Возможно ли в принципе создание доступного жилья в России? На этот вопрос нам ответила Елена Иванкина, доктор экономических наук, профессор, декан Факультета экономики недвижимости РАНХиГС
—Не ошибусь, если скажу, что самым главным, ключевым, жизненно важным вопросом для каждой российской семьи является жильё. И, пожалуй, самым острым углом этот вопрос повернулся к тем, кто живёт в столице.
Мало кто знает, что Москва находится на одном из последних мест в стране по обеспеченности населения жильём, а её новостройки относятся только к бизнес-классу или «luхury». Проклятый квартирный вопрос испортил не только москвичей, но их — в первую очередь, так как Москва является уникальным регионом с самой высокой капитализацией жилой недвижимости, где реализуются инвестиционные планы самых обеспеченных семей России. Судите сами. К началу кризиса в середине 2008 года средняя цена за квадратный метр в Москве составляла 164 тысячи рублей, сейчас — 212 тысяч рублей.
В значительной степени высокие цены на московское жильё объясняются тем, что спрос на него всероссийский. Столица резко выделяется среди всех городов России уникальным сочетанием экономических показателей, формирующих неоправданно завышенный в ценовом плане рынок недвижимости: в Москве проживает 7 % населения, концентрация банковского капитала составляет 83 %, розничного торгового оборота — 26 %, инвестиций в коммерческую недвижимость — 82 %. До кризиса 2008—2009, а также с 2010 года по настоящее время 80 % новостроек являются инвестиционными и приобретаются не москвичами (!) с целью сохранения сбережений.
Обращу ваше внимание на то, что проклятие квартирного вопроса становится особенно наглядным при использовании общепринятых методик определения доступности жилья.
Доступность жилья определяется как результат деления стоимости стандартной квартиры на медианные доходы семьи (двух супругов). Иными словами, доступность жилья показывает, сколько лет необходимо потратить семье, получающей медианный доход, на приобретение домовладения. В России в качестве домовладения принят стандарт — 54 квадратных метра на семью из трёх человек (в Великобритании — 75 кв. м). Особенно важно обратить внимание на то, что доходы семьи считаются по медианным показателям, которые ниже средних на 40–70 %.
Если семья направляет весь свой доход на приобретение жилья и копить приходится более пяти лет, то жильё считается практически недоступным. Это точно отражает картину, полученную при решении реальных ипотечных задач (с учетом тридцатипроцентного первоначального взноса, одной третьей семейного дохода, принимаемого в расчет для выплаты, процентной ставки по кредиту). Если рассчитать реальную доступность жилья в нашей стране, то в Москве жильё является доступным только для 5–7 % населения, а в других городах 10–25%.
От подобных цифр возникает чувство безысходности. Но так ли все плохо? На мой взгляд, выход есть.
Необходим целый набор механизмов, который позволит реально сделать жильё доступным.
Система мер по созданию доступного жилья зависит от выбранной государственной стратегии. Если государство ставит задачу обеспечить доступным жильем 50–60 % российских семей, то можно, исходя из общепринятой методики, рассчитать «справедливую» цену жилья. Она не должна превышать 24–30 тысяч рублей за 1 квадратный метр. В эти параметры укладывается малоэтажное домостроение. Принятая Министерством регионального развития РФ программа строительства малоэтажного жилья предусматривает следующие параметры:
- реализационную стоимость 1 кв. м не выше 24–28 тыс. руб.;
- компенсацию из Федерального бюджета 6 % общих затрат на домовладение в части затрат на коммуникации;
- компенсацию из регионального бюджета 40 % общих затрат на домовладение в части затрат на коммуникации;
- предоставление земельного участка для кооператива граждан для постройки малоэтажного жилья бесплатно или за минимальную цену, включающую только покрытие затрат на землеустройство и регистрацию.
Эта программа с 2006 года реализуется в 36 регионах России. Там, где имеется политическая воля и экономическая заинтересованность региональных властей в осуществлении данной программы.
Ещё одно решение проблемы строительства доступного жилья лежит в области строительства доходных домов, как коммерческих, так и для социального найма. Это не является абсолютно новым для нас — система арендного жилья и строительства доходных домов была широко распространена в дореволюционной России.
Жизнь в арендованных апартаментах является неотъемлемой частью западной реальности, занимая иногда до 70 % жилого фонда.
Для наглядности приведу цифры. В доходных домах проживают 55 % граждан Германии, 70 % Швейцарии, 45 % Франции, 32 % США. Так что это удобно.
А для экономики страны это и выгодно, и логично: в период активной экономической жизни народ уезжает туда, где есть работа. Если россияне ищут работу там, где живут, то на западе люди живут там, где работают. Это отличная от привычной нам модель поведения. И пока она нам малодоступна.
В Москве, как и в других городах, сейчас аренда носит хаотичный и «теневой» характер. По данным социисследований, около 1,7 млн квартир ежегодно сдаются в аренду физлицами — владельцами квартир, но только 10 % из них носят открытый характер, 90 % — скрытый. Бюджет города теряет на этом как минимум 1500 трлн рублей.
Механизм обеспечения создания арендного жилья — это привлечение средств бизнеса, развитие государственно-частного партнерства. Считаю, что нужен категорический запрет на финансирование строительства жилья, дорог, общественных зданий из бюджетных средств. Бюджетные деньги подвергаются варварскому распилу и плодят коррупцию. Бизнес свои деньги будет тратить только на создание объекта. Но для этого частные компании надо привлечь преференциями:
- особый порядок предоставления земельных участков;
- льготное кредитование;
- льготное налогообложение (как в Индии: для бизнеса, создающего общественные объекты, предусмотрены пятилетние налоговые каникулы);
- субсидии и ссуды для применяющих «зелёные» технологии;
- помощь в получении кредитов под залог активов.
Также необходимо разработать и реализовать программу строительства частных и муниципальных доходных домов, обеспечить функционирование системы социального найма.
Сложнейшее переплетение экономических, социальных и ментально-психологических факторов делают проблему создания доступного жилья сложной. Но без её решения дальнейшее развитие страны невозможно.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
