Мы решили выяснить, насколько выгодно в Москве сдавать жилье и какой объект вложения средств будет здесь предпочтительнее - элитная новостройка, сталинка в центре или многоэтажка в Южном Бутово.
Самые дорогие
Начнем с относительно дорогих домов. Однокомнатную квартиру в новом жилом комплексе «Гранд Парк», что на Ходынском поле, сейчас можно купить за 13,2 млн руб.- с евроремонтом, но без мебели. Там же аналогичные по площади и уже полностью укомплектованные «однушки» предлагают снять за 55-60 тыс. руб. Итого, если считать 55 тыс. реальной ценой, получается 660 тыс. руб. в год, или 5% годовых. Для квартир большей площади в том же «Гранд Парке» доходность ниже. Апартаменты с двумя спальнями и объединенными, как сейчас модно, в одно пространство кухней и гостиной будут стоить уже 25,1 млн руб., а сдать их реально можно за 70-80 тыс. в месяц. То есть за 3,3-3,8% стоимости.
А вот более дорогие квартиры в четырех монолитных башнях того же самого жилого комплекса оказались заметно прибыльнее. Так, несколько объектов площадью 138-150 кв. м сейчас сдаются за 160 тыс. руб. А новую 152-метровую «четверку» на видовом 31-м этаже можно купить всего за 30,5 млн руб. То есть ежегодная рента составит 6,3% цены.
В «Алых парусах» удалось сравнить только две «трешки». Обе площадью 133 кв. м, обе на 14-м этаже. Купить такую квартиру можно за 29,95 млн руб. Арендный аналог предлагался в двух вариантах: за 120 тыс. руб. в месяц без мебели или за 140 тыс., если хозяин полностью укомплектует квартиру. Во втором случае выходят вполне приличные 5,6%.
Третьим объектом для исследования мы выбрали «Золотые ключи-2». Здесь 52-метровая «однушка» на седьмом этаже стоит 21 млн руб. А такая же квартира, только на два метра меньше и на два этажа ниже сдается в аренду за 80 тыс. руб. Выходит, что ее годовая доходность чуть меньше 4,6%.
«Трешки» брать еще менее выгодно. Вот, например, 130 кв. м на 11-м этаже стоят 85,25 млн руб., а сдать квартиру чуть большей площади и этажом выше можно лишь примерно за 240 тыс. руб. Итого получаем лишь 3,4% годовых. Вывод очевидный: чем дороже квартира, тем менее выгодно ее приобретать для сдачи в аренду.
Старый фонд
Из трех проверенных нами сталинских объектов хорошую доходность удалось выявить лишь в одном – «генеральском» доме 5/13 на Смоленской набережной. Выяснилось, что 50-метровая «двушка» здесь стоит 14,5 млн руб., а сдаются аналогичные квартиры за 65-90 тыс. руб. в месяц. Даже при минимальной цене аренды годовая рента получается на уровне 5,4%.
Дом 32 на Фрунзенской набережной, напротив Парка культуры, оказался куда менее выгодным объектом вложения. Трехкомнатная 86-метровая квартира на седьмом этаже стоит 39,65 млн руб. Такая же на два этажа ниже сдается за 112 тыс. руб. Итого - меньше 3,4% годовых.
На Тверской ситуация аналогичная. Здесь обнаружились две идентичные 70-метровые «трешки» на одном и том же восьмом этаже дома 25. Одна сдавалась за 75 тыс. руб. в месяц, другую пытаются продать за 24,8 млн руб. Получаются скудные 3,6% годовых. Таким образом, средний ценовой сегмент оказался в аутсайдерах.
Экономкласс
Для многих инвесторов доступны операции только в экономклассе. Для некоторых же это сознательный выбор, поскольку купить и сдавать пять «однушек» на окраине подчас куда выгоднее, чем искать подходящих жильцов в одну большую элитную квартиру.
Поскольку синонимом московской окраины давно уже стало Южное Бутово, мы начали с этого района. И здесь наш ждал самый лучший результат: обычная бутовская «однушка» дала доходность 7,4% годовых. Сравнивались две 38-метровые однокомнатные квартиры на улице Скобелевской в двух соседних однотипных домах. Стоит такая квартирка совсем недорого - 4,5 млн руб. А сдается благодаря близости к станции легкого метро за 28 тыс. руб.
Трехкомнатные квартиры представляются чуть менее выгодным, но все равно очень удачным на общем фоне вложением. Квартира площадью 86 кв. м стоила 11,2 млн, похожая (правда, на 4 кв. м больше) «трешка» в другом корпусе того же дома сдается за 60 тыс. Итого имеем 6,4% годовых.
Другой новый спальный район, Куркино, оказался не столь инвестиционно привлекательным. В том числе, видимо, из-за отсутствия метро. К примеру, однокомнатную 55-метровую квартиру на улице Воротынской сейчас можно купить за 7,69 млн руб. А арендовать такое же жилье в соседнем абсолютно аналогичном доме предлагают за 35 тыс. руб. То есть годовая рента в данном случае составляет 5,5%.
Выгоднее вкладываться в район Волжский, недавно построенный между станциями метро «Текстильщики» и «Кузьминки». Здесь квартира площадью 58 кв. м обойдется в 8,2 млн руб., арендовать такую же можно за 40 тыс., значит, за год набегает 5,8% начальных инвестиций.
Студенческий сегмент
На Западе особой популярностью среди инвесторов пользуются квартиры возле учебных заведений. Говорят, даже в кризис спрос на студенческое жилье не падает. Поэтому нельзя было оставить без внимания этот сегмент московского рынка недвижимости.
Вот, например, дом 9 по Мичуринскому проспекту. Отсюда до МГУ в зависимости от учебного корпуса от 5 до 10 минут пешком. И близость университета должна по идее влиять на размер аренды. Но это не так. Квартиру площадью 40 кв. м здесь продают за 9,15 млн руб. А сдают даже большее по площади жилье (46 кв. м) всего за 26 тыс. руб., что соответствует 3,4% годовых.
В качестве другого примера возьмем МГИМО. Удалось найти две одинаковые «однушки» в идентичных пятиэтажках на улице Лобачевского, прямо напротив института. Одну из них продают сейчас за 5,5 млн руб., другую сдают за 24 тыс. руб. Получаются средние для Москвы 5,2% годовых.
Впрочем, если рассчитывать на более обеспеченных студентов и рассматривать трехкомнатные квартиры в ЖК «Олимп» рядом с тем же МГИМО, доходность окажется выше среднего - 6,1%. Стоит такое жилье 24 млн руб., а сдается в аренду за 122 тыс. руб. в месяц.
В целом же простое сравнение показывает: даже имея значительную сумму для долгосрочных инвестиций, выгоднее вкладываться в дешевый сектор, купив несколько небольших квартир на окраине, чем в какой-нибудь видовой пентхаус в центре города.
Самую меньшую доходность от сдачи в аренду показали большие квартиры в сталинских домах. И почти вдвое большую – «однушки» в панельных домах на окраине Москвы. Это не значит, что в Москве все вверх тормашками: примерно такие же закономерности наблюдаются во всех крупных городах мира
