«Какого цвета ваши тапочки», или Как выбить из банка самый выгодный ипотечный кредит

На эти и другие вопросы наших читателей ответил во время онлайн-консультации ипотечный брокер Дмитрий Овсянников.

   
   

Дарима: — Квартира куплена по ипотеке, созаёмщик — гражданский муж. Кредит плачу я. Хочу развестись, но понимаю, что кредит будет платить сложнее. Можно ли продать эту квартиру, вернуть долг банку, а на остатки купить жилплощадь поменьше? Будут ли какие то штрафы?

Дмитрий Овсянников: — Ответ на ваш вопрос начну с конца: о том, какие возможны штрафы и комиссии при досрочном погашении долга, должно быть написано в вашем кредитном договоре. Можно ли продать квартиру? Зависит от банков. Некоторые банки говорят: «Гасите кредит — и тогда делайте с квартирой, что хотите». Но большинство банков дают заемщикам возможность продать квартиру, находящуюся в залоге, чтобы отдать долг. Поэтому, можно ли продать квартиру и как это сделать — уточните в вашем банке. Основная проблема — как будут передаваться деньги, и в какой момент будет сниматься залог.

Александр: — Если брать ипотеку с участием материнского капитала, на кого будет оформляться жилье? И как — если кредит берет муж?

Д. О.: — Оформляться будет на мужа или на мужа и жену; а после того, как расплатитесь с банком, вы должны переоформить доли квартиры на детей.

Алина, Москва: — Мы гражданские супруги с совокупным доходом 100 тыс. в месяц. Хотим приобрести однушку в Москве в районе 4,5-5 млн рублей, ипотеку взять на 6 лет. У нас уже есть 1,5 млн. Как думаете, стоит ли нам еще два года копить миллион (и в результате переплатить только миллион)? Или это бессмысленно, деньги обесценятся и лучше брать кредит сегодня, но с переплатой в 4 миллиона? Очень жалко так сильно переплачивать. Или есть еще какие-то варианты?

Д. О.: — Кредит лучше брать на максимальный срок (например, на 25 лет), а потом гасить досрочно. Тогда и кредит будет бОльшим — а значит, на лучшую квартиру можно будет претендовать, — и ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ платежи по кредиту будут меньше, чем если брать кредит на небольшой срок.

   
   

Так, если брать ипотеку на 25 лет, то ваш доход может позволить вам получить кредит размером в 4 млн, а обязательные выплаты не будут превышать 40-50% от доходов. Меньше срок — это либо меньше кредит (и хуже квартира), либо больше платежи по кредиту. Есть банки, чьи программы позволяют платить и до 70% от доходов. Но представьте: зарабатывая 100 тысяч, вы будете платить 70 тыс. по кредиту, а «на жизнь» останется всего 30? Небольшое уменьшение зарплаты — и очень легко потерять возможность платить по кредиту вообще! Ипотечный кредит должен быть комфортным, необременительным. А то, что небольшая переплата (по сравнению с ситуацией, когда кредит возьмете на короткий срок) — лучше самостоятельно, по возможности, вносить больше.

Михаил Еремеев: — Я хочу взять ипотеку на 4,5 млн на 5 лет. Может ли вместе с моим доходом учитываться совокупный доход моей гражданской супруги и моих родителей?

Д. О.: — В некоторых банках — да. Но не всегда это выгодно. Пример: отцу (которого заемщик планирует сделать созаемщиком) — 59 лет. Если банк готов выдавать кредит до 65-летнего возраста, то такой отец-созаемщик сможет взять кредит ТОЛЬКО на 5 лет. А вместе с ним — и все созаемщики. Так что вопрос спорный. Что лучше: кредит на себя, жену и отца, но на 5 лет — или кредит только на двоих с супругой, но на 25 лет?

Нужно считать доходы и учитывать возраст каждого из заемщиков. И рассчитывать, какой кредит вы сможете получить, если будете брать все вместе (как планировали), и какой кредит сможете получить, если учитывать только ваши доходы. А также — какой кредит сможете получить, если учитывать ваши доходы и доходы вашей супруги.

Я специально обозначил три разные ситуации, так как законных супругов, как созаемщиков, готовы рассматривать все банки, а «гражданских супругов» — единицы, при этом ставки в них выше. Поэтому нужно разбираться, просчитывать все возможные варианты.

Ольга и Федор: — Могут ли брать ипотечный кредит два человека, не являющиеся родственниками и не состоящие в браке? И может ли ипотечный кредит взять один человек, а собственность при этом оформить на другого?

Д. О.: — Зависит от того, что это за «два человека», какие между ними отношения. Деталей очень много. Например, «гражданские супруги» — могут. Что касается второго вопроса, муж может взять кредит, а собственность может быть оформлена на жену — но это допускают очень немногие банки. А так, как правило, на кого оформляется кредит — на того и квартира; или же квартира может быть оформлена на обоих супругов, и тогда либо супруги являются созаёмщиками, либо один из них — заемщик, а второй — его поручитель.

Кстати, как-то я задал вопрос сотруднику банка, в котором это практикуется: а как подтвердить «гражданский брак» без справки и печати в паспорте? «Видеозапись из спальни» предоставить? И сотрудник банка вполне серьезно ответил: «Зачем? Все намного проще. Мы задаем простой вопрос, например: какого цвета тапочки у вашего „супруга“. Затем такой же вопрос задаем супругу». И тут я понял, что мне по таким критериям кредит не получить ни в жизнь! Ну не помню я, какие тапочки у мой жены!..

Смотрите также: