Городской департамент градостроительной политики подготовил методические рекомендации для жильцов домов, рассчитывающих на собственные средства надстроить на здании несколько этажей и провести капитальный ремонт. Проявив инициативу, собственники квартир в четырёхсот домах смогут построить, а затем и перепродать дополнительные квартиры в собственных зданиях. Хотя в большинстве случаев подобные проекты в будущем окажутся слишком трудоёмкими и дорогостоящими.
Серийные ограничения
Для достройки подходят дома, не превышающие в высоту пять этажей и разделённые не более чем на 40 квартир. Дать согласие на перестройку по закону должны как минимум две трети собственников расположенных в доме квартир: чем больше число жильцов, тем сложнее будет прийти к консенсусу.
Осуществить проект власти рекомендуют жильцам зданий, построенных по типовым и индивидуальным проектам в период с 1950 по 1965 годы – так называемых «сталинок», кирпичных или блочных домов, где высота потолков составляет около трёх метров. Временной период мотивируется высокой износостойкостью построенных зданий, сооружения могут похвастаться достаточно прочным каркасом и заводскими железобетонными конструкциями. Более поздние строения, «хрущёвки», обычно быстрее приходят в негодность.
Увеличить площадь здания жильцы могут тремя способами. Самый простой и дешёвый вариант — надстроить мансарду. Проект обойдётся в половину меньше монолитного строительства и может быть реализован без частичного отселения постояльцев верхних этажей. Дополнительные два-три этажа можно будет подключить к существующим в доме коммуникациям.
С помощью монолитной надстройки площадь дома можно увеличить почти в два раза, но подобные работы, скорее всего, потребуют больших материальных затрат. Вариант пристроить с торцов и фасадов здания дополнительные жилые секции окажется ещё дороже из-за необходимости дополнительной прокладки коммуникаций и возведения фундамента. Ещё одна сложность — оформление прав собственности и разрешения на строительство на земле вокруг существующего дома.
Здание должно быть расположено на значительной удалённости от дорог и тротуаров: минимальный зазор согласно методическим рекомендациям составляет три метра. К моменту проведения работ в доме не должно быть газового оборудования: в противном случае стояки во время стройки окажутся внутри здания, что противоречит правилам безопасности.
По официальным данным в городе имеется около четырёхсот жилых домов, которые удовлетворяют всем обозначенным критериям.
Технология ремонта
Первоначально жильцы дома должны зарегистрировать ТСЖ или жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Первый тип организации подойдёт собственникам, которые планируют достраивать дом за собственные средства, привлечь деньги сторонних инвесторов на счёт товарищества невозможно. В случае объединения в строительный кооператив жильцы юридически смогут взять в долю коммерческие организации. Дополнительными инвесторами в проекте могут стать, например, и сторонние люди, выразившие желание после проведения реконструкции выкупить получившиеся площади или квартиры. Кроме того, ТСЖ может взять кредит в банке.
Создание ЖСК или ТСЖ — стандартизированная процедура, которая начинается с общего собрания жильцов, принятия устава и непосредственно регистрации объединения. Бюрократический процесс растягивается на семь рабочих дней и обходится примерно в 15 тыс. рублей.
Следующий шаг — составление бизнес-плана предполагаемого строительства. В документе указывают всех инвесторов, размер вложений, предполагаемую стоимость работ и аналогичные параметры. После того как проект пройдёт согласование в департаменте градостроительной политики, жильцы должны самостоятельно найти проектную организацию. После создания и утверждения сметы и проектной документации ТСЖ или ЖСК выбирает генерального подрядчика для строительных работ.
Саму по себе городскую инициативу нельзя назвать новой — переделка существующего жилого фонда по инициативе жильцов технически стала возможна ещё в середине 2000-х. Но до сих пор в Москве существует лишь один дом, номер 32 по улице Мишина, жильцы которого согласовали проведение самостоятельной перестройки. Работы стартовали минувшим летом. После реконструкции четырехэтажное здание должно вырасти до девяти этажей, а количество квартир увеличится с 16 до 50. Большинство новых жилых помещений получат жильцы дома, которые смогут реализовать их по собственному усмотрению. Несколько квартир останется на балансе товарищества собственников и будет продано по рыночной стоимости. Одновременно с надстройкой в доме проходит капитальный ремонт. Появится лифт, мусоропровод, вентилируемый фасад и более современная крыша. Общая смета составила 200 млн рублей, все деньги жильцы тринадцати квартир нашли самостоятельно и вложили в равных долях.
