Заработать на ипотеке. Как превратить недвижимость в источник дохода

Aif.ru поговорил со специалистами по недвижимости и узнал, реально ли погашать долги за несколько квартир одновременно и можно ли заработать на ипотеке.

   

   

«Анти-ипотека»

Риелтор из Санкт-Петербурга Александр Ермольчик, вероятно, может претендовать на размещение в Книге рекордов России. Мужчина за свою жизнь взял 26 ипотек! Половину из них он уже выплатил. Александр рассказывает, у него все началось с комнаты. Он купил ее вместе с жильцом-арендатором, много лет сдавал, а потом продал в полтора раза дороже. «Нужно смотреть на стоимость жилья, расположение и состояние, — раскрывает лайфхаки удачной недвижимости Ермольчик. — Если у человека накоплена небольшая сумма или есть желание вложить материнский капитал, я советую не бояться брать комнату».

Первую комнату за миллион Александр купил без использования заемных средств. Сдавал все эти годы, а потом нашел покупателя. Вопреки расхожему убеждению о неликвидности комнат, на нее выстроилась очередь желающих: в Санкт-Петербурге недвижимость в центре, хоть и на первом этаже без ремонта, за 1,6 млн рублей — подарок судьбы.

Потом он начал покупать один объект за другим. Все свои приобретения Ермольчик сдает в аренду. Но подчеркивает: нужно разбираться в тонкостях рынка недвижимости, знать, какой объект выбирать. На своих страницах в соцсетях Александр заслуженно хвалится самыми большими достижениями за эти годы. За один из месяцев ему удалось продать 37 объектов недвижимости, заработать 10 миллионов как инвестор и 4 миллиона как риелтор. «К 34 годам я закрыл 11 своих ипотек и одну рассрочку, еще осталось 15 действующих ипотек и 10 рассрочек — всего 26 ипотек и 11 рассрочек», — пишет Александр. Он говорит: купил лично себе 50 объектов недвижимости, правда, половину перепродал.

Арифметика ипотеки. Как накопить на первоначальный взнос? Подробнее

Александр говорит, если семья хочет оформить две ипотеки одновременно, то это вполне реально. Главное, конечно, просчитать риски и быть уверенным, что потянешь. Если оформлять ипотечные сделки в один день в разных банках, кредитные учреждения друг о друге не знают, и в расчет берутся одни суммы в документах. Это не запрещено, и никаких нарушений здесь нет. Ему самому до сих пор одобряют сделки некоторые банки, несмотря на десятки текущих ипотек.

Ермольчик объясняет и тракой тренд, как анти-ипотека. Если коротко, то человек вкладывает деньги на первый взнос, выплачивает несколько ежемесячных платежей до получения ключей, покупает мебель, а потом получает доход от сдачи, превышающий даже необходимую ипотечную плату ежемесячно. Конечно, важно, чтобы объект был ликвидным, инвестиционно привлекательным и рос в цене.

Желающим так же, как он, инвестировать в недвижимость или просто выплачивающим ипотеку Александр дает несколько важных советов. Главный — заранее думать о своих доходах, иметь запас личных средств как минимум на год. То есть предусмотрительно отложить нужную сумму не только на ипотечные платежи, но и на питание и необходимые покупки. Просчитывать, сможешь ли погашать ипотеку без просрочек. Думать при выборе вариантов недвижимости необходимо, но очень недолго, уверен предприниматель: отличные варианты быстро уходят.

   

   

«Рынок цикличен, то поднимается, то падает, — уверен риелтор. — Никто не может предугадать, что будет дальше. Но я знаю, что недвижимость — одно из лучших вложений».

Польза или лохотрон? Стоит ли платить банку за скидку на ипотеку Подробнее

Купить квартиру в Петербурге при зарплате в 30 тысяч рублей

Челябинка Ирина Горяева недавно удивила своих знакомых — они с супругом закончили выплачивать ипотеку за квартиру в Санкт-Петербурге. Новая однушка в Московском районе отныне принадлежит им без долгов, осталось дождаться окончания строительства. Как рядовая семья с двумя детьми без особых накоплений купила жилье в культурной столице?

«Мы с мужем бросили все деньги на погашение ипотеки, — объясняет женщина. — И материнский капитал. Муж тоже немного получает, как и я, мы решили затянуть пояса, но побыстрее выплатить долг, потому что проценты бешеные. Не ездили в отпуск три года. Но мы очень довольны: брали квартиру за 5 миллионов, сейчас ее стоимость около десяти. Получилось круто заработать на ипотеке, даже с учетом процентов! Будем сдавать, получая доход для семьи».

Ирина рассказывает, что переводила буквально каждую свободную копейку через онлайн-систему на банковский ипотечный платеж. Тысячу, две, три с половиной. Семья поставила цель не увязнуть в долгах, а, наоборот, превратить жилье в допдоход. По мнению женщины, никакой банковский процент не дал бы такого прироста средств: семья вложила материнский капитал и 400 тысяч собственных накоплений. Выросла стоимость квартиры, ипотека погашена быстро. И в этом успех.

Профессиональный портрет. Кто чаще покупает квартиры в ипотеку? Подробнее

Сто рублей в месяц

Эксперт рынка ценных бумаг и недвижимости Татьяны Бунегина дает советы, как проще и легче справиться с ипотекой. Особенно в ситуации, как у семьи Горяевых. Нужно заранее уточнить в банке, возможно ли вносить досрочные платежи в любое время и в любом размере. Все знают: чем раньше закрыть кредит, тем меньше процентов придется заплатить. Но не многие вникают, есть ли в банке ограничения на досрочку — а это может стать препятствием вашей экономии. С каждым досрочным платежом остаток долга становится меньше, и вы экономите на процентах. Раз в полгода отслеживайте процентные ставки на ипотечном рынке, и как только они снизятся — рефинансируйте кредит. Можно перейти в другой банк, где процентная ставка выгоднее, или запросить снижение в вашем банке.

«Как можно сэкономить еще: получить субсидию от государства, попасть в акцию от застройщика, — говорит эксперт. — Один мой клиент купил квартиру на этапе строительства в ипотеку на 20 лет, первые два года из которых ежемесячный платеж по программе поддержки составляет всего 100 рублей. При этом ограничений на продажу жилья нет, и если продать его в 2024 году сразу после получения ключей, можно погасить ипотеку и получить прибыль».

Правда ли, что теперь ипотеку выдают только на 30 лет? Подробнее

Неочевидные лайфхаки

Директор по маркетингу цифрового агентства недвижимости Мария Коновалова дает такие неочевидные советы, которые помогут выбрать более выгодные условия по ипотеке.

В вечной битве «первичка vs вторичка», если говорить об инвестициях, определенно побеждают новостройки. Во-первых, в 2023 году еще можно взять ипотеку по выгодным условиям с помощью субсидированных ставок. И хотя 0,01% на весь срок остался в прошлом, сейчас можно оформить ипотеку под 0,01% до сдачи дома в эксплуатацию. То есть пока ваши деньги заморожены, вы и процентов практически не платите, а после сдачи в эксплуатацию можете зарабатывать на аренде или жить в квартире. 

На семью можно взять две и более ипотеки, чтобы диверсифицировать вложения, — например, купить квартиры в разных районах или с разным сроком сдачи в эксплуатацию и распределить ежемесячный платеж — так выплачивать ипотеку будет легче. Есть кейс, когда на определенную сумму клиента, которую он хотел вложить, в агентстве оформили три ипотеки на разные квартиры. Благодаря выгодным условиям клиент сможет заработать на них намного раньше, чем выплатит кредит.

Требуется ли ИТ-специалисту профильное образование для льготной ипотеки? Подробнее

Главное — не прогадать

У народа сейчас нет денег на большие покупки, уверен риелтор Егор Курчатов. Да и государство закругляется с программами льготного кредитования. Всевозможные ипотеки под 3,6 процента ушли. Ставки едва ли будут снова падать. Зарплаты не растут, а недвижимость по-прежнему дорогая. Что же делать?

«Я бы советовал думать, смотреть, выбирать, — говорит эксперт. — Получится ли платить? Сколько в месяц? Есть ли гарантия, что доход не упадет, не уволят с работы, не рухнет фирма? Не заболеете, не потребуется большая сумма на необходимые нужды? Ведь ипотека, как правило, долгоиграющая история. Главное здесь — не прогадать. Нельзя отдавать все до копейки в платежи. Нужно иметь подушку безопасности как минимум на полгода, чтобы успеть притереться и заработать в случае чего на новом месте. В самых худших ситуациях люди остаются и без денег, и без ипотечных квартир».