Чтобы нивелировать риски необходимо внимательно отнестись к процессу выбора объекта покупки, застройщика и риэлтерской компании.
При выборе застройщика нужно учитывать репутацию компании, срок ее деятельности на рынке строительства, наличие реализованных проектов и их характеристики. Один из важнейших показателей – законность строительства, здесь необходимо обратить внимание на состав разрешительных документов, акта выбора земельного участка, договора аренды на землю, где проводится строительство, инвестиционного контракта, а также разрешения на строительство и проектной декларации, пишет портал ГдеЭтотДом.
Если квартира приобретается на стадии строительства, следует проверить компанию-застройщика:
- съездить на уже построенные объекты, если они есть
- особое внимание нужно обратить на то, сколько лет компания работает на рынке, во что инвестировала средства и вовремя ли были завершены эти проекты, есть ли у нее право собственности (документы на аренду) на землю, разрешение на строительство жилого дома и другие документы на строительство
- изучить информацию в сети Интернет: с сайта самой организации, интернет-ссылок, «черных» списков компаний.
Все это позволит вам создать объективный портрет застройщика.
Покупка квартиры через профессиональные риэлтерские компании, также существенно минимизирует риски покупателя. Такие компании имеют большой опыт работы на рынке новостроек, и не заинтересованы в сотрудничестве с ненадежными девелоперами, поскольку дорожат своей репутацией. В крупных компаниях работают юристы, специализирующиеся именно на первичном рынке, которые обязательно проводят юридическую экспертизу документов застройщика.
Хорошим показателем юридической чистоты является наличие ипотечной аккредитации объекта, поскольку банки также проводят тщательную проверку адреса. Стоит отметить, что отсутствие аккредитации может быть обусловлено рядом причин, среди которых очень распространенной является начальная стадия строительства объекта, об этом сообщила в рамках конференции, прошедшей на портале Финам.Инфо, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.
Список документов, на которые необходимо обратить внимание зависит от формы договора. Например, при заключении договора долевого участия ДДУ у застройщика можно запросить документы прямо указанные в 214 ФЗ (договор аренды земельного участка, на котором ведется строительство; разрешение на строительство; проектная декларация и др.). Перечень документов зависит от стадии строительства, на которой Вы приобретаете квартиру.
Традиционно рассматривается ряд факторов, влияющих на ликвидность объекта-новостройки, к наиболее важным следует отнести: стоимость квадратного метра, стадия и темпы строительства, местоположение и окружение, правоустанавливающие документы и юридическая схема реализации объекта, площади квартир и планировки, тип застройки, класс жилья. Важное значение имеет состав и состояние правоустанавливающих документов на объект и юридическая схема реализации.
Степень готовности объекта является вторым по важности, после цены, фактором, влияющим на решение о покупки квартиры, в настоящее время наиболее ликвидными являются построенные дома, а также объекты надежных застройщиков, отличающиеся высокими темпами строительства.
Застройка может быть точечной и комплексной, каждый тип имеет свои преимущества и недостатки и применяется девелопером исходя из существующих условий. При комплексном строительстве помимо жилых домов создается полноценная инженерная, социальная и транспортная инфраструктура, а также единый архитектурный облик всех строений и объектов района, что, положительно отражается на визуальной привлекательности и общей комфортности нового жилья. Такая застройка характерна для новых районов и неосвоенных участков. Точечная застройка обычно располагается в сложившихся жилых районах с развитой инфраструктурой, к недостаткам можно отнести неоднородное социальное окружение объекта, возможные проблемы с коммуникациями, парковкой. Ликвидность объекта будет зависеть не столько от типа застройки, сколько от качественных характеристик дома, наличия и состава инфраструктуры.
По словам Марии Литинецкой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», до кризиса застройщики ориентировались, в основном, на строительство объектов бизнес-класса, только треть новостроек, поступающих в продажу, относилась к классу эконом. В докризисный период в Москве на рынок в год поступало менее 1 млн кв. м жилья эконом-класса. Сегодня объем предложения рынка новостроек по классам распределяется следующим образом: 57% новостроек относится к бизнес-классу, 30% – к экономклассу, 13% – к элитному сегменту.
На сегодняшний день из всех московских новостроек, представленных в продаже, полностью готовы к заселению менее 38%, или порядка 102 объектов. Новостроек, которые по качественным характеристикам можно отнести к сегменту эконом-класса со средней стоимостью 1 кв. м не более 130 тыс. рублей, в настоящий момент на первичном рынке столицы представлено порядка 30. В общем объеме первичного рынка их доля не превышает 10%. Наиболее активно экономкласс строится в следующих округах: САО, СВАО, ЮВАО, ЮАО.
В 2010 году к сдаче запланированы многие объекты эконом-класса как в Москве, так и в Московской области. В частности: ЖК «Юго-Западный» (вторая очередь), г. Московский, Московская область. Корпуса 16, 31А мкр. «Красная Горка», г. Люберцы, МО. Ак. Опарина, вл. 4, г. Москва.
По нашим данным средняя стоимость 1 кв. метра в эконом-классе по итогам 1 полугодия составит около 124 000 рублей за кв. м. На рынке наблюдается постепенное вымывание наиболее дешевых предложений. Минимальная цена квадратного метра в новостройке Москвы составляет сегодня – 72 000 рублей за кв. м без отделки.
