Поправки в закон о долевом строительстве, вступившие в силу с начала июля, защищают права
«Довести до ключа»
Новые поправки в закон должны сделать так, чтобы через несколько лет мы забыли о понятии «обманутые дольщики». А пока ситуация такова: за последние годы в столице достроили 37 проблемных объектов по договорам долевого участия (ДДУ). Это значит, что 11,7 тыс. семей наконец получили квартиры. Сегодня в городе 31 проблемный объект. 25 из них достроят, это уже точно. Самые сложные - ЖК «Царицыно» (ул. 6-я Радиальная, вл. 7), ЖК «Терлецкий парк» (ул. Новогиреевская, вл. 5) и ЖК «Академ Палас» (пр-т Вернадского, вл. 78) - «довести до ключа» обещал лично Сергей Собянин. Ещё по шести адресам дольщики получат компенсацию.
Не жильё, а компенсация
Такие слова соинвестора, который не первый год ждёт своей квартиры, скорее напрягут, чем обрадуют. И действительно, компенсация может устроить не всех.
По закону застройщик отчисляет в компенсационный фонд долевого строительства взнос 1,2% от стоимости договора долевого участия. Если компания обанкротится, дольщик получает либо компенсацию, либо жильё, которое построят на деньги фонда. Установлена и максимальная площадь объекта по ДДУ - 120 кв. м. То есть, если человек вкладывался в квартиру большей площади (а таких в новостройках немало), он всё равно рискует, а фонд страхует вложенные средства не полностью. В денежном выражении речь идёт о сумме порядка 10 млн рублей. Тот, кто знаком с ценами на столичную недвижимость, понимает, что это не так много.
Примерно та же ситуация и с законодательной новинкой, которая станет обязательной через год, - счетами-эскроу. Давайте разберёмся, что это такое.
Итак, федеральный закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого застройщика дать гарантию, что соинвестор не потеряет свои деньги, вложившись в стройку. Видов этой гарантии несколько. Например, поручительство банка, но на практике выяснилось, что оно не работает. Страхование гражданской ответственности застройщика - это работает, но не всегда.
Однако с 1 июля 2019 г. застройщик должен будет открыть в банке специальный счёт-эскроу, на который дольщик вносит собственно свою долю. Получить застройщик её может, только когда достроит дом и выполнит свои обязательства перед этим частным соинвестором.
Получается, что деньги у строителей есть, но их нет. Тут банк даёт застройщику кредит на ту же сумму, что лежит на счёте-эскроу, только, разумеется, под проценты. На замороженные деньги процентов не начисляют (хотя это и похоже на банковский вклад). Так что для строителей такая конструкция - лишняя кредитная нагрузка. Зато для покупателя - гарантия, что его денежки не сгорят. Банк обязуется вернуть деньги со счёта-эскроу. Если обанкротится он сам, Агентство по страхованию вкладов выплатит гражданину до 10 млн рублей. Это максимальная сумма, включающая и проценты, и штрафы, и неустойки.
Однако это положение, несомненно, повлияет на стоимость квадратных метров, ведь все лишние расходы застройщики всё равно переложат на дольщиков. Хорошая новость - случится это не раньше чем через год.
«В Москве задел квадратных метров - примерно на 5 лет, - говорит Константин Тимофеев. - Так что пока у застройщиков есть возможность не увеличивать цены». Конечно, могут дорожать строительные материалы и т. п. - от этого никуда не деться. Но прямо сейчас расти в стоимости квадратный метр не должен.
Кстати
Сегодня в Москве строится 519 объектов по ДДУ. 351 из них будет застрахован в страховых компаниях и достроен в течение 5 лет. Ещё по 84 адресам страховые взносы пойдут в компенсационный фонд. Другие 84 из 519 домов - объекты без проблем, их должны достроить в течение двух лет.
Смотрите также:
- Мы строили-строили и… Как не прогадать с выбором застройщика в кризис →
- Действовать вместе. Проблемы обманутых дольщиков надо решать сообща →
- Недострой уходит в прошлое →