Радикальное оздоровление. Начальный взнос по ипотеке поднимут до 30%

Рост минимального взноса при покупке квартиры в ипотеку с 10% до 20% ее стоимости с 1 июня и до 30% — с 1 января 2024 года избавит рынок недвижимости от безрассудных покупателей и не приведет к его остановке. Об этом aif.ru сообщила специалист по недвижимости в Москве и Московской области Татьяна Поберей.     

   

Разум для риска

«Совсем без денег на рынок приходят единичные покупатели, — объясняет риелтор. — Это довольно отчаянные люди. Чтобы выполнить нынешнее требование о 10% начального взноса на ипотеку, они обычно идут на ухищрения, завышая цену сделки. Так банк им выдает кредит на большую сумму, чем надо, часть из этих денег идет не продавцу квартиры, а обратно банку погашением первоначального взноса. Раздуть цену на 20% еще, наверное, возможно, но на 30% — практически никак, только если найти эксперта-оценщика, который совершенно не дорожит своей лицензией».

Любое подобное изменение требований со стороны регуляторов неизменно порождает многие страхи и слухи на рынке, но каждый раз опасность оказывается преувеличенной, продолжает Поберей. Жизнь продолжается, и способ приспособиться к любым условиям всегда находится.

«Я поддерживаю эту меру, сейчас на рынке выставлено очень много квартир, за которые люди не смогли платить ипотеку, — добавляет она. — С увеличением размера первоначального взноса люди, у которых желание есть, а возможности — нет, откажутся от покупки. От этого будет лучше всем — и им самим, и рынку».

Первоначальный взнос в 20% уже используют ведущие российские банки как критерий для получения минимальной ставки по кредиту. Только с таким условием можно получить деньги под 10,7-10,9%. Для тех, кто вносит минимальные 10%, условия менее выгодные. А за каждые полпроцента покупатели готовы биться всерьез, свидетельствует Поберей. Зачастую разговор с риелтором начинается не с описания желаемой квартиры, а с вопросов о первоначальном взносе и размере ежемесячного платежа.

Игра на понижение. Ставки по кредитам решено снизить Подробнее

Свой расчет

«Банки увеличивают размер первоначального взноса, потому что начинают более объективно оценивать платежеспособность заемщиков, — полагают аналитики УК «Альфа-Капитал». — Доходы россиян растут слишком медленно, в то время как инфляция держится довольно высокой. Бизнес мало конкурирует за рабочую силу, индексируя заработные платы, потому что вынужден считать все возможные издержки». 

Объем просрочек и неплатежей по кредитам, в том числе и ипотечным, в этом году увеличивается, добавляют исследователи рынка. В первом квартале, например, объем просрочки по ипотеке на новое жилье вырос на 4,3%, на вторичное — на 1,1%. 

   

   

«Это максимальные темпы роста показателей за последние три года, — констатируют в «Альфа-Капитал». — Рост просрочки возник на фоне снижения процентной ставки по ипотеке от застройщика, что в конечном счете изменило структуру займов на первичном рынке жилья. Теперь сектор нужно сбалансировать, чтобы снять с банков лишнюю нагрузку».

Плавное увеличение размера первоначального взноса они называют логичным первым шагом на пути к такому балансу и полагают, что выше 30% от стоимости жилья этот платеж вряд ли будет поднят.

Заработать на ипотеке. Как превратить недвижимость в источник дохода Подробнее

Подготовка к щедрости

Повышение первоначального взноса по ипотеке может быть еще и шагом на пути к снижению ее стоимости. Найти способ снизить ставки на долгосрочные кредиты правительству на этой неделе поручил президент Владимир Путин.  

Ставки по ипотеке для россиян могут опуститься до 3,5%, считает профессор департамента банковского дела и финансовых рынков Финансового университета при правительстве России Ирина Ларионова.

«Эта мера должна в первую очередь поддержать строительную отрасль, позволить людям купить больше квартир в ипотеку, — сказала она. — Есть оценки целевой ставки в 3,5%. Сейчас они выше этого значения в 2,5-3 раза. Инфляция замедлилась в 2,3%, а доходы банковского сектора в этом году по прогнозам составят 2,4 трлн рублей. В общем, есть все возможности реализовать поручение президента и сделать кредит дешевле».

Для самой банковской системы такое снижение кредитных ставок шоком стать не должно, добавляет Ларионова. Сейчас заканчиваются многие льготные программы и послабления от ЦБ, запущенные ранее. Это позволит финансовым институтам добрать то, что они потеряют на длинных кредитах, за счет других продуктов. 

Польза или лохотрон? Стоит ли платить банку за скидку на ипотеку Подробнее

Лимит выгоды

Снижение кредитной ставки, затеянное главой государства, — мера в большей степени имиджевая, получить реальную выгоду от нее смогут очень немногие, считает доктор экономических наук, главный научный сотрудник, руководитель отделения макроэкономики и моделирования региональных систем Центрального экономико-математического института РАН Елена Устюжанина.

«Банки проценты, конечно, снизят, но увеличат комиссии, поэтому в реальности эффект для заемщика будет намного менее ощутимый, чем это воспринимается на уровне идеи, — сказала она. — Формально банковский сектор выполнит указание главы государства, но компенсирует свои потери за счет других платежей и сборов с клиентов».

Повышение первоначального взноса по ипотеке может оказаться своеобразным компромиссом между ЦБ и коммерческими банками. Повышение этого платежа означает снижение рисков невозврата займа. В ответ государство настоятельно порекомендует уменьшить платежи для заемщиков.