Купил новостройку и передумал. Можно ли вернуть квартиру застройщику?

Покупая квартиру на этапе строительства, гражданин не сразу становится ее собственником, а лишь через несколько месяцев, а то и лет. За это может произойти всякое — дольщик может остаться без работы и возможности обслуживать ипотеку или решить квартирный вопрос до сдачи дома в эксплуатацию, например, получив наследство. А бывает, что после сдачи дома в эксплуатацию, реальная квартира не совпадает с ожиданиями. Можно ли ее вернуть застройщику?

   

   

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству, заместитель руководителя Федерального Центра Медиации, председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов перечисляет следующие законные варианты расторжения договора: 

— по соглашению сторон;
— по инициативе стороны (в случае с долевым участием — застройщика или дольщика);
— по решению суда.

Способ расторжения договора долевого участия зависит от возникшей ситуации. В каждом случае застройщик обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).

При этом нормы закона предусматривают односторонний отказ дольщика от договора по ограниченному числу оснований, большая часть которых сводится к ненадлежащему исполнению застройщиком своих обязательств. Если же нарушений застройщик не допустил, но жизненные обстоятельства не позволяют дольщику продолжать правоотношения с застройщиком без несоразмерного ущерба своей имущественной сфере, данное правило неприменимо, подчеркивает Кузнецов. 

Вторичка забуксовала. Стоит ли сейчас покупать квартиру? Подробнее

«Участнику долевого строительства остается обоюдное расторжение договора на условиях застройщика. Это с наибольшей вероятностью будет невыгодно для дольщика, так как, скорее всего, застройщик включит в договор условие о частичном возврате денежных средств либо судебное расторжение по правилам Гражданского кодекса РФ. Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок», — делится юрист.

В свою очередь, адвокат, эксперт правового центра, резидент фонда Сколково Александр Егоров ссылается на закон о долевом строительстве, в котором предусмотрен перечень оснований для расторжения договора с застройщиком. Так, дольщик может забрать деньги, если строительная компания сильно нарушила сроки сдачи дома, без согласования изменила площадь квартиры или планировку, сдала квартиру с недостатками и не хочет их исправлять. В этих случаях договор можно расторгнуть во внесудебном порядке.    

   

Покупатель может отказаться от договора в любое время. Главное — возместить фактические расходы исполнителю, подчеркивает эксперт.

Если единственное основание для отказа от квартиры — «просто передумал», тогда возмещать фактические расходы придется точно, застройщик, скорее всего, вернет лишь часть уплаченных денег. 

Сам себе риелтор. Как купить квартиру без помощи специалиста? Подробнее

Если недостатки обнаружились после заселения

На квартиры в новостройках распространяется гарантия, и вернуть их можно в течение гарантийного срока. Это минимум пять лет на сам объект (стены и фасады) и три года на технологическое и инженерное оборудование (водопровод, системы отопления и электроснабжение). 

Александр Егоров рассказывает случай из практики, когда договор долевого участия расторгли из-за строительных недостатков, связанных с протечкой крыши: «Квартира моего клиента была на последнем этаже новостройки, в Санкт-Петербурге, где, сами понимаете, нечасто светит солнце. Застройщик отказывался урегулировать вопрос в досудебном порядке, ссылаясь на отсутствие внешних дефектов. 

Недостатки хоть внешне и казались несущественными, но влажность в квартире была в два раза выше нормы. Иногда клиенту приходилось спать на влажном сыром постельном белье, а вещи не сохли.

Застройщик оказался прозорливым и начал препятствовать строительно-технической экспертизе. Просил отключить воду, чтобы специалисты не обнаружили протечки, и всячески ухищрялся. Но суд в итоге встал на сторону дольщика».