук
Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, на жилое помещение не может быть наложено взыскание, если оно является для гражданина-должника и членов его семьи единственным. Однако далее по тексту есть оговорка: «если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Таким образом, банк имеет полное право выселить из квартиры неплательщика на улицу.
Происходит выселение следующим образом: после того, как заёмщик допустил просрочки по оплате кредита, банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру. После того, как суд удовлетворяет это взыскание, устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) — публичные торги. Чаще всего продать квартиру с судебным обременением сразу не получается (если только заёмщик самостоятельно не находит покупателя, который готов выплатить сразу всю сумму), и тогда она переходит на баланс банка и последний становится её владельцем, имеющим право продавать квартиру когда угодно, кому угодно и по любой цене.
После этого банк как новый владелец квартиры сможет в судебном порядке выселить из неё всех проживающих в ней людей. При этом наличие в семье инвалидов и нетрудоспособных граждан, малолетних детей и пенсионеров не является основанием для того, чтобы суд отказал в выселении. Апелляция в таком случае может помочь только отсрочить выселение на несколько месяцев.
Продажа квартиры
С выручки, полученной от продажи квартиры, удерживаются проценты и пени за просрочку выплат, а остаток средств получает заёмщик. Стоимость недвижимости необходимо в случае необходимости оспаривать в суде: она может быть указана на момент заключения договора ипотеки, а недвижимость, как известно, растёт в цене. Кроме того, оспаривать стоимость недвижимости можно и в том случае, если в квартире был сделан ремонт, а в загородном доме — пристройки.
Стоит отметить, что продажа квартиры через суд — худший вариант не только для заёмщика, но и для банка. Во-первых, заёмщик должен будет оплатить не только пени за просроченные платежи, но и судебные издержки. Во-вторых, банк в такой ситуации будет вынужден заниматься продажей недвижимости — совершенно не профильным бизнесом. В-третьих, если эта ситуация происходит в условиях падения цен на недвижимость, продажа квартиры станет для банка просто невыгодной, а массовое изъятие у неплательщиков квартир может обрушить рынок. Например, во время ипотечного кризиса в США в 2009 году многие банки США временно приостановили выселение ипотечных должников для того, чтобы у правительства было время для подготовки программы по спасению рынка недвижимости.