Однако если сбережений хватает аккурат на первоначальный взнос, увы, их для приобретения квартиры будет недостаточно. Поговорим о различных комиссиях и доплатах, существенно увеличивающих стоимость жилья.
Недаром почти все банки, размещающие на своих сайтах так называемые ипотечные калькуляторы, призывают полученным результатам не доверять. Если ежемесячный платеж и проценты еще можно хотя бы приблизительно рассчитать, то узнать, во сколько же на самом деле выльется покупка квартиры, можно будет только после встречи с банковским консультантом по ипотеке или брокером.
Большой ажиотаж вызвало решение Высшего арбитражного суда о признании незаконным взимание комиссий за ведение ссудного счета (постановление Президиума ВАС РФ от 17.11.09 № 8274/09). «Формально комиссии за введение ссудного счета отменены, но не стоит ждать, что все банки пойдут на эту отмену добровольно», – уверен управляющий директор «Century21 Запад» Евгений Скоморовский.
Закон что дышло
Как подтвердил главный экономист УК «Финам Менеджмент» Александр Осин, банки это требование достаточно активно сейчас нарушают, пользуясь лазейками в законодательстве. К примеру, один крупный банк отказал в просьбе отменить незаконное взимание комиссии, ссылаясь на подписанный договор, поскольку им взимается комиссия за обслуживание кредита, а предметом рассмотрения ВАС была комиссия за обслуживание ссудного счета. При этом у банка-ответчика данная комиссия раньше действительно называлась «комиссией за обслуживание счета», но затем наименование было изменено на «комиссию за обслуживание кредита».
Судебных разбирательств по поводу отмены подобных комиссий было уже немало, причем еще до решения Высшего арбитражного суда. «Не исключено, что судам придется разбираться с каждым конкретным случаем отдельно, – предполагает Евгений Скоморовский. – По крайней мере стоит ждать еще много судебных разбирательств на тему, какие услуги при предоставлении банковских кредитов могут быть платными, а какие нет. Но в конечном итоге запрет комиссий за ведение ссудного счета, скорее всего, отразится на повышении процентных ставок».
Таким образом, избавиться от выплаты «довеска», который в среднем составляет 0,3-0,5% от суммы кредита, вряд ли удастся. Рассчитать размер комиссии сложно, она индивидуальна, но можно «прикинуть», что при сумме кредита 4,9 млн руб. (если взять стоимость «двушки» 7 млн за вычетом 30% первоначального взноса), комиссия за ведение счета составит примерно 19,6 тыс. руб.! Конечно, чем дешевле квартира, тем меньше комиссия, но порядок цифр понятен – счет идет на тысячи рублей.
В период расцвета ипотеки (2006–2008 годы) такие комиссии у некоторых банков были даже ежемесячными и со временем уменьшались, так как взимались в процентах от суммы задолженности. Но сейчас, по словам Александра Осина, эти платежи являются единовременными.
Неизбежное страхование
Стоит также помнить о том, что банки требуют страхование предмета залога (то есть квартиры). Желательно также страхование жизни и трудоспособности самого заемщика – это существенно уменьшит процентную ставку по кредиту (можно сэкономить 3-4%, а это весьма немало). Хотя подобные требования по закону необязательны, банки практически вынуждают клиентов страховаться (что нельзя назвать «плохой привычкой»).
Титульное страхование часто выдвигается банками как обязательное условие. По словам исполнительного директора агентства недвижимости «МИАН» Инны Игнаткиной, этот вид страхования достаточно дорогой: полис на 1-3 года стоит 1,-1,5% от стоимости квартиры. Уже можно подсчитать в первом приближении, что цена подобного полиса – несколько десятков тысяч рублей.
Стоимость полиса страхования жизни и утраты трудоспособности зависит от многих факторов: возраста заемщика, его рода деятельности, пакета страховых случаев. В среднем такая страховка может обойтись в 20-40 тыс. руб. в год. Ипотечный заемщик должен быть застрахован на весь срок кредита.
Что за комиссия, Создатель!
Кроме того, существует еще несколько платежей, которые должен будет произвести тот, кто оформил ипотеку. Прежде всего, это оценка предмета залога, говорит Александр Осин. Она производится также за счет покупателя и обычно стоит 4-5 тыс. руб.
Помимо этого, заемщик оплачивает комиссию за выдачу кредита – 1-1,5% от его суммы. Еще 0,5-1% от суммы кредита возьмут за обналичивание. «Банк предоставляет безналичный кредит, за превращение которого в наличные деньги надо заплатить», – объясняет эксперт.
Есть договоры, предусматривающие комиссию за досрочное погашение, в случае если оплата производится не в день очередного внесения платежа, хотя они обычно признаются незаконными. Комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита также существуют, но некоторые банки (например «Абсолют») предпочли их отменить.
Все эти детали говорят прежде всего о том, что самому стоимость ипотечного кредита рассчитать почти невозможно. Но если уж вы взялись за накопление средств, то нужно иметь в виду, что для покупки квартиры с помощью ипотеки вам понадобится сумма, процентов на десять превышающая стоимость приобретаемого объекта.
И кроме того, чтобы избежать недоразумений, договор ипотечного кредитования до его подписания нужно будет читать с лупой.
Смотрите также:
- Будь в плюсе. О правильных финансовых привычках - от эксперта →
- Дополнительные расходы при ипотеке: как не платить лишнего? →
- Как уехать в путешествие в кредит →