Формально, согласно СНИПам, малоэтажными называют все здания до 3 этажей и до 10 секций, то есть многоквартирные дома такой высотности, блокированные строения (таунхаусы, дуплексы) и индивидуальные коттеджи. Однако на деле покупатели и продавцы недвижимости подходят к этому определению более широко. АиФ.ru разобрался в том, что такое малоэтажное жильё в России и в чём его плюсы и минусы.
Сегодня девелоперы относят к этому сегменту не только трёхэтажные дома, но и четырёх- и пятиэтажные объекты. «По нашей классификации, это всё-таки дома до 4 этажей включительно. Малоэтажное жильё делится на коттеджи, таунхаусы и многоквартирные здания. Их отличительная особенность — отсутствие лифтов и центрального мусоропровода», — рассказала АиФ.ru Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Возврат к корням
Термин «малоэтажное строительство» появился только после того, как в конце XIX – начале XX века начали строить многоэтажные дома. Если говорить о малоэтажном жилье в современном понимании этого слова, то самый яркий пример масштабного строительства подобного типа недвижимости — послевоенный опыт США. После Второй мировой войны автомобиль стал более доступным, и американский средний класс начал переселяться из переполненных городов в тихие и благоустроенные пригороды, в собственные дома.
«Сегодня в Европе, Канаде и многих районах США большинство представителей среднего класса живёт именно в таких домах, а квартира в «многоэтажке» — это чаще всего удел неблагополучных слоёв населения. Исключением являются разве что дизайнерские квартиры и пентхаусы в небоскрёбах в центре мегаполисов. В России такое строительство было надолго забыто: при Сталине ещё возводились 3–5-этажные дома, но затем, в период индустриального бума, этажность повысилась до 5-ти, а уже при Брежневе их продолжили строить разве что в деревнях», — рассказывает директор по развитию ГК «Астерра» Константин Злобин. Возвращение к малоэтажному формату произошло только в постперестроечное время, когда началось стихийное строительство коттеджей для постоянного проживания. Затем застройщики начали активно выводить на рынок организованные посёлки.
Плюсы и минусы малоэтажного жилья
Такое жильё набирает популярность потому, что предлагает лучшее качество жизни, чем городская квартира. «Большинство малоэтажных объектов имеют свою обособленную территорию, что делает жизнь в них более спокойной. К тому же сегодня малоэтажное строительство фактически вытеснено за пределы «старой» Москвы, а внутри МКАД можно встретить единичные проекты бизнес- и премиум-класса. Соответственно, как минусом, так и плюсом можно назвать жизнь на природе, вдали от города. Кому-то такая жизнь по душе, а кому-то — нет», — считает Иван Татаринов — коммерческий директор компании GLINCOM. Во многом именно поэтому чаще всего приобретают малоэтажное жильё семейные пары с детьми, для которых близость городской инфраструктуры имеет меньшее значение, чем хорошая экология и тишина.
«Также стоит отметить, что малоэтажная застройка более гармонична, более естественна, чем типовая многоквартирная. На охраняемой территории малоэтажного комплекса дети в гораздо большей безопасности; уменьшается количество соседей, придомовая территория не заставлена машинами, во дворах — тишина и спокойствие. Отсюда и стабильно растущий спрос на малоэтажные ЖК в области», — уверен Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс».
Минус малоэтажного жилья заключаются в том, что расходы на эксплуатацию у него нередко выше, чем у городского. «Если дом построен не по энергоэффективным технологиям, то издержки на эксплуатацию могут быть в несколько раз выше, чем у аналогичной по площади квартиры в многоэтажном доме. В этом случае энергоэффективные технологии позволяют этот минус малоэтажного строительства нивелировать», — рассказал Александр Водовозов, генеральный директор компании «ТКДом».
«Кроме того, поскольку массовое строительство малоэтажного жилья в ближнем радиусе от МКАД маловероятно по причине высокой стоимости земли, основная доля малоэтажных жилых объектов расположена на значительном удалении от МКАД. Отсюда ещё один минус подобного формата — проблемы с транспортной доступностью: жителям требуется дополнительное время, чтобы добраться до центра города на работу», — считает Роман Филин, заместитель генерального директора по развитию «МИЦ-Девелопмент».
Технологии строительства
По данным Марии Литинецкой, в России при строительстве малоэтажных домов чаще всего используются монолитные технологии: непосредственно на стройплощадке возводятся конструктивные элементы из бетоносодержащей смеси. Затем наружные стены заполняются различными материалами — газосиликатными блоками, кирпичами.
«Более редкий случай — каркасная система строительства. Кирпичные дома чаше всего относят к бизнес-классу, так как такой тип строительства довольно медленный и сильно зависит от квалификации укладчиков. Чаще сегодня строят дома из газобетонных блоков, а кирпичом только облицовывают стены. Газобетонный блок отличается долговечностью, негорючестью, строить из него быстрее — 1 блок по объёму заменяет 15–20 кирпичей», — рассказал Константин Филиппишин, генеральный директор группы компаний «Экодолье».
Панельные технологии, в отличие от многоэтажных проектов, используются редко, поскольку они увеличивают себестоимость проекта. «Для этого необходимо организовать недешёвую транспортировку, ведь не во всех загородных посёлках существуют дороги, по которым сможет проехать громоздкая машина с бетонными панелями», — считает Литинецкая.
Ипотека не для всех
Банки охотно кредитуют квартиры в малоэтажных комплексах на стадиях строительства, которые продаются по 214-ФЗ (закон о защите дольщиков). Однако на коттеджи его действие распространяется с оговорками, поэтому получить кредит на незавершённый дом гораздо сложнее. «Что касается таунхаусов, то многое зависит от того, как они оформлены. Если по документам таунхаусы прописаны как многоквартирный дом и квартиры-секции в нём продаются по договору участия в долевом строительстве, то проблем с ипотекой возникнуть не должно. В ином случае на получение кредита шансов очень мало», — считает Константин Злобин.
Цены
Средняя стоимость таунхауса в сегменте массового спроса сегодня составляет 5,5–6,5 млн рублей, а минимальная — 3,5 рублей (в посёлке, удалённом от Москвы на 40–50 км, с минимальным озеленением и скромной инфраструктурой). Таунхаус в посёлке на высокой стадии готовности в 20-километровой зоне от МКАД, в проекте с хорошо развитой инфраструктурой стоит примерно 10–12 млн рублей. Цены на коттеджи в Новой Москве и Подмосковье сильно варьируются в зависимости от размера дома, месторасположения и класса посёлка. Минимальная цена составляет 13 млн рублей.
По данным Марии Литинецкой, цены на квартиры в малоэтажных домах в Подмосковье в среднем варьируются от 50 до 95 тыс. рублей за квадратный метр. Они, как правило, зависят от класса ЖК, его расположения, стадии строительства и уровня отделки. Соответственно, чем дальше объект расположен от МКАД, тем ниже его цена. Как правило, стоимость малоэтажек на 20–30 % ниже рыночных цен на многоэтажные комплексы.
«Во многом это связано с тем, что из-за скандалов, связанных с недобросовестными застройщиками малоэтажных домов (в частности, известных случаев строительства многоквартирных домов на участках под дачное строительство), многие покупатели с опаской относятся к этому сегменту. Чтобы выдержать конкуренцию с более знакомым многоэтажным форматом, застройщики вынуждены устанавливать цену примерно на 10 % ниже. При этом себестоимость строительства малоэтажных проектов обычно выше в среднем на 15 % из-за большего количества земли, необходимой для строительства, большей протяжённости дорог и сетей коммуникаций», — рассказал Константин Злобин.
Тем не менее, по мнению эксперта, многим девелоперам интересен этот формат. Основное преимущество для них — более низкий порог входа в проект, по сравнению с многоэтажными ЖК, отсутствие необходимости прохождения госэкспертизы, зачастую меньшая социальная нагрузка. К тому же в рамках малоэтажного строительства можно воплотить в жизнь интересные форматы жилья на стыке городского и загородного, создать комфортную и соразмерную человеку среду, и, по мнению многих экспертов, именно такой продукт будет ликвидным в будущем.