Что делать с ипотекой: гасить досрочно или вносить минимальные платежи?

В прошлом году российские банки выдали ипотечных кредитов на 5,69 трлн рублей, подсчитали эксперты ВТБ. Это рекорд. В 2021 году задолженность населения по жилищным кредитам выросла на 26,7%, свидетельствуют данные Центрального банка РФ. На начало этого года задолженность граждан по ипотеке превышала 11,75 трлн рублей.

   

   

Из-за повышения ключевой ставки до 20 п. п. действующая ипотека, оформленная по прошлогодним ставкам, стала в два раза дешевле новых рыночных условий. Однако зарплаты у заемщиков остались без изменений, а у кого-то даже снизились. 

Мы узнали у экспертов, как сейчас лучше поступить с ипотекой: попробовать погасить ее по максимуму или продолжать, как обычно, вносить минимальные платежи?

Купил квартиру в ипотеку и передумал. Что делать? Подробнее

Когда вклад выгоднее

Сразу оговоримся, что каждая ситуация индивидуальна и нет единого ответа для всех.

С одной стороны, ипотека под 7-9%, оформленная в 2020-2021 гг., сейчас кажется довольно выгодной: стоимость заемного капитала в разы ниже сегодняшних значений. Это значит, что при наличии финансовых возможностей можно продолжать погашать обязательства перед банком в соответствии с графиком платежей, считает старший аналитик информационно-аналитического центра Анна Бодрова.

С другой стороны, по ее словам, в периоды экономической турбулентности любые долги могут быть бременем, которое сложно нести. Если так, то стоит использовать любую возможность для погашения соответствующих обязательств и закрыть ипотеку.

Если ситуация с доходами стабильна, то в ближайшие полгода имеет смысл обслуживать ипотеку и не гасить ее досрочно. Накопления и дополнительные доходы выгоднее размещать под высокие проценты на вклады и накопительные счета. Это позволит создать небольшой резерв для обслуживания долга, говорит коммерческий директор финансового маркетплейса Ярослав Баджурак.    

   

В любом случае нужно посчитать и сравнить, выгоднее сэкономить на переплате или отнести деньги в банк, добавляет ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг сервиса «Банки.ру», к. э. н. Инна Солдатенкова. Особенно это актуально для заемщиков, которые оформили ипотеку по программам с господдержкой. «Это позволит не только сохранить свободные денежные средства от инфляции, но и получить выгоду: если ставка по вашей ипотеке намного ниже предлагаемого банком процента по вкладу, то доход по нему будет выше, чем экономия на переплате. 

Учитывая тот факт, что правительство планирует в ближайшее время освободить граждан от уплаты налога по процентам с вклада, такое решение может быть более целесообразным», — отмечает экономист.

Ярослав Баджурак приводит следующий пример: «Возьмем ипотеку, оформленную в июле 2020 года, на 2,75 миллиона рублей, по ставке 7,2%, на 30 лет. Текущий ежемесячный платеж составляет 14 933 рубля. Планируемая сумма досрочного погашения — 200 тысяч рублей — равна 13 ежемесячным ипотечным платежам. Альтернатива досрочному погашению — вклад на 200 тысяч рублей по ставке 21% на полгода. За это время человек заработает 21 000 рублей.

Почему банк выдает кредит больше, чем нужно заемщику? Подробнее

Переплата по ипотеке за те же полгода без досрочного погашения составит 77 946 рублей. С учетом досрочного погашения — 59 273 рубля. Получается, что экономия на переплате ипотечных процентов за полгода составит 18 673 рубля, что меньше дохода по вкладу. 

Дополнительно за счет процентов за полгода вклад увеличится, что даст заемщику больше денег: при необходимости он сможет через шесть месяцев в счет долга внести сумму в размере не 13, а уже 14 ежемесячных ипотечных платежей».

Важно: при использовании такой схемы деньги обязательно должны пролежать на вкладе все шесть месяцев, без досрочного снятия, иначе выгода превратится в убыток.

Невыгодно срочно гасить «дешевую» ипотеку заемщикам, выплатившим основную часть долга: ипотека подходит к концу, она подешевела.

Кому стоит погасить ипотеку?

Как указывает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, генеральный директор юридической компании, к. ю. н. Оксана Васильева, хоть размер ежемесячных платежей одинаков, но в первые годы в основном заемщик выплачивает проценты по кредиту, а только потом — уже сам долг. Погасить ипотеку полностью или частично выгоднее в первые годы.

«Чтобы узнать, за что платит заемщик в большей части — за проценты или сам долг, — необходимо запросить у банка график платежей», — подсказывает эксперт.

Гасить ипотеку досрочно стоит заемщикам с комбинированной процентной ставкой в кредитном договоре, если плавающая часть привязана к размеру ключевой ставки, поскольку переплата по процентам при ее текущем уровне является достаточно существенной, отмечает Солдатенкова. Именно такой кредитный договор подписала москвичка Александра М. После повышения ключевой ставки ее ежемесячный платеж по ипотеке вырос с 83 тысяч до 95 тысяч рублей. 

Источники информации:

https://cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/

https://lenta.ru/news/2020/10/23/counted/

https://www.interfax.ru/business/814939